Obrót nieruchomościami wywiera wpływ na funkcjonowanie większości przedsiębiorców. Tak więc ważne jest staranne przygotowanie każdej umowy sprzedaży. Warto przy tym pamiętać, że umowa sprzedaży może być warunkowa.
Wyróżnia się umowę zobowiązującą i rozporządzającą. Najczęściej oba te elementy są w jednej umowie. Zdarza się jednak inaczej. Chodzi o warunkową umowę sprzedaży. Zgodnie z art. 157 kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem. Jeżeli jednak umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta jest pod warunkiem, to do przeniesienia jej własności niezbędne jest dodatkowe porozumienie stron przewidujące ich bezwarunkową zgodę na przejście własności.
Co wynika z tej regulacji? Przede wszystkim to, że nikt nie może być właścicielem nieruchomości pod pewnymi warunkami. Nie można być właścicielami nieruchomości, której nie można skutecznie sprzedać. Nawet jeżeli przy sprzedaży nieruchomości jakiś warunek zostanie ustalony, to nie rzutuje on na przyszłe uprawnienia nabywcy. Załóżmy, że Jan Kowalski kupuje od Zenona Iksińskiego nieruchomość. W umowie jest klauzula: „jeżeli nabywca w ciągu roku od nabycia nieruchomości będzie wykorzystywać ją na inne cele niż mieszkaniowe, zapłaci zbywcy karę umowną". Taki zapis nie oznacza, że Jan Kowalski jako właściciel nie będzie mógł wykorzystywać nieruchomości na inne cele niż mieszkaniowe – taką możliwość jako właściciel wciąż będzie miał. Jednak gdy postąpi wbrew zapisom umowy, Iksiński będzie mógł od niego dochodzić kary umownej. Czyli zakaz działania i obwarowanie jakiegoś działania konsekwencjami, np. odszkodowawczymi, to dwie różne sprawy.
Zupełnie inaczej jest, kiedy chodzi jedynie o „zobowiązującą" (warunkową) umowę sprzedaży. Jej efektem nie jest przeniesienie własności nieruchomości, ale zgodnie z nazwą – jedynie zobowiązanie stron do przyszłego przeniesienia własności rzeczy i zapłaty ceny – pod pewnym warunkiem lub w określonym terminie. Warunki mogą być różne i zależą od stron. Przykładowo może chodzić o uzyskanie w jakimś czasie kredytu przez kupującego czy też dokonanie przez niego zbycia innej nieruchomości.
Ważne jest więc to, aby w praktyce odróżniać dwa przypadki: gdy sprzedaż wiąże się z rozporządzeniem nieruchomością – wtedy warunki są nieskuteczne, oraz przypadek zawarcia tylko „zobowiązującej" umowy sprzedaży – kiedy warunek dotyczy jej wykonania. Oczywiście, warunek zastrzeżony w zobowiązującej umowie sprzedaży nie będzie już wiążący dla nabywcy nieruchomości po nabyciu nieruchomości – nie taka jest bowiem jego formuła. Warunek ten dotyczy przede wszystkim wykonania umowy sprzedaży i zaistnienia skutków związanych z przeniesieniem własności nieruchomości. Również z tego względu nie może on ograniczać nowego właściciela nieruchomości w jego władztwie.
Na marginesie trzeba zastrzec, że zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia prawa własności, jak i umowa przenosząca własność, czyli zawierana w wyniku wykonania umowy zobowiązującej po spełnieniu warunków, muszą mieć formę aktu notarialnego.
