Deweloper nie może zastrzegać sobie prawa do bezpłatnej i bezterminowej reklamy na budynku. Tak zdecydował Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wydając jednocześnie polecenie o umieszczeniu stosownej klauzuli umownej w rejestrze niedozwolonych postanowień kontraktowych. W ten sposób pod numerem 3533 w rejestrze znalazł się następujący zapis: „Część nieruchomości wspólnej budynku obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę spółki lub innych wskazanych przez spółkę podmiotów lub innych użytkowników lokalu biurowego. W związku ?z treścią zdania poprzedniego strony w umowie sprzedaży dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyżej części nieruchomości wspólnej z możliwością jej przekazania do korzystania przez innych użytkowników lokalu biurowego, a nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 ustawy" (ustawy ?o własności lokali).
SOKiK w uzasadnieniu wyroku, w którym uznał przywołaną klauzulę za niedozwoloną, stwierdził, że takie postanowienie uniemożliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i wymusza rezygnację z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji bez prawa podejmowania decyzji ?w tym względzie. A przecież należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednocześnie ?w myśl art. 12 ust. 2 pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Ponadto właściciele poszczególnych lokali w takim samym stosunku zobowiązani są ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Chociaż wyrok ten zapadł pod koniec 2010 r. (14 grudnia, XVII AmC 20151/09), sama klauzula została wpisana do rejestru dopiero 6 sierpnia 2012 r. (na skutek apelacji przedsiębiorcy, przy czym Sąd Apelacyjny utrzymał wyrok ?w mocy – wyrok z 19 grudnia ?2011 r., VI ACa 630/11).
Prawo a praktyka
I właśnie od 6 sierpnia 2012 r. postanowienia o tożsamym skutku nie powinny być stosowane ?w umowach zawieranych z konsumentami. W przeciwnym wypadku przedsiębiorca naraża się na zarzut stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stanowi o tym ?art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie ?z którym zakazane jest stosowanie praktyk naruszających takie interesy, a przez taką praktykę rozumie się bezprawne działanie przedsiębiorcy. Chodzi więc ?o każde działanie, które jest niezgodne z zakazami lub nakazami zawartymi w aktach prawnych, ?a także działania naruszające zasady współżycia społecznego ?i dobre obyczaje. W większości przypadków każdy czyn przedsiębiorcy musi być analizowany pod kątem naruszenia przepisów innych ustaw, niż sama ustawa ?o ochronie konkurencji i konsumentów. Jest jednak jeden wyjątek. Mianowicie wspomniany ?art. 24 w ust. 2 pkt 1 wyraźnie wskazuje, że przykładem praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów (niejako z góry uznanej za działanie bezprawne) jest stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. I chociaż przedsiębiorcy powinni mieć świadomość zakazu stosowania takich zapisów, to, jak pokazuje praktyka, różnie z tym bywa.
Z decyzji UOKiK
Od początku roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 16 decyzji zakazujących stosowania w umowach ?z konsumentami niedozwolonych postanowień o wykorzystaniu nieruchomości do działalności reklamowej dewelopera. Przykładowo kontrakt, który konsumentom proponowała Spółka Etlans oferująca mieszkania Warszawie, zawierał postanowienia: „Nabywca niniejszym wyraża zgodę na nieodpłatne i bezterminowe umieszczenie na budynku i pozostałych budynkach i/lub na terenie nieruchomości reklamy dewelopera (...). W przypadku lokali usługowych zasady i zakres usytuowania informacji o danym lokalu usługowym wymaga odrębnej zgody dewelopera wyrażonej w formie pisemnej". Urząd antymonopolowy w wydanej decyzji (RPZ 13/2014) ocenił, że przedsiębiorca stosując niedozwolone klauzule, pozbawiał konsumentów nie tylko udziału w zyskach, ale również prawa do podjęcia decyzji, w jaki sposób zagospodarować część wspólną. Jednocześnie, jak podkreślił urząd, przy tak skonstruowanej umowie mogły powstać wątpliwości, kto będzie ponosić koszty konserwacji tej części nieruchomości wspólnej, które zajęte będą pod reklamę. Negatywne skutki dla konsumenta mogły mieć też zakwestionowane postanowienia, na podstawie których deweloper zastrzegał możliwość umieszczenia na nieruchomości wspólnej reklamy nie tylko własnej, ale także lokali użytkowych mieszczących się w danym budynku. ?W efekcie tego właściciele mogliby mieć trudności z nałożeniem na właścicieli lokali użytkowych wyższej opłaty za korzystanie ?z nieruchomości wspólnej, do czego powinni mieć prawo.
