Jestem osobą fizyczną, pracuję na etacie w firmie budowlanej. ?Z oszczędności i środków z kredytu kupiłam 10 lat temu pokój hotelowy, aby choć trochę podwyższyć sobie w przyszłości emeryturę. Mam podpisaną umowę najmu z firmą zarządzającą hotelem na 10 następnych lat, jako osoba fizyczna. Czynsz jest płacony wprost z umowy, nie wystawiam żadnych rachunków. W 2010 r. zadeklarowałam w urzędzie skarbowym, że będę płacić ryczałt i nikt wtedy nie miał uwag co do zasadności takiego wyboru. Do tej pory płacę 8,5 proc. Mam jednak wątpliwości, czy nie powinnam tego najmu traktować jak działalność gospodarczą, na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ponieważ każdy wynajem jest działalnością zarobkową. Jaki podatek mam płacić od najmu pokoju hotelowego? Jeśli mam płacić podatek jak od działalności gospodarczej, to powinnam ją chyba zarejestrować. Czy stanę się wtedy podatnikiem VAT? A jeżeli moje dochody przekroczą 150 000 zł, to czy wtedy będę musiała płacić VAT?

– pyta czytelniczka.

Na gruncie przepisów ustawy o PIT przychody z najmu traktowane są w sposób szczególny, gdyż mogą stanowić przychody z dwóch źródeł, ?a mianowicie:

1) ?przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. źródła przychodów, ?o którym mowa w art. 10 ?ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT,

2) ?przychody z najmu, tj. źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy.

W pierwszym przypadku przychody z najmu opodatkowane są na zasadach właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej. Natomiast w drugim przypadku mogą być opodatkowane albo na zasadach przewidzianych przepisami ustawy o PIT dla przychodów z najmu, albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 1?pkt 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o ryczałcie) według stawki 8,5 proc. (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o ryczałcie).

Czy jest związek ?z działalnością

Przyjmuje się, że przychody z najmu są przychodami ?z pozarolniczej działalności gospodarczej w dwóch przypadkach, tj. gdy:

Jak czytamy w interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie ?z 7 lutego 2011 r. (IPPB1/415-1143/10-2/EC), „najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy ?o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej ?(art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy). Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie ?w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza".

Decyduje zainteresowany

Organy podatkowe przyznają przy tym podatnikom prawo do decydowania czy najem jest przedmiotem ich działalności gospodarczej czy też nie. Przykładowo, dopuszcza się wycofywanie wynajmowanych składników majątku ?z działalności gospodarczej ?i kontynuowanie ich wynajmu „prywatnie" (poza prowadzoną działalnością gospodarczą).

Tytułem przykładu można wskazać interpretację Izby Skarbowej w Katowicach z 10 września 2010 r. (IBPBI/1/ 415-584/10/AP), w której czytamy, że „skoro wnioskodawca zamierza trwale wycofać ww. lokale z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, a umowy najmu tych lokali zostaną zawarte poza tą działalnością, to przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. ?W konsekwencji najem tych nieruchomości stanowił będzie źródło przychodów, o którym mowa w cyt. wyżej art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym przychody uzyskiwane z tego tytułu będą mogły zostać opodatkowane (zgodnie z wolą wnioskodawcy) na zasadach określonych w ustawie ?o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych".

Nie ma zatem potrzeby, aby dla celów PIT uzyskiwane przychody z najmu traktowała Pani jako przychody z działalności gospodarczej. W szczególności konieczność taka nie wynika z art. 5a pkt 6 ustawy ?o PIT, gdyż z końcowego fragmentu tego przepisu wynika, że nie są przychodami z działalności gospodarczej przychody zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9 ustawy o PIT, w tym do źródła przychodów, o którym mowa ?w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy (do tego źródła – jak zostało wskazane na wstępie – zaliczane są przychody z najmu).

Różne definicje

Inaczej jest na gruncie VAT, gdyż przepisy ustawy o VAT określają odmienną, szerszą od określonej w ustawie o PIT, definicję działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje m.in. czynności polegające na wykorzystywaniu towarów, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ?ust. 2 zdanie drugie ustawy ?o VAT). W konsekwencji, jak wskazał WSA we Wrocławiu ?w wyroku z 6 września 2006 r. ?(I SA/Wr 1254/ 05), „wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą ?w rozumieniu cyt. art. 15 ust. 2 zd. 2 ustawy o VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych". Powoduje to, że – jak czytamy ?w wyroku WSA w Opolu ?z 12 kwietnia 2012 r. (I SA/Op 83/12), „podatnikiem jest podmiot czerpiący stałe korzyści (pożytki) z udostępnienia za wynagrodzeniem rzeczy lub dóbr niematerialnych. Dotyczy to np. osób fizycznych, które wynajmują lokale".

Uwaga na limit

Powoduje to, że wynajmowanie przez Panią firmie zarządzającej pokoju hotelowego jest działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, ?a w konsekwencji podlega opodatkowaniu VAT. Podatek ten będzie Pani jednak musiała płacić dopiero po przekroczeniu przez wartość sprzedaży z najmu (w uproszczeniu ?– przez przychody z najmu) limitu 150 000 zł. Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT zwalnia się bowiem od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł, przy czym przekroczenie tej kwoty w ciągu roku skutkuje utratą prawa do zwolnienia – art. 113 ust. 5 ustawy o VAT).

Trzeba dodać, że po ewentualnej utracie prawa do zwolnienia będzie Pani musiała płacić VAT według stawki ?23 proc. Najem taki jak wskazany w pytaniu (tj. wynajem apartamentów i pokoi hotelowych podmiotom podnajmującym te apartamenty i pokoje) nie korzysta bowiem ze zwolnienia ani z opodatkowania obniżoną stawką. Odpowiednie zastosowanie w znajdzie ?w tej sytuacji, przykładowo, interpretacja Izby Skarbowej ?w Warszawie z 29 kwietnia ?2011 r. (IPPP3/ 443-173/11-2/JF), w której czytamy, że „usługa świadczona przez wnioskodawczynię na rzecz spółki będzie wynajmem lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej najemcy i tym samym nie będzie spełniała przesłanki wynajmu na cel mieszkalny. Zatem, wnioskodawczyni nie posiada prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego ?w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy ?i na podstawie art. 146a pkt 1 ?w zw.  z art. 41 ust. 1 ustawy winna świadczoną usługę opodatkować według stawki 23 proc.".

Autor jest doradcą podatkowym i autorem komentarza ?do ustawy o VAT