Zdarza się, że inwestor w trakcie realizacji inwestycji zmienia parametry obiektów np. decyduje się zmienić parametry budynku czy sposób użytkowania którejś z budowli. W zależności od charakteru dokonanych zmian, inwestor może być zmuszony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę. W takim przypadku organ nie powinien wydawać drugiego niezależnego pozwolenia na budowę, ale powinien dokonać zmiany pozwolenia pierwotnego. W przeciwnym razie można by uznać, że takie drugie pozwolenie na budowę, dotyczące de facto tego samego zamierzenia inwestycyjnego, w sprawie zakończonej wydaniem ostatecznej decyzji administracyjnej, obarczone jest wadą i może zostać unieważnione.

A może procedura naprawcza

W praktyce zdarza się także, że inwestorzy chcąc zaoszczędzić czas związany z uzyskaniem pozwolenia zamiennego, dokonują robót budowlanych innych niż te objęte pozwoleniem na budowę a następnie przystępują do ich legalizacji w ramach tzw. procedury naprawczej, która przewidziana jest w prawie budowlanym. Taka praktyka, choć zauważalna na rynku, jest jednak obarczona ryzykiem braku możliwości legalizacji wszelkich dodatkowych robót (jeżeli nie zostały wybudowane zgodnie z przepisami) i koniecznością ich rozebrania przez inwestora.

Co do zasady, wydania decyzji o zamiennym pozwoleniu na budowę wymagają wszystkie istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego. Przykładowo, do takich istotnych odstępstw zaliczymy zmianę charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość czy liczba kondygnacji. Inwestor, zamierzając dokonać takiej zmiany, aby nie dopuścić do samowoli budowlanej, zobowiązany jest wystąpić z wnioskiem o zmianę dotychczasowego pozwolenia na budowę. W takim postępowaniu inwestor będzie musiał przedstawić projekt budowlany obrazujący zamierzone zmiany w dotychczasowym projekcie wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami czy innymi dokumentami tak, by projekt ten odpowiadał wymaganiom przepisów prawa budowlanego. Dodać należy, że wydanie decyzji zmieniającej podlega tym samym rygorom co wydanie pierwotnego pozwolenia na budowę. Organ będzie weryfikował zatem m.in. czy wniosek inwestora jest zgodny z planem miejscowym lub wydaną uprzednio decyzją wz, a także czy wnioskowany zakres zmian nie przekracza tego, co było przedmiotem ustaleń decyzji wz.

Ostatecznie, należy pamiętać, że organ architektoniczno - budowlany może odmówić zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli proponowany przez inwestora zakres zmian architektonicznych i budowlanych przekracza warunki zabudowy określone w decyzji wz. W takim wypadku, inwestor chcąc uzyskać tzw. zamienne pozwolenie na budowę, będzie musiał wystąpić uprzednio o wydanie nowej decyzji wz, uwzględniającej planowane zmiany oraz ewentualnie wprowadzić zmiany do zatwierdzonego wcześniej PZT.

Najpierw plan

Może się też  zdarzyć, że w trakcie realizacji inwestycji etapowej dla terenu lub części terenu objętego taką inwestycją zostanie uchwalony plan miejscowy, którego postanowienia określą sposób zagospodarowania terenu odmiennie od tego ustalonego w decyzji wz, która stanowiła podstawę do wydania pozwolenia na budowę na I etap inwestycji.

Stwierdzić należy, że skoro regułą w prawie planowania i zagospodarowania przestrzennego jest pierwszeństwo ustaleń planu miejscowego wobec ustaleń decyzji wz to postanowienia takiego planu miejscowego, a nie decyzji wz, będą wpływać na kształt kolejnych, jeszcze nierozpoczętych etapów inwestycji w przypadku inwestycji etapowanych.

Podkreślić trzeba, że uchwalenie planu miejscowego w trakcie trwania inwestycji będzie miało zasadniczo inny skutek w zależności od tego, czy inwestor występować będzie o:

- wydanie zamiennego pozwolenia na budowę czy też

- pozwolenia na budowę na kolejny etap inwestycji.

W pierwszym przypadku, inwestor będzie opierał swój wniosek o uprzednio wydaną decyzję wz, a zatem zapisy planu miejscowego nie będą miały znaczenia. Natomiast, w drugim przypadku, inwestor będzie musiał dostosować kształt inwestycji do ustaleń nowego planu miejscowego.

Pozwolenie można przenieść w części

Zgodnie z orzecznictwem, nie ma przeszkód aby w przypadku zamierzeń inwestycyjnych obejmujących więcej niż jeden obiekt (w znaczeniu nadanym przepisami prawa budowlanego) inwestor przeniósł decyzję o pozwoleniu na budowę na rzecz innego inwestora w części. Warunkiem takiego częściowego przeniesienia decyzji jest to, aby wybudowana już część zamierzenia inwestycyjnego mogła samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Taka, zmiana inwestora będzie możliwa, jeśli nowy inwestor wyrazi zgodę na przejęcie wszelkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszących się do obiektu budowlanego stanowiącego część planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Przyda się doradca

Jak pokazuje praktyka, prowadzenie procesu inwestycyjnego w Polsce, wciąż podlega dużym przemianom, wynikającym nie tyle ze zmiany przepisów, co z wciąż zmieniającej się praktyki rynkowej. Warto zatem, aby inwestorzy, rozpoczynając proces inwestycyjny korzystali z doradców, którzy pomogą im przejść przez ten proces bez zbędnych komplikacji.

—p.p.,k.b.,p.b.