Kiedy urzędnik może zakwestionować podstawę podatku od nieruchomości

Zagadnieniem związanym z kwestią ustalania podstawy opodatkowania budowli dla celów podatku od nieruchomości, które w ostatnim czasie budziło najwięcej wątpliwości i sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi, jest kwestia ustalenia okoliczności, w których organ ma prawo zakwestionować wysokość podstawy opodatkowania budowli ustaloną przez podatnika oraz zastąpić ją własnymi wyliczeniami.

Wycenę robi biegły rzeczoznawca

Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości budowli związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą oraz budowli, od której nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych, lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy może powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który ustali tę wartość.

Przy czym w przypadku gdy podatnik nie określił wartości wskazanych budowli lub wartość ustalona przez biegłego jest wyższa co najmniej o 33 proc. od wartości określonej przez podatnika, koszty ustalenia wartości przez biegłego ponosi podatnik.

Należy przy tym wskazać, że w przypadku zakwestionowania podstawy opodatkowania budowli podanej w deklaracji na podatek od nieruchomości złożonej przez podatnika organ podatkowy powinien w pierwszej kolejności wezwać podatnika do udzielenia w wyznaczonym terminie niezbędnych wyjaśnień lub uzupełnienia deklaracji, wskazując przyczyny podania w wątpliwość rzetelności danych zawartych w deklaracji. Dopiero w przypadku nieudzielenia przez podatnika wyjaśnień lub nieuzupełnienia deklaracji organ podatkowy może powołać biegłego do ustalenia wartości rynkowej budowli.

Organy podatkowe chętnie korzystają z uprawnienia do określania podstawy opodatkowania budowli na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy, przyznanego im przez ustawodawcę. Jak się jednak okazuje, nie zawsze robią to zgodnie z prawem.

Który organ jest właściwy

Z orzecznictwa dotyczącego tej kwestii wynika, że organ właściwy w sprawie podatku od nieruchomości nie posiada kompetencji do ingerowania w sferę zastrzeżoną dla innego organu podatkowego, zaś organem kompetentnym do stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie ustalenia wartości początkowej budowli dla celów rozliczeń z tytułu CIT jest jedynie organ właściwy w sprawie CIT.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane np. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z 14 lipca 2011 r. (I SA/Ol 440/11).

Podobnie orzekł również WSA w Gliwicach w wyroku z 2 marca 2011 r. (I SA/Gl 102/11), wskazując, że w sytuacji, gdy podatnik przedstawił w deklaracji podatkowej na podatek od nieruchomości wartość budowli przyjętą dla potrzeb dokonania odpisów amortyzacyjnych, zgodnie z przepisami o PIT lub o CIT, organ podatkowy właściwy dla podatku od nieruchomości nie ma podstawy prawnej do weryfikowania tej wartości poprzez ustalanie wartości rynkowej budowli w drodze opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Analizowana kwestia była również przedmiotem orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, m.in. w wyroku z 13 kwietnia 2011 r. (II FSK 2027/09). W rozpatrywanej sprawie organ podatkowy właściwy dla podatku od nieruchomości uznał przyjętą przez podatnika wartość początkową budowli dla celów podatku dochodowego, stanowiącą podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości (ustaloną na podstawie informacji wynikających z ewidencji środków trwałych, zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy), za odbiegającą od wartości rynkowej. W związku z tym powołał biegłego rzeczoznawcę w celu ustalenia prawidłowej, jego zdaniem, podstawy opodatkowania.

Sąd jednoznacznie zakwestionował takie podejście, wskazując, że organ podatkowy właściwy w sprawie podatku od nieruchomości nie jest kompetentny do ustalania wartości budowli na podstawie przepisów o podatkach dochodowych. Jednocześnie sąd stwierdził, że zasadniczo podstawą opodatkowania budowli, od których dokonywane są odpisy amortyzacyjne, jest ich wartość początkowa ustalona przez podatnika dla celów podatku dochodowego.

Określenie wartości rynkowej budowli przy pomocy biegłego może natomiast zostać zastosowane przez organ podatkowy tylko wtedy, gdy podatnik miał obowiązek podać jako podstawę opodatkowania wartość rynkową budowli, bądź też gdy podatnik wprawdzie dokonuje odpisów amortyzacyjnych, a podstawą budowli jest jej wartość wynikająca z rejestru środków trwałych, ale z jakichś względów podatnik unika podania tej wartości organowi podatkowemu właściwemu dla podatku od nieruchomości.

Monika Sas starszy menedżer w zespole ds. podatku od nieruchomości Deloitte, (biuro w Poznaniu)

Komentuje Monika Sa,s starszy menedżer w zespole ds. podatku od nieruchomości Deloitte, (biuro w Poznaniu)

Mimo że ustawodawca w szczegółowy sposób zdefiniował w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zasady ustalania podstawy opodatkowania budowli podatkiem od nieruchomości, kwestia ta często jest przedmiotem sporów pomiędzy organami podatkowymi a podatnikami.

W szczególności organy podatkowe właściwe w sprawie podatku od nieruchomości, poszukując dodatkowych źródeł dochodów, próbują kwestionować wysokość podstawy opodatkowania budowli przyjmowaną przez podatników w oparciu o kwoty wynikające z ewidencji środków trwałych argumentując, iż odbiega ona od wartości rynkowej.

Takie podejście jest zasadniczo sprzeczne w brzmieniem przepisów ustawy i było wielokrotnie kwestionowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, które uznawały, że dane zawarte w ewidencji środków trwałych nie mogą być co do zasady podważane przez organy podatkowe właściwe w sprawach podatku od nieruchomości.

Niemniej jednak należy mieć na uwadze fakt, że brak kompetencji organów podatkowych właściwych w sprawach podatku od nieruchomości do analizowania czy wartość budowli przyjęta w ewidencji środków trwałych jest prawidłowa, nie oznacza, że kwestia ta nie może zostać zbadana przez władze skarbowe w trakcie kontroli podatkowej z tytułu rozliczeń z zakresu podatków dochodowych.

Organy podatkowe właściwe w sprawach podatków dochodowych mogą bowiem kontrolować wartość początkową budowli przyjmowaną przez podatników dla celów rozliczeń z tytułu podatku dochodowego z perspektywy wysokości kosztów uzyskania przychodów rozpoznawanych przez podatników w formie odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od budowli, które wpływają z kolei na wysokość uiszczanego przez nich podatku.

Łukasz Kuryło-Gołoś dyrektor w zespole ds. podatku od nieruchomości Deloitte (biuro w Poznaniu)

Komentuje Łukasz Kuryło-Gołoś dyrektor w zespole ds. podatku od nieruchomości Deloitte (biuro w Poznaniu)

Choć sposób określenia podstawy opodatkowania budowli znajdujących się w rejestrze środków trwałych podatnika nie budzi wątpliwości, warto zwrócić uwagę na – w mojej ocenie – niekonstytucyjność tych przepisów w niektórych aspektach.

Odwołanie się do wartości początkowej powoduje, że podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości zwiększana jest o koszty finansowe czy zrealizowane różnice kursowe.