Prawo budowlane przewiduje, że obiekty budowlane w trakcie ich użytkowania powinny być poddawane kontroli. Jest kilka ich rodzajów. Kwestie te reguluje art. 62 Prawa budowlanego.
Uwaga!
Może się zdarzyć, że w jednym roku trzeba będzie kilkakrotnie sprawdzać stan techniczny swoich obiektów.
Od planowych po doraźne
Podstawowe dwie kontrole przeprowadza się raz w roku oraz co pięć lat. Różnią się one między sobą zakresem >patrz ramka.
Uwaga! Zakres kontroli rocznej i pięcioletniej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej.
Oznacza to, że właściciel lub zarządca, w roku, w którym przypadają obie kontrole może przeprowadzić jedną z nich. Musi ona jednak uwzględniać zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Ponadto przepisy nic nie mówią, kiedy konkretnie mają być one przeprowadzone. Datę kontroli ustala sam właściciel lub zarządca. Na tym jednak nie koniec.
Właściciele i zarządcy (w niektórych wypadkach użytkownicy) mają obowiązek przeprowadzenia dodatkowych kontroli budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz budowli o powierzchni dachów co najmniej 1000 mkw (głównie wiaty). Chodzi więc o obiekty wielkopowierzchniowe, takie jak: magazyny, hale produkcyjne oraz targowe, sklepy (w tym te w centrach handlowych), biurowce. W ich przypadku prawo budowlane podaje terminy, w jakich trzeba je koniecznie przeprowadzić, a mianowicie: minimum dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.
Wszystkie te kontrole na zlecenie właściciela, zarządcy (lub użytkownika) przeprowadza osoba z uprawnieniami budowlanymi. Głównie są to specjaliści z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi >patrz ramka.
Po przeprowadzonej kontroli właściciele lub zarządcy nie muszą przesyłać protokołu do powiatowego nadzoru, ale muszą go o niej zawiadomić. Nadzór prowadzi rejestr takich kontroli.
Przepisy przewidują także kontrole doraźne, które przeprowadza już inspektor nadzoru budowlanego w sytuacji, gdy dowie się, że np. dany obiekt jest źle eksploatowany i zagraża zdrowiu i życiu ludzi. Najwięcej problemów przysparzają w praktyce kontrole doraźne. Świadczy o tym m.in. bogate orzecznictwo sądów administracyjnych.
Uwaga!
Jeżeli właściciele oraz zarządcy nie przeprowadzą kontroli, grożą im kary grzywny. Nakładają je w formie mandatu: powiatowy inspektor nadzoru budowlanego albo sąd.
Stare kotły pod lupą
Przedsiębiorcy muszą także okresowo sprawdzać kotły grzewcze, z uwzględnieniem ich efektywności energetycznej oraz ich wielkości.
Kontrole przeprowadza się:
- co najmniej raz na dwa lata – w przypadku opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW,
- co najmniej raz na cztery lata – w przypadku opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem.
Ponadto przedsiębiorcy, którzy w swoich obiektach posiadają instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW, które użytkowane są co najmniej 15 lat, licząc od daty zamieszczonej na tabliczce znamionowej kotła, powinni poddać je jednorazowej kontroli. Obejmować ona powinna ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma spełniać. Kontrolę przeprowadza się w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła.
Uwaga!
Co najmniej raz na pięć lat sprawdza się także klimatyzację. Polega to na ocenie efektywności energetycznej zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji, ich wielkości w stosunku do wymagań użytkowych o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.
Wieje i pada śnieg
Właściciel i zarządca muszą też przeprowadzać kontrole w każdym przypadku, gdy wystąpią ekstremalne warunki atmosferyczne, np. będą wiać silne wiatry lub wystąpią wielodniowe śnieżyce. W związku z takimi zjawiskami może dojść do zagrożeń życia lub zdrowia osób korzystających z obiektu. Za brak takich nadzwyczajnych kontroli grozi grzywna.
Uwaga!
Przeprowadzenie dodatkowych kontroli nie zwalnia właścicieli i zarządców od wykonywania kontroli okresowych: rocznych i pięcioletnich. Jeżeli w trakcie kontroli, przeprowadzonej na zlecenie właściciela lub zarządcy (dotyczy to zarówno kontroli dużych obiektów jak i okresowych), kontrolujący stwierdzi uszkodzenia lub braki w obiekcie, które mogą spowodować zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, naruszać bezpieczeństwo mienia lub środowiska (np. może powstać zagrożenie pożarem lub wybuchem, dojść do porażenia prądem albo zatrucia gazem) to wtedy przedsiębiorca musi przesłać protokół do powiatowego inspektora nadzoru. Potem zawsze inspektor sprawdza, czy zagrożenie zostało usunięte i czy wszystko jest w porządku.
Uwaga!
Trzeba koniecznie przechowywać protokoły pokontrolne oraz dokumentację budynku. -
W każdym roku
W trakcie rocznej okresowej kontroli budowlanej sprawdza lub bada się:
- elementy techniczne obiektu:
– budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
– stan konstrukcji,
– stan elewacji,
– przegląda się pomieszczenia obiektu,
- instalacje i urządzenia związane z ochroną środowiska: tj.:
– służące gromadzeniu i utylizacji odpadów stałych,
– służących gromadzeniu i utylizacji ścieków,
– inne służące ochronie środowiska,
- przewody wentylacyjne i kominowe:
- instalacje gazowe:
– stan techniczny instalacji gazowej,
– pomieszczenia przeznaczone na kotłownie,
– inne urządzenia służące do przesyłania lub magazynowania paliw gazowych.
Jak często i dla jakich obiektów
Rodzaje kontroli:
- okresowa wykonywana co najmniej raz na rok;
- okresowa wykonywana co najmniej raz na pięć lat;
- okresowa wykonywana co najmniej dwa razy w roku dla określonych obiektów wielkopowierzchniowych;
- sprawdzanie bezpiecznego użytkowania obiektu;
- sprawdzanie stanu technicznego kotłów;
- sprawdzanie urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji wykonywanych co najmniej raz na pięć lat;
- jednorazowa kontrola instalacji grzewczej z kotłem.
Co pięć lat
Zakres pięcioletnich kontroli:
- stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego,
- estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
- badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemienia instalacji i aparatów. -
Trzeba wziąć specjalistę
Kontrolę mogą przeprowadzić tylko osoby ze szczególnymi uprawnieniami, czyli mają prawo przeprowadzać badania stanu technicznego obiektu.
Muszą więc mieć uprawnienia budowlane w specjalności m.in.:
- architektonicznej do projektowania bez ograniczeń i sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych oraz do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń,
- instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych i wentylacyjnych,
- konstrukcyjno-budowlanej do projektowania bez ograniczeń i sprawdzania projektów architektoniczno-budowlanych oraz do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń,
- instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych,
- instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych.
Zasada jest taka, że kontrole przeprowadzają osoby z upraw- nieniami. Ale są wyjątki. Chodzi o kontrole instalacji pioruno- chronnych, gazowych, elektrycznych. Mogą przeprowadzać je osoby, które mają uprawnienia dozoru nad eksploatacją urządzeń i instalacji oraz sieci gazowych i energetycznych.
Natomiast instalacje przewodów kominowych mogą kontrować nie tylko osoby z uprawnieniami, ale też mistrzowie w rzemiośle kominiarskim. Sprawdzają oni tylko przewody dymowe i grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne.
Podstawa prawna:
prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 243, poz.1623 ze zm.)
„RZECZPOSPOLITA" PRZYPOMINA
Aby zapewnić właściwe utrzymanie obiektu budowlanego, jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione.
