Prawo pierwokupu a umowa przedwstępna

W kwestii poruszonej w komentowanym wyroku brak jest w orzecznictwie jednolitego stanowiska. Zgodnie z jednym z wyrażanych poglądów – zaprezentowanym m.in. w ww. wyroku – który odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 k.c. oraz do jego szczególnego charakteru, cytowany przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność.

W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości sąd ustala bowiem treść tej umowy z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży nie musi się ograniczać wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej (tak również np. wyrok SN ?z 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09).

Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona, ?i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego – wówczas jest pole do uwzględnienia ewentualnych ograniczeń wynikających z art. 599 § 2 k.c. Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza, że zobowiązanie ?z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących przepisów.

Zgodnie z drugim, odmiennym poglądem, warunek w postaci nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu (bądź wskazanie skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa), jako warunek prawny, którego niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, stanowi element przedmiotowo istotny umowy. Z tego ?względu w świetle wymagań z art. 389 k.c. dotyczących treści umowy przedwstępnej przedmiotowy warunek musi się w umowie przedwstępnej znaleźć pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia to, że gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie ?w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej ?(tak np. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09). Pogląd taki wypływa ze stanowiska, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną czy też sama umowa przyrzeczona musi się ściśle pokrywać ?z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej.

Wydaje się zatem, że mimo wydania przez Sąd Najwyższy komentowanego wyroku, istniejąca rozbieżność poglądów odnośnie do konieczności zamieszczenia w treści umowy przedwstępnej sprzedaży warunku prawa pierwokupu skutkować będzie w praktyce gospodarczej umieszczaniem w treści umowy przedwstępnej warunku z art. 599 § 2 k.c.