Odwrócona hipoteka: zakazana i nieuczciwa reklama

Przedsiębiorcy mają prawo reklamować swoje produkty, niezależnie od tego, czy dotyczy to towarów czy usług. Jednak formułując treść jak i wizerunek reklamy należy pamiętać o tym, że nie może ona wprowadzać w błąd lub pomijać istotne informacje o produkcie, co w konsekwencji mogłoby wywierać ten sam skutek. Zasada ta dotyczy wszystkich przedsiębiorców, w tym także tych oferujących specyficzne usługi, takie jak umowy dożywocia czy też dożywotnie renty, oferowane w zamian za przeniesienie prawa własności mieszkania lub innej nieruchomości na przedsiębiorcę. Takie umowy, chociaż skala zjawiska nie jest duża, są oferowane na rynku, a skierowane do osób starszych, w szczególności tych znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej albo nie mających bliskiej rodziny. Nie wnikając w szczegóły, na podstawie takiej umowy senior sprzedaje swoje mieszkanie, jednocześnie mając gwarancję, że może w nim pozostać aż do śmierci, a przedsiębiorca, w zamian za to, wypłaca co miesiąc wynagrodzenie (rentę). I właśnie w ostatnim czasie firmy działające na tym rynku zostały skontrolowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Oprócz wzorców umów sprawdzał on także, w jaki sposób przedsiębiorcy reklamują swoje produkty. Przebadanych zostało 46 takich przekazów, do których jak się okazało wykorzystywana była m.in. prasa, telewizja, Internet oraz ulotki i broszury. Niestety urząd antymonopolowy dopatrzył się nieprawidłowości, tj. przede wszystkim naruszenia przepisów ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Polegały one na wprowadzaniu w błąd odbiorców reklamy lub podawania wprawdzie prawdziwych informacji, ale w sposób wprowadzający w błąd.

Co mówi ustawa

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, działania stosowane przez przedsiębiorców wobec konsumentów uważa się za nieuczciwe, jeżeli są one sprzeczne z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształcają lub mogą zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. O nieuczciwych praktykach rynkowych w zakresie umów świadczeń dożywotnich, można mówić przede wszystkim w kontekście wprowadzania konsumentów w błąd – czy to przez działanie przedsiębiorcy, czy przez zaniechanie. Te praktyki występują bowiem w tzw. czynnej oraz biernej postaci, gdy przedsiębiorca podjął działania, których nie powinien i tym samym wprowadził/mógł wprowadzić konsumentów w błąd albo powstrzymał się od czynności, która winna być w danych okolicznościach dokonana i w związku z tym nastąpiło/mogło nastąpić wprowadzenie w błąd. Takie działanie przedsiębiorcy może wpływać w istotny sposób na decyzję konsumenta co do zawarcia umowy świadczeń dożywotnich.

Strona czynna

Przykładem pierwszego naruszenia były np. reklamy, w których firmy ogłaszały, że przejmują wszystkie koszty związane z nieruchomością (czynsz, podatki, itp.), gdy w praktyce okazywało się, że te opłaty są odliczane od raty renty przekazywanej konsumentowi. W związku z tym na pewno nie były żadnymi „dodatkowymi" świadczeniami, co mogłyby sugerować reklamy. A zawierały one np. takie zdania:

- „Fundusz przejmuje płatności związane z nieruchomością, w tym czynsze,(...)"

- „(...) a dodatkowo po podpisaniu umowy fundusz będzie opłacał za swojego klienta czynsz".

- „W przypadku przeniesienia prawa własności, zabezpieczeniem dla seniora jest zawarcie notarialnej umowy dożywocia, która daje mu prawo do dożywotniego, niezakłóconego mieszkania w zbywanej nieruchomości oraz dożywotnich świadczeń na jego rzecz, m.in. opłacanie czynszu, ubezpieczenia mieszkania czy podatku od nieruchomości".

Ponadto warto zauważyć, że ciężar ponoszenia opłat takich jak czynsz czy fundusz remontowy spoczywa na właścicielu nieruchomości, którym staje się przecież przedsiębiorca.  Tym samym świadczenia te nie są świadczeniami otrzymywanymi dodatkowo przez konsumenta, a wynikają z samej istoty przeniesienia własności nieruchomości.

Wynajęcie niemożliwe

W innym przypadku z treści reklamy wynikało, że istnieje możliwość wynajęcia sprzedanego lokalu osobie trzeciej przez seniora. Przykładowo w reklamach występowały takie hasła:

- „Możliwość wynajęcia lokalu osobie trzeciej przez seniora",

- „Masz możliwość wynająć lokal mieszkalny, powiadamiając o tym wcześniej fundusz. Otrzymasz w ramach umowy najmu całość środków pomniejszonych o podatek dochodowy".

Natomiast z treści umów wynikało, że tak naprawdę jest to właściwie niemożliwe, a przynajmniej bardzo utrudnione. Przyjęcie jakiejkolwiek osoby, niezależnie czy miał to być ktoś z rodziny, czy osoba obca, wymagało uzyskania pisemnej zgody przedsiębiorcy (a nie jedynie powiadomienia) i zwykle wymagało od tych osób złożenia aktu notarialnego, w którym poddawały się one egzekucji (co miało ułatwić firmie odzyskanie lokalu po śmierci klienta).