Korekta VAT: ważna jest kwalifikacja lokalu

Zdaniem organów podatkowych i sądów (np. Izba Skarbowa w Łodzi w interpretacji z 4 listopada 2011 r., IPTPP2/ 443-448/11-2/PM; WSA w War- szawie w wyroku z 2 czerwca 2010 r., III SA/Wa 2080/09) VAT należy zwrócić (dokonać korekty). Ich zdaniem zastosowanie będzie tu mieć art. art. 91 ust. 7d ustawy o VAT, który nie zawiera ograniczeń czasowych dokonywania korekt od nabywanych towarów i materiałów niebędących środkami trwałymi.

Analizując powyższy problem trzeba krótko opisać kwestię korekt w przypadku dostawy budynków >patrz ramka.

Istotne jest, że samo ulepszenie nieruchomości mającej status środka trwałego, którego wartość przekracza 15 000 zł należy traktować jako samodzielny środek trwały. Oddzielne są też limity czasowe dla korekty VAT odliczonego przy zakupie nieruchomości będącej środkiem trwałym od limitu czasowego nakładów inwestycyjnych poczynionych na tę nieruchomość.

Zatem podatnik, nabywając nieruchomość i wprowadzając ją do ewidencji środków trwałych, po 8 latach będzie musiał zwrócić tylko 20 proc odliczonego przy jej zakupie podatku od towarów i usług. Jeśli dokonał ulepszeń po pięciu latach od jej nabycia, przekraczających wartość 15 000 zł, to okres korekty dla tych ulepszeń upłynie po 10 latach, czyli 5 lat po upływie okresu korekty VAT odliczonego od nabytej nieruchomości.

Poza ewidencją

A co w sytuacji, gdy podatnik nie wprowadzi budynku do ewidencji środków trwałych (ponieważ nieruchomość będzie towarem), a następnie dokona jej remontu? To często się zdarza. Deweloperzy i firmy budowlano-usługowe nabywają wymagające remontów budynki i lokale, które kwalifikują jako towar handlowy, by korzystnie je sprzedać.

Po pierwsze – status budynku jako towaru lub  środka trwałego nie ma znaczenia dla zastosowania zwolnienia. Ustawa o VAT posługuje się zresztą zasadniczo pojęciem „towar", nie rozróżniając statusu budynku na towar handlowy czy środek trwały. Zasadniczo, w praktyce budynek taki powinien być sprzedawany ze zwolnieniem z VAT (wynikającym z art. 91 ust. 10 bądź 10a ustawy o VAT).

A co z wydatkami remontowymi, np. malowaniem i innymi remontami? Ponieważ znajdzie tu zastosowanie art.91 ust. 7d ustawy o VAT, przy sprzedaży takiej nieruchomości należy dokonać korekty VAT jednorazowo w całości, w deklaracji podatkowej za miesiąc, w którym nastąpiła sprzedaż zwolniona budynku lub w inny sposób nastąpiła zmiana przeznaczenia z opodatkowanej na zwolnioną. Co istotne – brak tu jest limitów czasowych.

Zmiana przeznaczenia

Wynika z tego to ,że wykorzystywanie nabywanych towarów i usług remontowych w działalności opodatkowanej nawet przez długi czas, gdy następnie zmieni się ich przeznaczenie (np. poprzez sprzedaż nieruchomości jako zwolnionej z opodatkowania razem z nakładami na remont) nie spowoduje braku obowiązku dokonania korekt. Nie obowiązują tu okresy graniczne: ani 10 lat, ani 5 lat, ani też 12 miesięcy. Także w sytuacji, gdy podatnik nabył lokal ze zwolnieniem z VAT, który następnie był wykorzystywany w działalności opodatkowanej (np. najem turystyczny, najem dla firm). Siłą rzeczy następowało jego zużycie, trzeba było dokonywać chociaż drobnych prac remontowych. Fakt przeznaczenia obiektu do działalności opodatkowanej i „wykorzystanie" remontów w tej działalności i tak nie spowoduje braku obowiązku dokonania korekty, gdy nastąpi jego sprzedaż zwolniona z VAT wraz z nakładami na remonty. Tak stwierdził WSA w powołanym już wcześniej wyroku.

Co można zyskać

W praktyce oznacza to, że z punktu widzenia korekt VAT korzystniej jest mieć taki lokal wpisany do ewidencji środków trwałych, skoro po pięciu latach „zyskuje się" 50 proc. podatku naliczonego przy nabyciu. Po pięciu latach trzeba zwrócić w całości VAT od lokalu będącego towarem. Ponadto ulepszenia wydają się korzystniejsze od remontów (aczkolwiek w wydawanych interpretacjach organy podatkowe nie rozróżniają remontu od ulepszenia, traktując go w całości jako ulepszenie podlegające 10 –letniej korekcie).

Przykład

KAMIENICA JAKO TOWAR