Na pytania odpowiada Anna Misiak, doradca podatkowy w MDDP
Zamierzamy z mężem wynająć mieszkanie i płacić podatki na zasadach ogólnych. Czy dochody z wynajmu można dołączyć do dochodów z pracy w PIT-37? Czy do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć czynsz płacony przez nas do wspólnoty mieszkaniowej, w którym zawarte są również składniki, za które płacił będzie najemca, tj. koszty wody i centralnego ogrzewania? Niestety, koszty te nie są wyodrębnione miesięcznie, ale rozliczane co pół roku.
Na jakich zasadach i przez jaki czas można mieszkanie amortyzować oraz czy stawka amortyzacyjna wynosi 2,5 proc.? Jak ustalić jego wartość początkową, jeżeli zostało kupione dwa lata temu po niższej cenie? Czy koszty wykończenia – malowanie, podłogi, glazura, terakota, drzwi, sanitariaty – można wliczyć do kosztów uzyskania przychodów? Czy wtedy podnoszą one wartość mieszkania i należy je amortyzować? – pyta czytelniczka.
Dochody z najmu stanowią odrębne źródło przychodu. Podatnik musi samodzielnie wpłacać w ciągu roku zaliczki. Podatek za dany rok należy rozliczyć na formularzu PIT-36. Można w nim wykazać zarówno dochody z pracy, od których płatnik pobrał zaliczki na podatek, jak i te dochody, od których wynajmujący zapłacił PIT samodzielnie.
Aby dany wydatek mógł być zakwalifikowany jako koszt uzyskania przychodu, który będzie można odliczyć od przychodu przed opodatkowaniem, musi on mieć związek z osiągniętym przychodem. Musi zatem mieć wpływ na osiągnięcie lub utrzymanie bądź zabezpieczenie źródła przychodu.
Do takich wydatków kwalifikuje się czynsz płacony przez właścicieli lokalu do wspólnoty mieszkaniowej. Chociaż z przedstawionego stanu faktycznego to nie wynika, zakładamy, że obowiązek uiszczenia czynszu spoczywa na właścicielach i to oni będą go opłacać. Z kolei czynsz płacony właścicielom przez najemcę będzie pokrywał również koszty opłaty za wodę i centralne ogrzewanie.
W takiej sytuacji czynsz od najemcy będzie stanowił dla właścicieli przychód z umowy najmu w momencie jego otrzymania, a poczynione przez nich wydatki będą kosztem uzyskania przychodu.
Wynajmowany lokal może być amortyzowany, a odpis amortyzacyjny będzie wówczas stanowił dodatkowy koszt podatkowy dla wynajmującego. Zgodnie z przepisami amortyzacji podlegają lokale stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu ich przyjęcia do używania.
Chodzi m.in. o lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej lub oddane do używania na podstawie umowy najmu. Amortyzacji może podlegać również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Podatnik sam decyduje o rozpoczęciu amortyzacji. Stawka 2,5 proc. jest przewidziana dla amortyzacji lokali spółdzielczych. Ustalając wartość początkową, podatnik może wybrać uproszczoną metodę. Stawka amortyzacyjna wyniesie wówczas 1,5 proc.
Podstawą ustalenia wartości początkowej według tej metody jest iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej powierzchni i kwoty 988 zł. Jeśli podatnik nie wybierze metody uproszczonej, wartość początkową stanowi cena nabycia mieszkania, czyli kwota zapłacona sprzedającemu, powiększona o koszty związane z nabyciem. Można również ustalić wartość początkową mieszkania na podstawie opinii biegłego.
Wydatki na remont wynajmowanych mieszkań powinny generalnie stanowić koszty uzyskania przychodu. Wiąże się to z koniecznością ich utrzymania w odpowiednim stanie w trakcie najmu. W opinii urzędów skarbowych (np. US Warszawa Wawer, nr 1439/df/i-72/07/AK) wydatki na przystosowanie lokalu do stanu umożliwiającego jego wykorzystywanie na potrzeby najmu powinny zwiększać wartość środka trwałego i podlegać odliczeniu w koszty w ramach odpisu amortyzacyjnego.
