Kolejnym rozstrzygnięciem administracyjnym jest pozwolenie na użytkowanie. Stroną w tym postępowaniu jest jedynie sam inwestor – właściciele nieruchomości sąsiednich nie mają prawa kwestionować jego treści. Możliwość ingerencji w plany budowlane inwestora mieli oni bowiem na wcześniejszych etapach - przy decyzji o warunkach zabudowy i przy pozwoleniu na budowę.
Analizowana decyzja administracyjna wydawana jest po dokonaniu przez organ administracji publicznej obowiązkowej kontroli budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami wskazanymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola taka obejmuje między innymi zgodność obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu, a także zgodność obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym. Następnie w pozwoleniu na użytkowanie określone zostają warunki użytkowania obiektu. Możliwe jest też uzależnienie jego użytkowania od wykonania określonych robót budowlanych. W doktrynie, wskazuje się, że w ten sposób organ może wydać decyzję pod warunkiem.
Ustawodawca ponadto zastrzega w art. 59 ust. 3, że jeśli organ stwierdzi spełnianie przez obiekt budowlany wskazanych powyżej warunków, nawet pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem – to w ramach pozytywnego dla inwestora pozwolenia na użytkowanie może on określić termin wykonania tych robót.
Brak realizacji wytycznych przez inwestora zagrożony jest karami egzekucyjnymi.
W orzecznictwie jednoznacznie podkreśla się, że w przypadku, gdy inwestor dokonał istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków z pozwolenia na budowę, to nie może on oczekiwać, że otrzyma pozwolenie na użytkowanie bez konieczności doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Warto pamiętać, że prowadzenie równoległe postępowania naprawczego i postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest niemożliwe (wyrok WSA w Rzeszowie z 28 maja 2014 r., II SA/Rz 24/14). Nie budzi też wątpliwości, że decyzja o pozwoleniu na użytkowanie może być wydana wyłącznie w stosunku do obiektu, który ma cechę legalności (wyrok WSA w Białymstoku z 28 stycznia 2014 r., II SA/Bk 737/13).
Ustawodawca próbuje ostatnio wykorzystywać pozwolenie na użytkowanie również w inny sposób. Przykładem może być ustawa o rewitalizacji wprowadzająca możliwość zawierania przez inwestora umowy urbanistycznej, która dotyczy obszaru rewitalizacji. Na podstawie takiej umowy w zamian za możliwość realizacji określonej inwestycji (nazywanej inwestycją główną), inwestor zobowiązuje się do realizacji korzystnej społecznie inwestycji uzupełniającej (np. infrastruktury technicznej, społecznej, czy budynków mieszkalnych). W takiej sytuacji nieodpłatne przeniesienie własności przez inwestora na gminę zrealizowanej inwestycji uzupełniającej stanowi warunek przystąpienia do użytkowania inwestycji głównej.
Maciej J. Nowak, radca prawny
