To sedno uchwały Sądu Najwyższego z 11 września 2013 r. Z pytaniem o interpretację zasad wykupu niezajętych pod drogi części działek, które utraciły wartość zarobkową, wystąpił warszawski Sąd Apelacyjny. Zgodnie z art. 13 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawa) po przejęciu na własność Skarbu Państwa bądź samorządu części nieruchomości zarządca drogi jest obowiązany do wykupienia pozostałej części, jeśli nie nadaje się już do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele.

Czy jednak właściciel może skorzystać z tego prawa, gdy obniżenie walorów gospodarczych nie jest bezpośrednim skutkiem wywłaszczenia części działki, ale zmian w otoczeniu np. utrudnionego dostępu do posesji? Z tym problemem borykają się współwłaścicielki nieruchomości położonej przy trasie krajowej nr 8 Warszawa – Wyszków, przebudowanej na dwupasmówkę, na której nie tylko mieszkają i prowadzą uprawy ogrodnicze, ale przede wszystkim prowadziły piekarnię.

W 2004 r. w związku z rozbudową szosy wojewoda wydzielił z liczącej 6 tys. mkw. działki 1400 mkw. i wywłaszczył pod drogę. Jednak główne kłopoty dla właścicielek piekarni wyniknęły z tego, że przebudowanie drogi, plafony ograniczyły dostęp do posesji, zwłaszcza od szosy, a użytkownicy szosy stanowili istotną część jej klienteli. Na skutek przebudowy szosy posesja utraciła nie tylko dostęp do krajówki, ale także do drogi powiatowej i ma tylko drogę serwisową.

Właścicielki pozwały Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad, domagając się zobowiązania jej do wykupienia drugiej części działki za 1,5 mln zł, ale sąd okręgowy oddalił pozew, uznając, że sytuacja ta nie spełnia przesłanek z art. 13 specustawy. Nie ma bowiem bezpośredniego związku między ograniczeniem biznesowych walorów działki a wywłaszczeniem. Takiego związku wymaga się przy stosowaniu art. 113 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który też przewiduje wykup niewywłaszczonej części działki, jeżeli nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele.

Sąd apelacyjny powziął zaś wątpliwości, czy to właściwa interpretacja, i wskazał w pytaniu do SN, że ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ma charakter regulacji nadzwyczajnej, do której ustawę o gospodarce nieruchomościami stosuje się tylko w kwestiach w niej nieuregulowanych. Należy mieć też na uwadze prokonstytucyjną wykładnię ochrony własności, aby zrekompensować ingerencję władzy publicznej – wskazał w pytaniu SA.

Sąd Najwyższy nie dopatrzył się podstaw do szczególnego traktowania tej szczególnej regulacji. Orzekł, że przesłanką roszczenia właściciela nieruchomości o nabycie niewywłaszczonej na cele budowy dróg części tej nieruchomości (art. 13 ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych) jest niemożność prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele, będąca następstwem odłączenia od niej części wywłaszczonej. Zatem nie jest nią ogólna zmiana, pogorszenie otoczenia.

sygnatura akt III CZP 35/13