- Spółka z o.o., która jest podatnikiem VAT, chce kupić od innej spółki (także podatnika VAT) zabudowaną nieruchomość obciążoną hipoteką. Sprzedająca spółka skorzysta ze zwolnienia podatkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Czy ta transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? Od jakiej wartości powinien być obliczony podatek? Czy od wartości nieruchomości pomniejszonej o wysokość hipoteki?

– pyta czytelnik.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej jako pcc) podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Jednak w myśl art. 2 pkt 4 pcc nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b. zwolniona z podatku od towarów i usług z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Chodzi o konkretną czynność

Jak zauważyła Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 23 marca 2012 r. (IPPB2/436-2/12-6/MZ), o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy mają status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana tym podatkiem lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 pcc.

Podstawę do zwolnienia z pcc może więc stanowić wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z przepisu tego wynika bowiem jednoznacznie, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają takie czynności, w których przynajmniej jedna ze stron z tytułu ich dokonania (dokonania tych czynności) jest opodatkowana VAT lub zwolniona z tego podatku.

Przy czym w przypadku zwolnienia z VAT ustawodawca zastosował wyjątek, z którego wynika, że wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają m.in. umowy sprzedaży, których przedmiotem jest nieruchomość, w związku z dokonaniem których strony (przynajmniej jedna z nich) są podatnikami VAT, lecz korzystają ze zwolnienia z tego podatku.

Skoro zatem kontrahent skorzysta w przypadku tej sprzedaży ze zwolnienia podatkowego z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt lit. a pcc (tak samo Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 13 stycznia 2012 r., IBPBII/1/436-442/11/HK).

Długi i ciężary się nie liczą

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 pcc podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość tę określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku

z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Oznacza to, że podatek należy zapłacić od wartości rynkowej, a nie od tej wartości pomniejszonej o kwotę zabezpieczoną hipoteką.

Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 kwietnia 2012 r. (II FSK 2109/10), „kwestia hipotek obciążających nieruchomości i postępowania komorniczego może mieć znaczenie przy ustalaniu ceny pomiędzy stronami dokonującymi przeniesienia własności nieruchomości, nie ma zaś wpływu na wartość rynkową przedmiotu umowy.

Zgodnie bowiem z art. 6 ust. 2 upcc wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu powyższe oznacza, iż fakt obciążenia hipoteką objętej sprzedażą nieruchomości nie ma wpływu na ustalenie wartości rynkowej dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, a w rezultacie na ustalenie podstawy opodatkowania”.

Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a pcc stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży: nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2 proc. Ten 2- procentowy podatek powinien być obliczony od rynkowej wartości nieruchomości, tzn. bez uwzględniania obciążenia jej hipoteką.