Problem:

Czytelnik jest właścicielem dużej nieruchomości. Zgłosił się do niego przedsiębiorca zainteresowany nabyciem od niego jej części z przeznaczeniem pod budowę hali magazynowej. Czytelnik pyta, jakich formalności musi dopełnić, by zbyć część tej nieruchomości.

Podstawą podziału nieruchomości jest decyzja administracyjna. Nie jest ona wymagana, gdy podział nieruchomości polega na wydzieleniu działek, które są odrębnie oznaczone w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków).

Krok 1. Sprawdź, ?czy możesz to zrobić

Podział musi być zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a jeśli nie został on jeszcze uchwalony z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z przepisami odrębnymi.

Od tej zasady istnieje kilka wyjątków. Bez względu na ustalenia planu miejscowego (a gdy go nie ma niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy) podział jest możliwy m.in. w celu:

- ?zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę,

- ?wydzielenia działki, jeżeli budynek został wzniesiony na niej przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze (czyli tego, który włada nieruchomością jak właściciel i jest przekonany, że przysługuje mu takie prawo);

- ?wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa (np. poprzez zasiedzenie);

- ?wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej lub decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

- ?wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Dozwolony jest także podział nieruchomości przeznaczonych na cele rolne i leśne powodujący wydzielenie działki o pow. mniejszej niż 0,3 ha. Można go tylko dokonać w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub uregulowania granic między nieruchomościami.

Nie można natomiast podzielić nieruchomości, jeśli projektowane do wydzielenia działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uznaje się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej, jeśli wydzielone działki zostały sprzedane wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z orzecznictwa

1. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie ?z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.

2. W zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany ?z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości.

Wyrok Wojewódzkiego  Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 13 stycznia 2010 r. (II SA/Sz 1297/09).

Krok 2. Złóż wniosek

Podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (przede wszystkim właściciela). Składa się go w urzędzie gminy (lub miasta).

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub jest we współużytkowaniu wieczystym kilku osób, podziału można dokonać tylko na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Gdy brak jest porozumienia w tej sprawie – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków – trzeba wcześniej uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na jej podział.

Krok 3. Dołącz załączniki

Większość urzędów przygotowała formularze wniosków o podział nieruchomości, które umieszcza na swojej stronie internetowej. W takim wniosku podaje się dane właściciela, wskazuje organ, do którego się go kieruje i określa dokładnie nieruchomość, która ma być podzielona (patrz wzór).

Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający prawo do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej założonej dla tej nieruchomości). Potrzebny jest też wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej. Gdy brak jest planu miejscowego – dołącza się także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (pod warunkiem, że obowiązywała w dniu złożenia wniosku).

Do wniosku dołączamy ponadto:

- ?protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

- ?wstępny projekt podziału,

- ?wykaz zmian gruntowych,

- ?wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,

- ?mapę z projektem podziału.

Krok 4. Możesz się odwołać

Decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości wydaje  odpowiednio – wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Od decyzji tej przysługuje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego za pośrednictwem organu, który tę decyzję wydał.

podstawa prawna: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)

WZÓR Wniosku o podział nieruchomości

Miejscowość...................,                                                                      data............

Imię nazwisko ...............

Adres ...............................

...........................................

Urząd Gminy w  .....................

....................................................

....................................................

Wniosek o podział nieruchomości

Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami wnoszę o podział nieruchomości położonej w ....................., przy ul. .....................,  o pow. ................................, oznaczonej ?w ewidencji gruntów nr ......., w obrębie ..............., opisanej ?w księdze wieczystej Kw. nr ..........................., prowadzonej ?przez Sąd Rejonowy w ..............................................................

– według wstępnego projektu podziału.

Załączniki:

1. ?wypis z księgi wieczystej, potwierdzający prawo do nieruchomości,

2. wstępny projekt podziału,

3. protokół przejęcia granic nieruchomości,

4. wykaz zmian gruntowych,

5. ?wykaz synchronizacyjny ( jeśli oznaczenie działek jest inne niż w księdze),

6. wypis z katastru nieruchomości,

7. mapa z projektem podziału.

Podpis: