Definicja powierzchni użytkowej budynku lub jego części zawarta jest w art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej upol).

Zgodnie z tym przepisem jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Od tych zasad ustawodawca nie przewidział wyjątków. Powierzchnia użytkowa powinna być ustalana na podstawie fizycznego obmiaru budynku lub jego części.

Istotna wysokość pomieszczeń

W myśl art. 4 ust. 2 upol powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc. Jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, to powierzchnię tę się pomija.

W wyroku z 6 maja 2004 r. (I SA/Bd 63/04) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyjaśnił, że przez wysokość kondygnacji w świetle, o której mowa w przywołanym przepisie, należy rozumieć odległość między podłożem a najniższym trwałym elementem konstrukcyjnym stropu.

Zasady obliczania powierzchni użytkowej mają zastosowanie również do kondygnacji nieużytkowanych. Każda bowiem kondygnacja w budynku podlega opodatkowaniu (bez względu na to, czy jest wykorzystywana). Potwierdza to m.in. orzeczenie WSA w Gdańsku z 17 października 2007 r. (I SA/Gd 361/07).

Co to jest skondygnacja

Warto też zwrócić uwagę na sposób rozumienia pojęcia „kondygnacja”.

WSA w Gdańsku w wyroku z 17 października 2007 r. (I SA/Gd 361/07)

podkreślił, że „zawarte w art. 1 a ust. 1 pkt 5 upol wyliczenie pomieszczeń stanowiących kondygnację ma bowiem charakter przykładowy (…)”. Zgodnie z definicją słownikową jako „kondygnację” należy rozumieć część budynku między sąsiednimi stropami lub między podłożem i najniższym stropem.

W myśl zaś definicji zawartej w § 3 pkt 16 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690) „kondygnacja” jest to pozioma naziemna lub podziemna część budynku zawarta między podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a górną powierzchnią podłogi bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu znajdującego się nad tą częścią.

Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą wysokość w świetle większą niż 1,90 m. Kondygnacją nie jest nadbudówka ponad dachem, taka jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia gazowa.

Z § 3 pkt 17–18 tego rozporządzenia wynika, że kondygnacja może być:

• naziemna – kondygnacja, której nie mniej niż połowa wysokości w świetle, co najmniej z jednej strony budynku, znajduje się powyżej poziomu projektowanego lub urządzonego terenu, a także każda usytuowana nad nią kondygnacja,

• podziemna – kondygnacja, której więcej niż połowa wysokości w świetle, ze wszystkich stron budynku, znajduje się poniżej poziomu przylegającego do niego, projektowanego lub urządzonego terenu, a także każda usytuowana pod nią.

Moim zdaniem przy ustalaniu zakresu pojęcia kondygnacji, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 1a ust. 1 pkt 5 opol, należy posłużyć się definicją słownikową (definicja zawarta w rozporządzeniu ministra infrastruktury może być stosowana posiłkowo). Należy przy tym pamiętać, że dla opodatkowania powierzchni użytkowej danej kondygnacji znaczenia ma jej wysokość w świetle. Podatkiem obciążona jest powierzchnia użytkowa zarówno kondygnacji naziemnych, jak i podziemnych.

Tarasy

Wiele kontrowersji budzi opodatkowanie tarasów. WSA w Poznaniu w wyroku z 17 września 2009 r. (III SA/Po 46/09) stwierdził, że aby wliczyć do powierzchni użytkowej taras, musiałby być on wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. W rozpatrywanej przez sąd sprawie nie miało to miejsca, albowiem taras przykryty dachem był jedynie z dwóch stron zabudowany ścianami, natomiast z pozostałych dwóch stron był otwarty.

Zdaniem WSA w Poznaniu powodowało to, że nie można uznać takiego tarasu za część obiektu budowlanego wydzieloną z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, której powierzchnię należy wliczyć do powierzchni użytkowej.

Potwierdził to Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniu z 25 marca 2011 r. (II FSK 2053/09), oddalając skargę kasacyjną na ten wyrok WSA w Poznaniu. NSA podkreślił, że ustalając podlegającą opodatkowaniu powierzchnię budynku należy uwzględnić przestrzeń wydzieloną przegrodami budowlanymi (ścianami), które wyznaczają linie graniczne pomiędzy budynkiem jako całością a wolną przestrzenią w otoczeniu.

Windy i klatki schodowe

Z art. 1a ust. 1 pkt 5 upol jednoznacznie wynika, że powierzchnia klatek schodowych oraz szybów dźwigowych nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu powierzchni użytkowej. Ustawa ta nie zawiera definicji „klatki schodowej”.

Zgodnie ze słownikowym rozumieniem pojęcie to oznacza wydzieloną część budynku, w której znajdują się schody. W doktrynie przyjmuje się, że różnego rodzaju pomieszczenia komunikacyjne nie mogą być uznawane za klatkę schodową i powinny być brane pod uwagę przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku.

Decyduje obmiar, nie dokumenty

Zdarza się, że powierzchnia budynku wynikająca z projektu jest nieco inna od rzeczywistej. Wtedy istotna jest ta druga, czyli wynikająca z fizycznego obmiaru. Dlatego warto go przeprowadzić, aby potwierdzić prawidłowość określonej uprzednio podstawy opodatkowania.

Taki pomiar jest szczególnie uzasadniony po przebudowie, rozbudowie, nadbudowie oraz odbudowie budynku. W tych bowiem przypadkach mogło dojść do zmiany powierzchni użytkowej.

Autor jest konsultantem podatkowym w Małopolskim Instytucie Studiów Podatkowych w Krakowie