Spółki solidarnie odpowiadają za podatek od nieruchomości

Ze współwłasnością nieruchomości wiąże się solidarny obowiązek podatkowy współwłaścicieli w podatku od nieruchomości, co wynika z ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.). Realizacja tego obowiązku wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji spornych. Niestety, praktyka organów podatkowych nie przyczynia się do klarowania wątpliwych sytuacji, a często wręcz sprawia, że część współwłaścicieli może czuć się potraktowana niesprawiedliwie. W szczególności zdarza się, że organy podatkowe w nieprawidłowy sposób realizują swoje uprawnienia związane z odpowiedzialnością solidarną współwłaścicieli nieruchomości. Z uwagi zatem na mało precyzyjne przepisy, jak i budzącą wątpliwości praktykę organów podatkowych, firmy mają problemy z wykonywaniem tego obowiązku, co może negatywnie odbić się na ich działalności biznesowej.

Podatnicy powinni zatem pamiętać o środkach prawnych, które im przysługują. Skorzystanie z nich może pozwolić na uniknięcie negatywnych konsekwencji, w tym dla prowadzonego biznesu.

Dwa różne pojęcia

Należy odróżnić solidarny obowiązek podatkowy, o którym mowa w art. 3 ust. 4 u.p.o.l., od odpowiedzialności solidarnej uregulowanej w ordynacji podatkowej (dalej: o.p.). Solidarny obowiązek podatkowy oznacza, że wszyscy współwłaściciele (lub współposiadacze) nieruchomości są podatnikami i stronami postępowania podatkowego z tego tytułu w równym zakresie. Zapłata podatku w całości przez jakiegokolwiek współwłaściciela zwalnia z tego obowiązku pozostałych.

Odpowiedzialność solidarna oznacza natomiast, że organ egzekucyjny na etapie prowadzenia egzekucji może dochodzić zaległości podatkowej od któregokolwiek ze współwłaścicieli aż do pokrycia wymagalnej kwoty. Ordynacja podatkowa nie reguluje szczegółowych zasad odpowiedzialności solidarnej i odsyła w tym zakresie do kodeksu cywilnego >patrz ramka Warto zauważyć, że wśród przepisów o podatku od nieruchomości brakuje regulacji dotyczących odpowiedzialności solidarnej. Prowadzi to do wniosku, że taka odpowiedzialność nie występuje. W praktyce przyjmuje się jednak, że jest ona konsekwencją solidarnego obowiązku podatkowego.

Trzeba złożyć deklarację

Spółki płacą podatek od nieruchomości w miesięcznych ratach na podstawie deklaracji składanej corocznie do 31 stycznia organowi podatkowemu. Solidarny obowiązek podatkowy oznacza, że każdy współwłaściciel jest zobligowany do złożenia deklaracji. Przepisy nie precyzują, czy ma to być jedna deklaracja podpisana przez wszystkich współwłaścicieli, czy też każdy z nich powinien tego dokonać na oddzielnym formularzu. W konsekwencji każde rozwiązanie jest dopuszczalne. Potwierdza to m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z 29 lutego 2012 r. (I SA/Bk 15/12). W przypadku większej liczby współwłaścicieli część z nich może wybrać złożenie wspólnej deklaracji, podczas gdy pozostali zrobią to indywidualnie. Istotne jest, aby każdy współwłaściciel zadeklarował przedmiot opodatkowania. Niedopuszczalne jest wskazywanie na jednej deklaracji zarówno nieruchomości pozostających we własności, jak i we współwłasności podatnika. Ponadto przepisy nie zezwalają na deklarowanie przedmiotu podatku w części przypadającej na danego współwłaściciela – każdy współwłaściciel powinien wskazać tę samą podstawę opodatkowania liczoną od całej nieruchomości.

W praktyce nieruchomość może być współwłasnością spółek i osób fizycznych, które są opodatkowane na innych zasadach. W takim przypadku zgodnie z art. 6 ust. 11 u.p.o.l. osoby fizyczne składają deklarację i opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne.

Liczy się jedynie efekt

Przy solidarnym obowiązku podatkowym, z punktu widzenia organu podatkowego nie jest istotna struktura zapłaty podatku, tzn. ilu współwłaścicieli i w jakim stopniu dokona zapłaty. Ważny jest efekt, tj. aby za daną nieruchomość podatek został w pełni uregulowany. W praktyce sposób zapłaty podatku jest przedmiotem ustaleń współwłaścicieli. Każdy z nich może wpłacić swoją część podatku ustaloną w porozumieniu z resztą współwłaścicieli lub też może tego dokonać jeden z nich i następnie oczekiwać zwrotu stosownej kwoty od pozostałych. Wzajemne rozliczenia nie są już przedmiotem zainteresowania organów podatkowych. Ewentualne spory między współwłaścicielami w tym zakresie rozstrzygają sądy powszechne poprzez powództwo cywilne.

Zdarza się, że wbrew ustaleniom współwłaścicieli któryś z nich może nie dokonać zapłaty swojej części podatku. W konsekwencji powstaje zaległość podatkowa dotycząca wszystkich współwłaścicieli. W takim przypadku organ podatkowy może podjąć kroki zmierzające do wyegzekwowania zaległości podatkowej.

Postępowanie egzekucyjne

Organ podatkowy na podstawie art. 21 § 3 o.p. wydaje decyzje określające wysokość zobowiązania w przypadkach, gdy współwłaściciele:

- nie złożyli deklaracji podatkowych;

- nie zapłacili w całości lub w części podatku;

- zadeklarowali podatek w nieprawidłowej wysokości.

Organ podatkowy może wydać taką decyzję np. wtedy, gdy podatnicy skorzystali ze zwolnień lub ulg w podatku od nieruchomości i nie wypełnili w określonym czasie wymaganych warunków, np. nie wykorzystywali we wskazanym czasie nieruchomości na cele określone w zwolnieniu wynikającym z uchwały rady gminy.

Gdy decyzja staje się wykonalna, a zobowiązanie nie zostało uregulowane, choćby w części, organy mogą rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Tytuł wykonawczy zasadniczo wystawia się na podstawie decyzji. Wyjątkowo, jeżeli organ zgadza się z deklaracją złożoną przez spółkę, to w przypadku nieuregulowania należności tytuł wykonawczy można wystawić na jej podstawie.

Organy podatkowe powinny wystawić tytuły wykonawcze wszystkim współwłaścicielom. Realizacja prawa organów wynikająca z istoty odpowiedzialności solidarnej, tj. możliwość dochodzenia należności od dowolnego współwłaściciela, powinna mieć miejsce na ostatnim możliwym etapie postępowania, a więc w momencie egzekucji. Tylko takie podejście respektuje podstawowe zasady postępowania podatkowego.

Dla wszystkich zobowiązanych

Skoro na współwłaścicielach nieruchomości spoczywa solidarny obowiązek podatkowy, to organ podatkowy powinien skierować decyzje wymiarowe do każdego z nich. Również do tych, którzy opłacili część podatku tytułem swojej części nieruchomości. Zdarza się, że organy kierują decyzje tylko do wybranych współwłaścicieli, uznając, że mają takie prawo w związku z odpowiedzialnością solidarną. Jednak uprawnienia z tym związane organ może realizować dopiero na etapie egzekucji administracyjnej. Podobne konkluzje wynikają z orzecznictwa (m.in. wyrok NSA z 20 listopada 2007 r., II FSK 343/07; wyrok WSA w Krakowie z 1 lutego 2013 r., I SA/Kr 930/12).

Postępowanie podatkowe powinno być również wszczęte w sytuacji, gdy choćby jeden ze współwłaścicieli nie złożył deklaracji, a podatek został w pełni zapłacony przez pozostałych. W takim wypadku nie dojdzie jednak do powstania zaległości podatkowej. Współwłaściciel może być natomiast pociągnięty do odpowiedzialności karnej skarbowej. Za- ległość powstanie jednak u wszystkich współwłaścicieli, jeżeli podatek nie został uregulowany choćby w części.

Organ podatkowy nie może wystawić tytułu wykonawczego na podstawie deklaracji podatkowej jednego ze współwłaścicieli, jeżeli choćby jeden ze współwłaścicieli w ogóle jej nie złożył. W tej sytuacji konieczne jest wydanie decyzji wszystkim współwłaścicielom i dopiero na tej podstawie wystawienie tytułów wykonawczych. Podobny problem był przedmiotem wyroku WSA w Poznaniu z 1 marca 2013 r. (III SA/Po 1228/12). Sprawa dotyczyła hali garażowej należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Jedynie jeden z jej członków, spółka partnerska, złożył deklarację i zapłacił swoją część podatku od nieruchomości proporcjonalnie do udziału, w odróżnieniu od pozostałych współwłaścicieli – osób fizycznych. Organ podatkowy wystawił tytuł wykonawczy jedynie spółce na podstawie deklaracji, co zostało zakwestionowane w wyroku. W takim przypadku należało najpierw wydać decyzje wymiarowe wszystkim członkom wspólnoty.

Odpowiedzialność solidarna w kodeksie cywilnym

Zgodnie z art. 366 k.c. kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Od decyzji wymiarowej można się odwołać

Rafał Kran

, konsultant w Crido Taxand

Jakie kroki można podjąć w przypadku otrzymania decyzji wymiarowej, która nie została wydana wszystkim współwłaścicielom?

Po pierwsze, można zdecydować się na uregulowanie zobowiązania i następnie dochodzenie zwrotu części należności od pozostałych współwłaścicieli, w tym na drodze powództwa cywilnego. Takie rozwiązanie jest korzystne dla spółek, które są w stanie w szybkim czasie zapłacić należność i jednocześnie przewidują polubowne rozliczenie się z resztą współwłaścicieli.

Po drugie, współwłaściciel może złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Zarzuty można oprzeć na naruszeniu prawa procesowego oraz materialnego. Współwłaściciel, który otrzymał decyzję, jest bowiem w gorszej sytuacji procesowej niż współwłaściciel, który został pominięty przez organ podatkowy. Skoro organ podatkowy ma obowiązek wydania decyzji wymiarowych wszystkim współwłaścicielom, to uchybienie w tym zakresie jest rażącym naruszeniem procedury podatkowej. Warto dodać, że w przypadku decyzji ostatecznych jest to również jedna z przesłanek nieważności decyzji. Drugi zarzut powinien dotyczyć naruszenia art. 3 ust. 4 u.p.o.l. Organy podatkowe są obowiązane stosować przepisy o solidarnym obowiązku podatkowym współwłaścicieli nieruchomości, co powinno przejawiać się wydaniem decyzji wymiarowej każdemu współwłaścicielowi. Ewentualne nieuwzględnienie odwołania przez SKO będzie skutkować koniecznością zapłaty podatku (decyzja SKO zasadniczo jest ostateczna). Współwłaściciel będzie z kolei uprawniony do wniesienia skargi do sądu administracyjnego. Po trzecie, na poziomie postępowania egzekucyjnego, w przypadku otrzymania tytułu wykonawczego wystawionego na podstawie deklaracji, pomimo obowiązku wydania decyzji wymiarowych, współwłaściciel może wnosić o umorzenie postępowania egzekucyjnego z uwagi na niedopuszczalność egzekucji administracyjnej.