Realizację planów inwestycyjnych sąsiada starają się uniemożliwić zwłaszcza właściciele sąsiednich nieruchomości, w tym zainteresowani zabudową swojej działki. Jak? Korzystają z możliwości złożenia odwołania od decyzji administracyjnej udzielającej pozwolenia na budowę.
Z samego sąsiedztwa działek nie można jednak wywodzić statusu strony w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Co więcej, żaden przepis prawa budowlanego nie nakłada na organ architektoniczno-budowlany obowiązku badania zgodności inwestycji z potencjalnymi planami zabudowy działek sąsiednich.
Gdzie dwóch się bije
Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy dwóch sąsiadujących ze sobą inwestorów planuje budowę prawie w tym samym momencie, a jedna inwestycja ogranicza, utrudnia czy nawet w pewnym stopniu uniemożliwia prowadzenie drugiej. Do takiego konfliktu doszło pomiędzy dwoma deweloperami prowadzącymi budowę budynków usługowych na sąsiadujących ze sobą nieruchomościach w Warszawie. Żaden nie chciał ustąpić, a gdy jeden uzyskał pozwolenie na budowę umożliwiające inwestycję, drugi złożył odwołanie od tej decyzji, argumentując, iż ogranicza ona jego wolność budowlaną.
Po miesiącach walki ostatnią deską ratunku okazało się nakłonienie stron sporu do zawarcia umowy o dobrym sąsiedztwie. To umowa o współpracy, w której strony przyjmują na siebie także pewne nakazy i ograniczenia. Przepisy nie zawierają żadnych konkretnych regulacji dotyczących takiej umowy. Może być ona kształtowana zgodnie z zasadą swobody umów.
Wspólne uzgodnienia
Osią umowy jest współpraca stron, a także obowiązki polegające np. na nieskładaniu jakichkolwiek środków odwoławczych przeciwko jakimkolwiek decyzjom, uzyskanym lub uzyskiwanym w przyszłości przez strony lub w związku z działaniami podejmowanymi przez którąkolwiek ze stron służącymi realizacji projektów. W tym przypadku spółki zobowiązały się, że w toku postępowania administracyjnego o wydanie pozwolenia na budowę będą współdziałać ze sobą w dobrej wierze, w nadrzędnym celu zapewnienia niezakłóconego i płynnego przygotowania oraz realizacji projektów. Istotnym elementem umowy są także najważniejsze parametry planowanych projektów.
Umowa może określać też bardziej szczegółowo obowiązki stron, np. informowania o konkretnych wydarzeniach na placu budowy czy udzielania pisemnych zgód potrzebnych do realizacji projektu.
Ustaleń lepiej dotrzymywać
Skutkami naruszeń obowiązków stron opisanych w umowie mogą być: wypowiedzenie umowy, obowiązek usunięcia naruszenia w wyznaczonym terminie i zapłata kary umownej na rzecz drugiej strony. Kary umowne powinny być adekwatne do stopnia i wagi naruszenia, a jednocześnie powinny spełniać funkcję prewencyjną.
Umowa o dobrym sąsiedztwie może zostać zawarta na czas określony, potrzebny na realizację danej inwestycji. Może też stanowić źródło stałej współpracy obu jej stron, również spółek z grupy (powiązanych) czy następców prawnych. Zawarcie umowy nie wiąże się z żadnymi kosztami, w przeciwieństwie do postępowań administracyjnych czy sądowoadministracyjnych.
Umowa o dobrym sąsiedztwie pozwala stronom realizować projekty jednocześnie, bez opóźnień, bez zagrożenia oprotestowywaniem budowy przez drugą stronę. Zawierając taką umowę, strony budują partnerstwo i wspólną koalicję wobec organów administracji, kontrahentów czy też innych podmiotów planujących zabudowę okolicznych terenów.
Anita Woźniak, lider departamentu nieruchomości w kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto
