Powszechna jest praktyka, gdy właściciel nieruchomości, chcąc ją zbyć z przeznaczeniem na inwestycję, już przed transakcją udziela nabywcy zgody na dysponowanie nią na cele budowlane. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z konsekwencji, jakie wywoła taka zgoda, jeśli przeniesienie własności nie nastąpi, a niedoszły nabywca uzyska adresowaną do siebie decyzję o pozwoleniu na budowę.
Zgodnie z Prawem budowlanym złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Obejmuje ono potwierdzenie, że inwestorowi przysługuje tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący uprawnienie do wykonywania robót. Uprawnienie to inwestor nabywa przeważnie z podpisaniem umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości, co ma służyć przyspieszeniu realizacji przedsięwzięcia. Nie będzie to budziło wątpliwości, gdy inwestor stanie się właścicielem terenu i adresatem pozwolenia.
Jeżeli umowa przenosząca własność nieruchomości nie dojdzie do skutku, to okaże się, że prawo do gruntu przysługuje innemu podmiotowi niż temu, który legitymuje się decyzją umożliwiającą wykonanie na tym gruncie inwestycji. Sytuacja taka poważnie zagraża interesom właściciela nieruchomości, gdyż w rzeczywistości ogranicza dopuszczalny zakres jej zagospodarowania. W myśl przeważającego orzecznictwa, decyzja o pozwoleniu na budowę związana jest z jej przedmiotem, a nie podmiotem, co sprawia, że jej istnienie w odniesieniu do danego terenu obciąża go w stopniu uniemożliwiającym realizację na nim kolejnej inwestycji zwłaszcza gdy koliduje ona z tą, objętą pozwoleniem. W konsekwencji właściciel ma nieruchomość, którą może władać wedle uznania, jednak jego swoboda ograniczona jest przez istnienie decyzji na rzecz innego podmiotu, z którym nie łączy go stosunek prawny i który nie może od niego żądać wydania nieruchomości. Stan ten może trwać 3 lata, gdyż dopiero po tym czasie wygaśnie on samoistnie, jeśli budowa nie zostanie rozpoczęta.
Są jednak mechanizmy umożliwiające zmianę takiej sytuacji. Jeśli właściciel porozumie się z niedoszłym nabywcą, ten może przenieść na niego prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę, co umożliwi jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.
Z kolei w przypadku konfliktu, uprawniony do nieruchomości może podjąć próbę stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego. Wówczas konieczne będzie wykazanie okoliczności bezprzedmiotowości pozwolenia na budowę oraz interesu właściciela gruntu lub interesu społecznego w zastosowaniu tej instytucji prawnej. Podkreślić trzeba, iż dotychczasowe stanowisko judykatury nie było przychylne takiemu rozwiązaniu opisywanych problemów. Zgodnie z nim, utrata przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, nie stanowi podstawy do stwierdzenia wygaśnięcia tej decyzji (wyrok WSA w Warszawie z 28 sierpnia 2015 roku, VII SA/Wa 1764/14). Jednak orzecznictwo przez pojęcie bezprzedmiotowości decyzji administracyjnej zaczyna rozumieć także sytuacje, gdy nierealne staje się osiągnięcie celu, ze względu na który decyzja została wydana, co wiąże ze zmianą sytuacji faktycznej już po jej wydaniu (wyrok WSA w Warszawie z 11 czerwca 2014 roku, VII SA/Wa 617/14).
Niewątpliwie z takim przypadkiem mamy do czynienia, gdy uprawniony z pozwolenia na budowę nie będzie dysponował tytułem do objętego nim gruntu. Z powodu braku przez adresata decyzji prawa do wejścia na nieruchomość, oczywista jest wówczas niemożność realizacji planowanego przez niego przedsięwzięcia.
Aby uniknąć kłopotów zgoda na dysponowanie gruntem na cele budowlane powinna być wyrażana, gdy pewne jest, że transakcja nastąpi. Jeśli jednak zdarzy się, że prawo do gruntu oraz prawa wynikające z decyzji administracyjnej przysługiwać będą innym podmiotom, warto wykorzystać środki w celu podjęcia próby jej wygaszenia. Pojawiająca się interpretacja przesłanki bezprzedmiotowości decyzji może stanowić podstawę do przełamania przeważającej linii orzeczniczej i tym samym daje właścicielowi nieruchomości szansę uzyskania korzystnego rozstrzygnięcia.
Autorka jest radcą prawnym Kancelaria Prawna Schampera, Dubis, Zając i Wspólnicy Sp.k.
