Jak legalnie zaoszczędzić na podatku

Słowo optymalizacja kojarzy się jednoznacznie pozytywnie. Zwrot „optymalizacja podatkowa” już niekoniecznie; podatnicy niechętni jakimkolwiek kontaktom z urzędami skarbowymi mogą uważać, że dotyczy to działań nielegalnych lub w najlepszym razie na pograniczu prawa, a tym samym rodzących duże ryzyko sporu z fiskusem.

Tymczasem jest wiele działań wprost przewidzianych w przepisach (lub w nich niezabronionych a uzasadnionych gospodarczo), które pozwolą ograniczyć obciążenia podatkowe. Poniżej omawiam krótko te, które mogą zainteresować podatników inwestujących w nieruchomości.

[srodtytul]Obniżka kosztów amortyzacji[/srodtytul]

Jednym z najprostszych rozwiązań pozwalających dostosować poziom kosztów do poziomu przychodów, a tym samym ograniczyć możliwość wystąpienia dużej straty podatkowej, jest obniżenie stawki amortyzacji dla poszczególnych środków trwałych. Stratę co prawda można rozliczyć w następnych okresach, ale tylko 50 proc. w danym roku podatkowym i tylko przez pięć lat.

Jeżeli tylko spodziewamy się w danym roku niższego poziomu przychodów niż kosztów (a w spółkach celowych z reguły podstawowy koszt to – łatwo dające się przewidzieć – odsetki i odpisy amortyzacyjne), to w celu zapobieżenia powstaniu straty wystarczy obniżyć stawki amortyzacji. W stosunku do stawek podstawowych pozwala na to art. 16i ust. 5 ustawy o CIT.

Wymaga jedynie, aby decyzję podjąć w pierwszym miesiącu roku. Warto dodać, że jest to także sposób na zwiększenie w danym roku dochodu podatkowego (poprzez obniżenie kosztów), który może pozwolić np. na wykorzystanie strat z przeszłości (rozwiązanie szczególnie ciekawe, jeśli mają się one przedawnić).

Należy również dodać, że stawki można zmieniać co rok, można je też podnosić, co prawda nie wskazuje na to wprost żaden przepis, ale uzasadnia to konstrukcja przepisów i ich cel (możliwość podniesienia stawek potwierdzają też organy skarbowe, np. [b]interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 2 października 2009 r., ITPB3/42-373/09/MK)[/b].

[srodtytul]Szybszy zwrot VAT[/srodtytul]

Istotne korzyści stosunkowo niewielkim nakładem i bezpośrednio na podstawie przepisów można uzyskać, ubiegając się o szybszy zwrot naliczonego VAT. Podatek naliczony, który inwestujący w nieruchomości płacą (od usług wykonawców lub przy zakupie), jest istotnym obciążeniem finansowym (często finansowanym odrębnym, odnawialnym kredytem).

Tym samym szybki zwrot VAT znacznie zwiększa efektywność projektu, obniżając koszt finansowania i pozwalając skutecznie obracać posiadaną gotówką. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=17D1F175CBC1000681743E9D550EDE8C?n=1&id=172827&wid=337454]Ustawa o VAT[/link] przewiduje kilka terminów zwrotu podatku naliczonego: 180, 60, 25 dni. Termin 180-dniowy dotyczy podatników, którzy nie wykazują sprzedaży opodatkowanej – zasadniczo charakterystyczna sytuacja dla spółki celowej budującej nieruchomość.

Wykazanie jakiejkolwiek sprzedaży opodatkowanej pozwala ograniczyć termin zwrotu do maksymalnie 60 dni – w tym celu spółka może np. wynająć na cele reklamowe płot otaczający teren budowy na inwestycję: kwoty należne za najem (choćby niewielkie) opodatkowane będą VAT i pozwolą wykazać sprzedaż opodatkowaną, a tym samym wystąpić o szybszy zwrot VAT. Można również starać się o zwrot w terminie 25 dni – podstawowy wymóg to opłacenie wszystkich faktur stanowiących do niego podstawę.

O ile w trakcie budowy może być to trudne ze względu na potencjalnie dużą liczbę dokumentów, o tyle już w razie zakupu nieruchomości wydaje się do zrealizowania. Co więcej, w takiej sytuacji przy odpowiednim ustawieniu terminu transakcji (koniec miesiąca) i sprawnym przygotowaniu dokumentacji można uzyskać zwrot VAT w terminie zbliżonym do momentu, w którym zbywca musi przekazać podatek należny do urzędu (tj. 25 następnego miesiąca).

[srodtytul]Zwrot podatku od nieruchomości[/srodtytul]

Warto tu też przypomnieć o ciągle aktualnej opcji zwrotu podatku płaconego od dróg (w szczególności od dróg wewnętrznych) w latach 2005 – 2006. Za ten okres można jeszcze wystąpić o nadpłatę podatku; istniały wówczas przepisy zwalniające z opodatkowania „drogi” (istnieją nawet argumenty, aby twierdzić, że zwolnienie to powinno obowiązywać cały czas), a sądy wielokrotnie wskazywały, że przepisu tego nie można zawężać do „dróg publicznych”.

Centra magazynowe, duże centra handlowe czy zakłady przemysłowe mogły płacić z tego tytułu znaczny podatek, a droga do jego odzyskania jest dosyć prosta (choć trzeba się liczyć z tym, że niejako przy okazji urząd będzie kontrolował rozliczenia z tytułu podatku od nieruchomości). Z kolei w przypadku budowli starych, o dużej wartości początkowej (która jest podstawą opodatkowania 2-proc. podatkiem), a niskiej wartości rynkowej, brzmienie ustawy powoduje, że obciążenia mogą być wręcz nieracjonalnie wysokie w stosunku do wartości obiektu.

Jeśli tylko ma to uzasadnienie gospodarcze, można w takiej sytuacji rozważyć zbycie tego majątku odrębnemu podmiotowi (którego zadaniem byłoby np. utrzymywanie infrastruktury w grupie). Pozwoli to na określenie nowej, niższej (bo opartej na wartości rynkowej) wartości początkowej i podstawy podatku od nieruchomości (o innych oszczędnościach na tym podatku piszemy w tekście obok).

[srodtytul]Inne możliwości[/srodtytul]

Warto też wspomnieć o możliwościach omawianych w pozostałych artykułach tego cyklu. W obszarze podatku dochodowego można korzystnie rozłożyć w czasie rozpoznanie kosztów z tytułu amortyzacji (poprzez podział ceny na grunt i pozostałe środki trwałe o różnych stawkach amortyzacji, alokację odsetek i różnic kursowych do wartości środków trwałych) lub ograniczyć stratę w fazie inwestycyjnej (odsetki w inwestycjach mieszkaniowych – zob. artykuł z 17 maja br., „[link=http://www.rp.pl/artykul/479324.html]Jak ustalić wartość zakupionej nieruchomości[/link]” i „[link=http://www.rp.pl/artykul/479326.html]Co z odsetkami od pożyczki na inwestycję[/link]”).

Oczywiście każda sytuacja wymaga odpowiedniego uzasadnienia i/lub przygotowań, ale często podejście, które daje określone korzyści podatkowe, okazuje się też dobrze uzasadnione z dalszej perspektywy gospodarczej. Z kolei w podatku od nieruchomości są możliwości ograniczenia obciążeń od powierzchni wspólnych czy powierzchni przeznaczonych na kina (i inną działalność kulturalną), które wynikają wprost z przepisów.

[srodtytul]Jak podnieść wartość podatkową inwestycji[/srodtytul]

Działaniem optymalizacyjnym jest też aktualizacja wartości początkowej nieruchomości (czyli m.in. podstawy amortyzacji) bez konieczności płacenia podatku dochodowego.

Jest to jednak operacja nieco bardziej skomplikowana. Ma sens, gdy wartość początkowa (koszt nabycia lub wytworzenia) istotnie różni się od wartości rynkowej projektu. Oznacza to bowiem, że podatkowe odpisy amortyzacyjne (i ewentualnie koszt przy przyszłej sprzedaży nieruchomości) byłyby istotnie wyższe, gdyby wartość początkowa środka trwałego odpowiadała wartości rynkowej.

[srodtytul]Likwidacja[/srodtytul]

Jedną z możliwości podniesienia podatkowej wartości nieruchomości jest likwidacja spółki. Środki trwałe otrzymane w wyniku likwidacji osoby prawnej mogą zostać wycenione według ich wartości rynkowej. Jednocześnie dochody uzyskane w toku likwidacji mogą – pod pewnymi warunkami – podlegać zwolnieniu z CIT. Oznacza to, że wspólnik likwidowanej spółki może przejąć nieruchomość, nie płacąc podatku dochodowego i wyceniając ją według wartości rynkowej.

Oczywiście przeprowadzenie likwidacji wymaga odpowiednich przygotowań (zwłaszcza gdy nieruchomość wynajmowana jest wielu najemcom i/lub ciąży na niej kredyt bankowy), ale w niektórych sytuacjach taki krok wymusza sytuacja gospodarcza (np. potrzeba uproszczenia struktury po nabyciu czy zamknięcia możliwości wystąpienia roszczeń w stosunku do likwidowanego podmiotu), a wysiłek ten może przynieść dodatkowe korzyści podatkowe.

Jedną z sytuacji, kiedy struktura może wymuszać dalszą reorganizację (np. poprzez likwidację), jest nabycie spółki celowej za pośrednictwem innej spółki, która w tym celu zaciąga kredyt (pożyczkę). Nie ma wówczas możliwości połączenia przychodów spółki celowej (z tytułu wynajmu nieruchomości) z kosztami finansowania nabycia.

Co więcej u nabywcy te koszty najczęściej nie będą łączyć się z jakimikolwiek przychodami (jeśli jedyną działalnością tej spółki jest posiadanie udziałów w spółce celowej), a co za tym idzie nie zostaną wykorzystane do obniżenia podatku. Z tego względu taka struktura jest mocno nieefektywna i inwestorzy z reguły starają się jej uniknąć lub uprościć w możliwie krótkim czasie po zakupie.

[srodtytul]Aport do spółki osobowej[/srodtytul]

Do niedawna częstą operacją były aporty do spółek osobowych. Organy skarbowe w interpretacjach potwierdzały, że aporty takie:

- są neutralne podatkowo dla wnoszącego aport,

- pozwalają na podniesienie wartości nieruchomości do wartości rynkowej.

Ostatnio twierdzą jednak, że takie operacje (zwłaszcza wykonywane przez spółki kapitałowe) nie prowadzą do aktualizacji wartości początkowej środków trwałych lub że sam aport do spółek osobowych generuje opodatkowane przychody.