Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (regulującą zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości) powierzchnię użytkową budynku lub jego części mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Przy czym powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, tę powierzchnię się pomija. [/ramka]
[ramka][b]Cena nabycia, koszt wytworzenia[/b]
W myśl art. 22g ust. 3 ustawy o PIT za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania (m.in. o koszty opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji) oraz pomniejszoną o VAT, jeśli podatnik miał prawo do jego doliczenia.
Koszt wytworzenia z kolei to wartość, w cenie nabycia, zużytych rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za pracę wraz z pochodnymi oraz inne koszty z wyjątkiem wyraźnie wyłączonych przez ustawodawcę (np. wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci). [/ramka]
[ramka][b]Komentuje Adam Bartosiewicz, dr nauk prawnych, współautor komentarza do ustawy o PIT[/b]
W przypadku zakupionego lokalu mieszkalnego – zarówno będącego środkiem trwałym („własność hipoteczna”), jak i będącego wartością niematerialną i prawną (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)– podstawą do ustalenia amortyzacji jest jego cena nabycia.
Razem z lokalem nabywa się jednak również udział w prawie własności gruntu, na którym budynek stoi. Wtedy mamy do czynienia w istocie z dwoma składnikami majątkowymi – lokalem oraz gruntem (we własności którego podatnik ma udział).
To wskazywałoby na konieczność podzielenia łącznej ceny nabycia na cenę zakupu lokalu i cenę zakupu udziału w gruncie. Jeśli tego zaniechamy i przyjmiemy za podstawę amortyzacji całość ceny nabycia (łącznej dla gruntu i lokalu), organ podatkowy może nam zarzucić zawyżenie wartości początkowej lokalu. W związku z tym dobrze jednak byłoby taką łączną cenę nabycia podzielić między grunt a budynek.Nie ma przy tym obowiązku korzystania z pomocy fachowca (biegłego). W istocie bowiem nie chodzi tu o wycenę, lecz o rozdzielenie łącznej ceny nabycia między cenę gruntu (udziału w gruncie) a cenę lokalu. Można to zatem zrobić samodzielnie, posługując się zdrowym rozsądkiem. Wydaje się, że przyjęcie ceny udziału w gruncie na poziomie kilku procent ceny nabywanego mieszkania nie powinno budzić wątpliwości.[/ramka]
[srodtytul][b]GDY JEST KILKU WSPÓŁWŁAŚCICIELI, TRZEBA OBLICZYĆ PROPORCJĘ[/b][/srodtytul]
[b]Ustalenie wartości, od której będziemy naliczać amortyzację, jeszcze bardziej się komplikuje, gdy nie jesteśmy jedynymi właścicielami mieszkania czy domu[/b]
Przepis przewiduje, że w takiej sytuacji wartość początkową składnika majątku ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku.
[ramka][b]Przykład[/b]
Załóżmy, że pani B jest współwłaścicielką (po połowie) mieszkania z siostrą. Wartość amortyzowanego 20-metrowego pokoju w 100-metrowym mieszkaniu ustaliła na 100 tys. zł. Uwzględniając 50-proc. udział siostry, wartość początkowa dla celów amortyzacji wyniesie 50 tys. zł.[/ramka]
Zasady tej nie stosuje się, jeśli mieszkanie/dom należy do wspólnego majątku małżonków. Wtedy małżonek prowadzący działalność może naliczać odpisy od całości wartości początkowej ustalonej dla powierzchni zajętej na cele firmy, chyba że oboje małżonkowie wykorzystują lokum, każdy w swojej działalności gospodarczej.
[srodtytul]Dwie firmy pod jednym dachem[/srodtytul]
Zdarza się, że w mieszkaniu ma siedzibę nie jedna, a dwie firmy. Jeśli obaj przedsiębiorcy są współwłaścicielami budynku czy lokalu, obaj mają prawo naliczać odpisy amortyzacyjne od jego wartości początkowej ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostaje ich udział we własności tego składnika majątku (np. po 50 proc.). Te same zasady stosuje się, gdy współwłaścicieli i firm mieszczących się pod jednym dachem jest więcej.
[srodtytul]Majątek męża i żony[/srodtytul]
Jednak gdy nieruchomość należy do wspólnego majątku małżonków i każde z nich prowadzi w nim działalność, zasada proporcjonalnego rozliczenia będzie miała zastosowanie tylko wtedy, gdy będą na cele swoich firm wykorzystywać tę samą powierzchnię (np. ten sam gabinet). Wówczas każde z nich będzie mogło naliczać odpisy od połowy wartości początkowej albo w innej przyjętej przez siebie proporcji.
[ramka][b]Przykład[/b]
Państwo X prowadzą prywatne praktyki lekarskie w domu. Na ten cel zaadaptowali we własnym 200-metrowym domu mieszkalnym pomieszczenie o powierzchni 25 mkw.
Jego wartość początkową dla celów amortyzacji ustalili na 125 tys. zł. Biorąc pod uwagę stopień wykorzystania gabinetu na potrzeby działalności (liczbę godzin pracy), ustalili, że pan X zaliczy do kosztów odpisy od 30 proc. tej kwoty, natomiast pani X od 70 proc.
Gdyby jednak każde z nich przyjmowało pacjentów w innym gabinecie, mogliby naliczać amortyzację od całości wartości początkowej przypadającej na tę powierzchnię. Przykładowo gdyby każdy z małżonków na cele działalności zajmował odrębne pomieszczenie o powierzchni 20 mkw. o wartości ustalonej dla celów amortyzacji na 100 tys. zł, to od tej kwoty każdy z nich dokonywałby odpisów amortyzacyjnych zaliczanych do kosztów podatkowych.[/ramka]
[srodtytul][b]10-PROCENTOWA STAWKA DLA UŻYWANYCH I ULEPSZONYCH NIERUCHOMOŚCI[/b][/srodtytul]
[b]Gdy już mamy ustaloną wartość początkową, czyli podstawę naliczania amortyzacji, pozostaje jeszcze określenie właściwej stawki[/b]
Tu w najlepszej sytuacji są właściciele mieszkań używanych oraz ulepszonych, które wcześniej nie były przez nich amortyzowane (nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), mogą bowiem przyjąć indywidualną stawkę amortyzacyjną. Nie wyższą jednak niż 10 proc. w skali roku (art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Trzeba podkreślić, że ustawa o PIT zawiera własną definicję używanego budynku/lokalu.
Otóż w świetle art. 22j ust. 3 pkt 1 budynek (lokal) uznaje się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem był on wykorzystywany co najmniej przez okres 60 (pełnych) miesięcy. „Przed nabyciem” oznacza przed przeniesieniem własności w jakiejkolwiek formie (np. zakup, spadek, darowizna). Trzeba udowodnić wcześniejsze wykorzystanie (przez poprzedniego właściciela). Bez znaczenia jest natomiast, przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku był wykorzystywany [b](zob. interpretacja poznańskiej Izby Skarbowej z 21 stycznia 2008 r., ILPB1/415-145/07-2/AMN)[/b]. W świetle tych wyjaśnień nie może być zatem uznane za „używane” mieszkanie zakupione jako nowe (na rynku pierwotnym), następnie używane przez pięć lat do celów prywatnych, a potem wpisane jako środek trwały do ewidencji.
Indywidualną (maks. 10 proc.) stawkę można też przyjąć dla ulepszonego budynku lub lokalu mieszkalnego, czyli takiego, na który przed wprowadzeniem do ewidencji ponieśliśmy wydatki na ulepszenie w wysokości co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej (art. 22j ust. 3 pkt 2 ustawy o PIT).
Uwaga, 10-proc. stawki nie wolno stosować w sytuacji, gdy ustalaliśmy wartość początkową metodą uproszczoną (jest to zatem kolejna wada tej metody).
Jeżeli nie możemy zastosować stawki indywidualnej, pozostaje nam stawka 1,5 proc. z wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych (będącego załącznikiem do ustawy o PIT).
[ramka]
[b]Przykład[/b]
Pani A amortyzuje pokój o powierzchni 20 mkw. Wartość początkowa, od której są naliczane odpisy amortyzacyjne, ustalona metodą uproszczoną wynosi 19 760 zł.Roczny odpis amortyzacyjny obliczony według stawki 1,5 proc. wyniesie w tym wypadku 296,40 zł.[/ramka]
[ramka][b]Przykład[/b]
Pani B zajmuje na cele swojej firmy pokój o powierzchni 20 mkw., którego wartość początkowa ustalona według ceny nabycia wynosi 100 tys. zł. Przy zastosowaniu 10-proc. indywidualnej stawki (co wchodzi w grę, jeśli lokal ma status używanego) roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 10 tys. zł. Przy zastosowaniu stawki z wykazu (1,5 proc.) będzie to już tylko 1500 zł.[/ramka]
Naliczony odpis amortyzacyjny możemy zaliczyć do kosztów firmy jednorazowo na koniec roku bądź w równych ratach miesięcznych lub kwartalnych.
[srodtytul]Jak amortyzujemy prawa spółdzielcze[/srodtytul]
Wskazane tu zasady ustalania wartości początkowej dotyczą również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Z tym że – jak wyjaśniły [b]Urząd Skarbowy Kraków-Podgórze w interpretacji z 14 maja 2007 r. (PD-1/415-29/07) oraz Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji 26 maja 2008 r. (IPPB1/415-345/08-2/PJ)[/b], do wyceny tych praw nie ma zastosowania art. 22g ust. 8 ustawy o PIT (pozwalający na przyjęcie – w razie braku ceny nabycia – wartości rynkowej z grudnia roku poprzedniego), dotyczy on bowiem środków trwałych i ich części, a nie wartości niematerialnych i prawnych (oprócz ceny nabycia w grę wchodzić więc tu będzie wyłącznie metoda uproszczona). Inna jest też wysokość stawek amortyzacyjnych. Najwyższa, jaką można w tym wypadku zastosować, wynosi 2,5 proc. rocznie. Jednak jeśli wartość początkowa była ustalana metodą uproszczoną, roczna stawka amortyzacyjna wynosi jedynie 1,5 proc. (zob. art. 22m ust. 4 ustawy o PIT).
[srodtytul]Nie zawsze w ewidencji[/srodtytul]
Amortyzowane mieszkanie (jego część) ujmujemy w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzonej na zasadach określonych w art. 22n ustawy o PIT. Nie wykazuje się w niej jednak budynków i lokali mieszkalnych a także praw spółdzielczych, których wartość początkowa była ustalona metodą uproszczoną (jako iloczyn mkw. powierzchni użytkowej i stawki 988 zł).
[ramka][b]Po przekształceniu prawa spółdzielczego we własność[/b]
Jak ustalić wartość początkową lokalu nabytego w wyniku przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności mieszkania?
O tym, jak skomplikowana jest to sytuacja, przekonał się podatnik, który otrzymał w tej sprawie [b]interpretację Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 31 lipca 2009 r. (ITPB1/415-369/09/PSZ)[/b]. W 1998 r. dostał w darowiźnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, którego wartość w umowie darowizny określono na 100 tys. zł (poniżej wartości rynkowej). W 2008 r. wystąpił z wnioskiem do spółdzielni o przekształcenie tego prawa w odrębną własność lokalu. Spółdzielnia nie pobrała z tego tytułu żadnych opłat (trzeba było jedynie pokryć koszty sporządzenia umowy i opłat sądowych). Podatnik był zdania, że skoro nabywał lokal nieodpłatnie, jego wartość należało określić zgodnie z 22g ust. 1 pkt 3, biorąc pod uwagę wartość rynkową z dnia nabycia w 2009 r., a nie wartość wskazaną w umowie darowizny z 1998 r., bo ta dotyczyła prawa spółdzielczego, a amortyzacja dotyczyć będzie lokalu stanowiącego odrębną własność.
Izba nie zgodziła się z tym. Stwierdziła: „z uwagi na fakt, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpiło w drodze darowizny, wartość początkową tego prawa należałoby ustalić na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, tj. w wysokości jego wartości rynkowej z dnia dokonania darowizny (o ile umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu nie określałaby tej wartości w niższej wysokości). Przy wyliczaniu wartości początkowej środka trwałego, jakim jest lokal będący odrębną własnością, po przekształceniu tegoż prawa spółdzielczego, należy uwzględnić wartość początkową, jaka byłaby ustalona dla wartości niematerialnej i prawnej. Należy bowiem mieć na uwadze, że w wyniku przekształcenia zmieni się wyłącznie posiadany przez pana tytuł prawny do tego samego lokalu. Zatem w sytuacji opisanej we wniosku wartość początkową środka trwałego stanowi wartość określona w umowie darowizny (...), powiększona o poniesione wydatki z tytułu przekształcenia (opłaty notarialne, sądowe itp.)”.
To, że taki jest sposób ustalenia wartości początkowej w razie przekształcenia lokalu spółdzielczego we własność, potwierdziła też [b]Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 25 czerwca 2009 r. (IPPB1/415-223/09-2/KS)[/b]. [/ramka]
