Umowa sprzedaży nieruchomości sporządzona w formie aktu notarialnego jest – w rozumieniu przepisów [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] – warunkiem bezwzględnym transakcji, a niespełnienie tego warunku pozwala uznać umowę sprzedaży nieruchomości za nieważną. W związku z tym samo przekazanie nieruchomości bez podpisanej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nie powoduje przejęcia przez kupującego kontroli nad lokalem wynikającej z posiadanego prawa własności.
Podstawowy argument przemawiający za tym jest taki: przekazana nieruchomość nie może stać się przedmiotem dalszej sprzedaży. Ponadto umowa przedwstępna do momentu podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego może zostać rozwiązana, a kupujący może być, mimo wcześniejszego podpisania protokołu odbioru mieszkania, wezwany do zwrotu nieruchomości i wydanych do niej kluczy.
Pewnych wątpliwości dostarcza interpretacja art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, mówiącego, że „z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy”. Należy jednak pamiętać, że zarówno ustawa o rachunkowości, jak i MSSF duży nacisk kładą na pojęcie kontroli.
Przepisy uor wskazują, że jednostka prezentuje w sprawozdaniu finansowym m.in. kontrolowane przez nią zasoby majątkowe. Faktyczne przekazanie kontroli nad nieruchomością (pozwalające nie tylko na fizyczne objęcie lokalu, ale także dysponowanie nim jak własnością) następuje w momencie podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Ponadto przepisy kodeksu cywilnego odnoszą się do „rzeczy sprzedanych”, a taka sprzedaż jeszcze nie nastąpiła. W związku z tym lokale niebędące przedmiotem takiej umowy na dzień bilansowy powinny być uznane za rzeczy niesprzedane i powinny stanowić składnik zapasów dewelopera.
[b]Przytoczone argumenty pozwalają stwierdzić, że najbezpieczniejszym momentem rozpoznania przychodu z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych przez dewelopera jest data podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
Zarówno umowa przedwstępna, jak i przekazanie kluczy nie pozwalają całkowicie uznać, że nastąpiło przeniesienie kontroli nad lokalem, a co za tym idzie przychód z tego tytułu nie jest pewny i nie powinien zostać rozpoznany w księgach rachunkowych dewelopera.[/b]
[ramka][b]Komentarz[/b]
Brak jednolitych regulacji dotyczących ujmowania przychodów osiąganych z działalności deweloperskiej wzbudza wiele wątpliwości co do poprawności rozpoznawania sprzedaży, zarówno wśród służb księgowych, jak i biegłych badających sprawozdania spółek zajmujących się budownictwem mieszkaniowym.
Zróżnicowanie stosowanych zasad rachunkowości dotyczy zarówno sprawozdań sporządzanych zgodnie z ustawą o rachunkowości (dalej uor), jak i tych sporządzonych zgodnie z międzynarodowymi standardami sprawozdawczości finansowej (dalej MSSF). Jest dużym problemem zwłaszcza w przypadku deweloperów notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Mimo że podlegają oni jednolitym regulacjom, analiza sprawozdań wskazuje na stosowanie różnych rozwiązań w tym zakresie. Brak jednolitych zasad rachunkowości w odniesieniu do rozpoznawania przychodów z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych jest szczególnie dotkliwy dla inwestorów i analityków giełdowych, którzy często napotykają trudności przy ocenie osiąganych wyników, również w porównaniu danych prezentowanych przez spółki prowadzące ten sam typ działalności.[/ramka]
[i]Tomasz Karpiński, starszy konsultant w dziale audytu i doradztwa biznesowego TPA Horwath[/i]
