Odsprzedaż wody tak samo opodatkowana jak usługi najmu

Tak uznała Izba Skarbowa w Łodzi w interpretacji z 30 czerwca 2011 (IPTP1/ 443-11/11-3/ALN).

Podatnik świadczy m.in. usługi najmu lokali użytkowych. Umowy z najemcami przewidują, że najemcy oprócz czynszu najmu zobowiązani są także do zapłaty należności za dostawy mediów, np. wody.

Podatnik wystawia odrębne faktury na czynsz za wynajmowane powierzchnie i odrębnie refakturuje koszty zużycia wody przez najemców. Prosił o potwierdzenie, że postępuje prawidłowo, traktując odsprzedaż wody jako usługę odrębną od najmu i opodatkowując ją 8-proc. stawką VAT.

Izba skarbowa uznała, że nie można sztucznie wyodrębniać z jednej kompleksowej usługi, jaką jest najem lokalu użytkowego, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je (poprzez refakturowanie) na korzystnych zasadach.

Gdy dany podmiot świadczy usługę o charakterze kompleksowym, lecz stanowiącą jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas – zdaniem izby  – nie jest dopuszczalne dzielenie jej na części i refakturowanie poszczególnych elementów.

Podatnik powinien wystawiać najemcy lokalu użytkowego fakturę VAT ze stawką 23 proc., przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować wszystkie związane z najmem opłaty, w tym również za wodę.

Przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokali użytkowych, a koszty dostawy mediów są elementem usług pomocniczych do tej usługi. W efekcie, gdy najemca lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, opłaty za media składają się wraz z czynszem na obrót z tytułu świadczenia usług najmu. Tym samym podlegają stawce właściwej dla świadczonych usług najmu, czyli 23 proc.

Komentuje:

Kamil Kirejczyk, konsultant w Dziale Prawnopodatkowym PwC

Do niedawna organy podatkowe akceptowały refakturowanie mediów. Omawiana interpretacja jest jednak kolejnym w ostatnich miesiącach potwierdzeniem stanowiska, że odsprzedaż mediów przez wynajmującego na rzecz korzystającego nie jest usługą odrębną od najmu. Zdaniem organów podatkowych zwrot kosztów dostawy mediów jest jedynie elementem usług pomocniczych względem najmu.

Wobec tego należne wynajmującemu opłaty za media są częścią należności z tytułu najmu i powinny być opodatkowane stawką właściwą dla usługi głównej, czyli najmu. Wliczanie zwrotu kosztów mediów do podstawy opodatkowania najmu lokalu użytkowego jest niekorzystne dla wynajmującego (który pełni jedynie funkcję pośrednika między dostawcą mediów a korzystającym), gdy nabywa niektóre media ze stawką 8 proc., a odsprzedaje według stawki 23 proc.

Obecne stanowisko organów podatkowych o konieczności łączenia w jedną całość usługi  najmu lokalu i usług odsprzedaży mediów wydaje się tym bardziej nieoczekiwane, że obowiązujące przepisy o VAT definiują wprost refakturowanie.

Skoro usługa najmu i usługa dostarczania mediów mogą być rozdzielone bez uszczerbku dla którejkolwiek z nich, to należałoby uznać, że nie są one jednym świadczeniem kompleksowym w rozumieniu przepisów o VAT.

Teraz jedynie w odniesieniu do usług telekomunikacyjnych władze skarbowe przyznają, że nie są one niezbędne do korzystania z przedmiotu najmu i mogą być traktowane jako świadczenie odrębne od najmu.

Warto jednak spojrzeć na szerszy kontekst usług kompleksowych, np. przez pryzmat uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2010 (I FPS 3/10), w której stwierdzono, że wszelkie kwoty należne leasingodawcy – włączając refakturowane na leasingobiorcę z zastosowaniem zwolnienia od VAT opłaty za ubezpieczenie przedmiotu leasingu – powinny być opodatkowane stawką VAT właściwą dla leasingu, ponieważ całość świadczeń jest kompleksową usługą leasingu.

W ostatnich miesiącach zarówno sądy administracyjne, jak i organy podatkowe zajmują podobne stanowisko w odniesieniu do refakturowania na najemcę kosztów mediów.

Biorąc pod uwagę, że refakturowanie ze stawką preferencyjną kosztów dodatkowych przy umowach najmu czy leasingu nadal budzi wątpliwości, istotna  w tej kwestii może być odpowiedź Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości na pytanie prejudycjalne NSA z 7 kwietnia 2011 (I FPS 460/10).

Trybunał będzie bowiem musiał rozstrzygnąć m.in. to, czy ubezpieczenie przedmiotu leasingu oraz usługę leasingu należy traktować jako usługi odrębne, czy jako jedną kompleksową usługę leasingu.

Czytaj również:

Zobacz serwis:

Nieruchomości » Najem, dzierżawa, użyczenie » VAT od najmu, dzierżawy, użyczenia

Co i jak podlega opodatkowaniu » Usługi związane z nieruchomościami