Zanim przedsiębiorca otworzy sklep w nowym obiekcie

Formalności końcowe załatwia się  u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Mają one dwojaki charakter.

Przedsiębiorca musi uzyskać albo pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomić o zakończeniu budowy.

Uwaga!  Większość inwestycji wymaga otrzymania  pozwolenia na użytkwanie, ale są i takie, gdy nie  jest ono potrzebne. Na przykład budowa kiosku nie wymaga pozwolenia na budowę, a tym samym pozwolenia na użytkowanie. Prawo budowlane zalicza kiosk do innych obiektów budowlanych, niezwiązanych trwale z gruntem i można go wybudować  na podstawie  zgłoszenia.

Kiedy  zgoda ?na użytkowanie

Pozwolenie trzeba uzyskać ?w przypadkach wymienionych ?w art. 55 prawa budowlanego. Jest ono niezbędne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX  >patrz ramka.

Pozwolenie trzeba ponadto uzyskać, gdy w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jest ono wymagane także,  gdy w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia ?i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Przedsiębiorca może też sam wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, gdy chce korzystać ?z budynku jeszcze niewykończonego, np. chce  prowadzić sklep na parterze, a część mieszkalną znajdującą się na pierwszym piętrze zamierza wykończyć trochę później.

Stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia jest inwestor.  Nie oznacza to, że pozwolenie otrzymuje się od ręki.

Przepisy  prawa budowlanego nie mówią, ile czasu na wydanie pozwolenia na użytkowanie ma nadzór budowlany. Stosuje się – co do zasady – przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Te stanowią, że na wydanie decyzji powinno się czekać nie dłużej niż dwa miesiące.

Warto podkreślić, że otrzymanie pozwolenia na użytkowanie uprawnia do natychmiastowego przystąpienia do użytkowania (na podstawie art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego)

Uwaga! Po zakończeniu prowadzenia  budowy, a przed wystąpieniem o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, trzeba wystąpić o zajęcie stanowiska do: Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej.

To, czy muszą się wypowiedzieć wszystkie te instytucje, czy też  nie, zależy od rodzaju inwestycji. Na pewno będzie to niezbędne przy inwestycjach typu przedszkole, szkoła itd.

Przepisy wymienionym instytucjom dają na zajęcie stanowiska 14 dni od otrzymania zawiadomienia. Jeżeli tego nie zrobią, to uważa się, że nie zgłosiły sprzeciwu ani uwag, a tym samym udzieliły milczącej zgody na korzystanie z obiektu.

Co zrobi inspektor

Powiatowy inspektor nie wyda pozwolenia na użytkowanie, jeżeli nie przeprowadzi obowiązkowej kontroli. Jej  zakres określa art. 59a prawa budowlanego  >patrz ramka.

Taka kontrola jest bezpłatna, ?a przeprowadza się ją na wezwanie budującego. Nadzór powinien ją przeprowadzić  w ciągu ?21 dni od wystosowania wezwania – wniosku o pozwolenie na użytkowanie. O terminie kontroli zawiadamia już w ciągu  tygodniu, a obecność inwestora ?w trakcie kontroli jest obowiązkowa. Często jednak na kontrolę czeka się znacznie dłużej. Nadzór cierpi na brak kadr. Stąd też biorą się problemy z dotrzymaniem terminu z prawa budowlanego. Z takiej kontroli sporządza się protokół.

Przedsiębiorca nie powinien wyrzucać protokołu z kontroli. Prawo budowane nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu. W razie kontroli jego brak może przysporzyć problemów. Powinno się też przechowywać wszystkie decyzje, zgłoszenia i projekty budowlane, także rysunki budowlane.

Zawiadomienie ?o zakończeniu budowy

Natomiast zawiadomienie jest dużo prostszą formą od pozwolenia na użytkowanie. Po jego złożeniu do nadzoru trzeba odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, można już zacząć korzystać z obiektu. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Uwaga! Można zacząć korzystać z obiektu, zanim upłynie 21 dni. Zawiadamiając powiatowego inspektora, występuje się jednocześnie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia, że przyjął zawiadomienie i nie będzie wnosił sprzeciwu ?(art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na wydanie zaświadczenia ma 7 dni.

Nie ma gotowych wzorców (druków) zawiadomienia ?o zakończeniu budowy oraz wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Wystarczy postępować zgodnie z zasadami takimi jak przy pisaniu podań – wpisać dane swoje ?i powiatowego inspektora, do którego przedsiębiorca kieruje pismo i załączyć dokumenty.

Można słono zapłacić

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, to inspektor nadzoru może nałożyć karę pieniężną. By ją wyliczyć, nadzór korzysta ?z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f prawa budowlanego). Zgodnie ?z nim stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu ?i jego wielkości (zawiera je załącznik do ustawy – Prawo budowlaneo). W przypadku sklepu (stawkę 500 mnoży się przez 15 (współczynnik kategorii obiektu) oraz przez 1 ?(w przypadku obiektu o kubaturze do 2 500 metrów  sześciennych). Wychodzi kwota 7,5  tys. zł, ale uwaga – za każde stwierdzone odstępstwo. Takich kar może być więc więcej przy jednym obiekcie.

To niejedyna kara, jaka  grozi. Jeżeli zacznie się  korzystać ze swojego obiektu bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, grozi z kolei kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego >patrz ramka.

Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności. Do wyliczenia wysokości kar nadzór także korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym. Jest jednak różnica – stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Na przykład w przypadku sklepu stawkę 500 mnoży się przez 10, a następnie 15 (współczynnik kategorii obiektu) oraz przez 1 (w przypadku obiektu o kubaturze do 2 500 m sześć.). Wychodzi kwota dużo wyższa niż w przypadku kar, które nadzór może nałożyć za naruszenia stwierdzone w trakcie obowiązkowej kontroli, bo 75 tys. zł >patrz ramka.

Kiedy jest potrzebne pozwolenie

Pozwolenia na użytkowanie wymagają: