Skarbówka wydała 9 października interpretację, która może zmienić sposób ustalania przychodów z najmu. Wynika z niej, że wynajmujący zapłaci ryczałt nie tylko od czynszu, ale też od opłat eksploatacyjnych.
Czytaj także: Jak rozliczyć ryczałt od najmu - nowe zasady
Sprawa dotyczyła podatniczki, która chce wynająć mieszkanie i rozliczać się ryczałtem 8,5 proc. Napisała, że zgodnie z umową najemca zobowiązany będzie do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu, a właściciel lokalu pokrywa koszty eksploatacji: za energię elektryczną, za wodę i ścieki, gaz, oraz czynsz dla administratora budynku – w tym ryczałtowe koszty ogrzewania. Właścicielka będzie się rozliczać z lokatorem na podstawie rachunków. Obciąży go opłatami.
Należy się od całości
Kobieta wystąpiła o interpretację, by potwierdzić, że powinna płacić ryczałt tylko od kwoty czynszu, bo tylko on stanowi jej przysporzenie majątkowe. Natomiast należności uiszczane przez najemców z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, przekazywane zgodnie z właściwością, nie stanowią jej przychodu. W uiszczaniu tych opłat wynajmująca odgrywa jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami (np. administracją czy dostawcą energii).
Na potwierdzenie przytoczyła wcześniejsze interpretacje, w których fiskus akceptował podobne stanowisko. W jej przypadku jednak odpowiedź okazała się negatywna.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że podstawą generowania przychodów z najmu jest zawarcie umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Opłaty eksploatacyjne nie są składnikami przychodu, jeśli z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.
Dyrektor KIS uznał, że w tej sytuacji czynsz najmu stanowi dla wynajmującej w całości przysporzenie majątkowe. Otrzymuje zapłatę niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale spełnia świadczenie we własnym imieniu. Zapłaci więc ryczałt od całości.
Jej przychodem nie będą zaś środki przekazane przez najemcę celem dopłaty za większe zużycie mediów.
Jak uniknąć kłopotów
Jak wyjaśnia prawnik Marcin Malinowski, wynajmujący pobierają zwykle od lokatorów dwie kwoty: czynsz najmu i czynsz do spółdzielni wraz z opłatami eksploatacyjnymi. Dotychczas stanowisko organów podatkowych było jednoznaczne. Fiskus zgadzał się, że przychodem opodatkowanym ryczałtem jest tylko czynsz najmu, a nie całość opłat ponoszonych przez lokatora.
– Z interpretacji wynika, że intencje wnioskodawczyni były inne niż planowane zapisy w umowie najmu. Dlatego wynajmujący powinni podejść do umów poważnie. Kluczowy jest zapis, że ponoszenie opłat jest obowiązkiem lokatora, a właściciel odgrywa jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu. Należy mieć nadzieję, że kwestia ustalania przychodów z najmu nie stanie się przyczyną sporów – mówi prawnik.
Numer interpretacji: 0115-KDIT3.4011. 333.2018.2.WR
Grzegorz Grochowina menedżer w KPMG w Polsce
Fiskus niezwykle restrykcyjnie podszedł w tym przypadku do kwestii przychodów z najmu. Należy mieć nadzieję, że nie jest to zmiana linii interpretacyjnej, lecz incydentalne zdarzenie. Być może takie stanowisko wynika z nieprecyzyjnego przedstawienia stanu faktycznego przez wynajmującą. Tylko odpowiednio skonstruowana umowa najmu jest podstawą, aby ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne, np. czynsz uiszczany we wspólnocie mieszkaniowej czy abonament za media, nie były przychodem wynajmującego. Tym samym podatnicy wynajmujący swoje lokale na podstawie odpowiednio skonstruowanych umów, w których czynsz jest oddzielony od innych opłat, zapłacą mniejszy podatek aniżeli osoby, które w umowach mają co do zasady wskazaną jedną kwotę.
