Skala inwestycji nieruchomościowych zazwyczaj oznacza konieczność pozyskania zewnętrznego ich finansowania. Finansowanie dłużne (zarówno kredyt, jak i pożyczka) to jednocześnie koszt w postaci odsetek, które, co do zasady, będą kosztami podatkowymi.

Sposób ich rozliczania zależy jednak od tego, czy dana inwestycja dotyczy środków trwałych (np. inwestycje z przeznaczeniem na najem), czy też prowadzona jest z przeznaczeniem na sprzedaż (większość inwestycji mieszkaniowych).

[srodtytul]Co mówią przepisy[/srodtytul]

Zgodnie z ustawami o podatkach dochodowych odsetki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodów w momencie zapłaty/poniesienia (art. 16 ust. 1 pkt 10 i 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3EC0892953EAF58605FEE453B6E7CBF6?id=115893 ]ustawy o CIT[/link], art. 23 ust. 1 pkt 8 i 32 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=346580]ustawy o PIT[/link]).

Odstępstwem od tej podstawowej reguły są przepisy dotyczące rozliczania inwestycji, których efektem jest wprowadzenie do ewidencji nowego środka trwałego.

Mianowicie [b]odsetki, które w sposób bezpośredni wiążą się z realizacją danej inwestycji/wytworzeniem środka trwałego, zwiększają jej wartość początkową odpowiednio korygując cenę nabycia lub koszt wytworzenia[/b] (art. 16 ust. 1 pkt 12 w związku z art. 16g ust. 3 i 4 ustawy o CIT, art. 23 ust. 1 pkt 33 w związku z art. 22g ust. 3 i 4 ustawy o PIT).

Co istotne, przepisy wyraźnie precyzują, że dotyczy to odsetek naliczonych do dnia przekazania inwestycji do używania.

Gdy chodzi o inwestycje przeznaczone na sprzedaż, zastosowanie powinny mieć ogólne zasady rozliczania kosztów uzyskania przychodów, które jednak w przypadku odsetek nie są jednoznaczne.

[srodtytul]Inwestycja to nie tylko budynek[/srodtytul]

Analizując inwestycję w środki trwałe, należy pamiętać, że zazwyczaj efektem tego rodzaju projektów jest przynajmniej kilka środków trwałych, nie tylko jeden – budynek. Stąd też należy wydzielić wszystkie elementy inwestycji, także w celu właściwej alokacji kosztów finansowych.

Należy pamiętać, że grunt, będąc środkiem trwałym, nie podlega amortyzacji dla celów podatkowych. Dlatego istotne jest prawidłowe przyporządkowanie odpowiedniej części kosztów związanych z inwestycją do wartości gruntu, bo nie będzie ona aktywowana dla celów amortyzacji.

W tym kontekście rodzi się jednak pytanie, kiedy grunt można uznać za przekazany do używania, bo zgodnie z przepisami ten moment określa zakończenie naliczania wydatków inwestycyjnych (tu: odsetek) do wartości początkowej danego środka trwałego. Kwestia ta, ze względu na brak wyraźnych regulacji w ustawach o CIT i PIT, budzi w praktyce pewne kontrowersje.

Najbardziej logicznym rozwiązaniem w naszej ocenie jest jednak uznanie, że oddanie gruntu do używania następuje wraz z jego wpisaniem do ewidencji podatkowej. W tym bowiem momencie inwestor deklaruje wykorzystywanie gruntu w ramach prowadzonej działalności; ze względu na specyfikę tego środka trwałego trudno o inne rozsądne kryterium.

[srodtytul]Trzeba podzielić proporcjonalnie[/srodtytul]

Równolegle należy określić właściwy sposób przypisania odsetek od kredytu do pozostałych elementów inwestycji. Jest to szczególnie istotne (i skomplikowane), gdy inwestor prowadzi projekt budowlany w kilku fazach, ponosząc wydatki np. na infrastrukturę służącą każdej z niezależnie budowanych części, oddawanych do używania w różnych okresach.

Nie zawsze poszczególne transze kredytu inwestycyjnego związane będą z jedną fazą i niezbędne stanie się wybranie klucza podziału odsetek na poszczególne środki trwałe.

W praktyce, w zależności od specyfiki danego projektu, odpowiednim kluczem może okazać się proporcja powierzchni lub też proporcja wartości danego środka trwałego do całości inwestycji z uwzględnieniem harmonogramu inwestycji i zaciągania transz kredytu.

Wobec braku odpowiednich przepisów można oczekiwać, że rozsądnie wybrana i uzasadniona metoda nie będzie kwestionowana przez władze skarbowe.

[srodtytul]Koszty finansowania inwestycji na sprzedaż[/srodtytul]

Przepisy podatkowe nie odnoszą się wprost do traktowania kosztów finansowania inwestycji budowlanych na sprzedaż (w szczególności inwestycji mieszkaniowych). Podstawowy wymóg – rozpoznanie odsetek jako kosztu po ich zapłacie – określa jedynie warunek początkowy (bez zapłaty nie można rozpoznać kosztu).

Jednak aby ostatecznie określić moment rozpoznania tego kosztu, należy naszym zdaniem dodatkowo odwołać się do przepisów dotyczących związku kosztów z przychodem i momentu ich potrącania w czasie. W efekcie konieczne jest ustalenie charakteru kosztu, czy jest on

- bezpośredni, co oznacza odroczenie rozpoznania kosztu odsetkowego do momentu pojawienia się przychodów z nim związanych (tu: sprzedaży mieszkań), czy też

- pośredni – odsetki miałyby wpływ na wynik podatkowy w momencie ich zapłaty.

Nie jest to jednoznaczne, czego dowodzi niejednolite orzecznictwo organów skarbowych i sądów, a często na ocenę wpływają rozwiązania szczegółowe w danym projekcie (np. czy kredyt finansuje tylko daną inwestycję, czy też inną działalność).

W naszej ocenie bardziej uzasadnione jest stanowisko akceptujące bezpośredni związek kosztu odsetkowego z przyszłymi przychodami, szczególnie jeżeli inwestycja prowadzona jest przez spółkę celową powołaną do jej realizacji, która tylko na ten cel zaciągnęła kredyt.

W takiej sytuacji bowiem koszt finansowania zdaje się niczym nie różnić w praktyce od kosztu materiałów budowlanych zakupionych przez dewelopera. Każdy z tych wydatków jest równie niezbędny do przeprowadzenia budowy, a stosunek ich powiązania z przyszłymi przychodami ze sprzedaży mieszkań – porównywalny.

W praktyce odpowiednia klasyfikacja odsetek dla celów podatkowych budzi nieco mniej kontrowersji, gdy chodzi o inwestycje w środki trwałe. Głównym problemem jest tu odpowiednie ich przyporządkowanie do wartości różnych środków trwałych, wobec braku przepisów należy stosować rozsądnie dający się uzasadnić klucz.

W przypadku inwestycji „na sprzedaż” spornym zagadnieniem jest moment rozpoznania odsetek w wyniku podatkowym inwestora. Klasyfikacja odsetek może w tym wypadku mieć bardzo doniosłe znaczenie, ze względu bowiem na specyfikę procesu sprzedaży mieszkań, w razie rozpoznawania odsetek w momencie zapłaty, istnieje ryzyko wygenerowania straty, która nie zostanie zneutralizowana przez bieżące przychody.

Naszym zdaniem w większości przypadków są argumenty za tym, aby rozpoznanie tego kosztu odroczyć do momentu sprzedaży mieszkań.

[ramka][b]Jak rozliczyć odsetki od kredytu „na VAT”

Mateusz Stańczyk starszy konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego Accreo Taxand[/b]

Kwestia uwzględniania odsetek w wartości początkowej środka trwałego nie dotyczy wyłącznie odsetek od podstawowego kredytu inwestycyjnego. Wielu inwestorów korzysta bowiem dodatkowo z finansowania pokrywającego kwoty [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=17D1F175CBC1000681743E9D550EDE8C?n=1&id=172827&wid=337454]VAT[/link] do momentu zwrotu podatku przez fiskusa (tzw. kredyt rewolwingowy).

Część finansowania może zostać tymczasowo (np. do momentu rozliczenia kolejnej transzy) umieszczona na lokacie bankowej – wówczas inwestor uzyska korzyść z tytułu odsetek.

Oba rodzaje odsetek będą ściśle związane z prowadzoną inwestycją, a zatem również one powinny wpływać na jej wartość początkową. Odsetki od kredytu „na VAT” będą zwiększać jej wartość. Z kolei odsetki otrzymane przez inwestora powinny obniżać wartość początkową inwestycji (podobnie jak np. dodatnie różnice kursowe).[/ramka]

[i]Autorzy są starszymi konsultantami w Accreo Taxand[/i]