Zarządcy dużych budynków muszą przeprowadzić ich kontrolę

Jednym z podstawowych obowiązków właścicieli i zarządców obiektów budowlanych jest prawidłowe ich utrzymanie, aby nie zagrażały one życiu i zdrowiu osób, które je użytkują lub z nich korzystają w doraźny sposób. W tym celu powinni oni podejmować czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego.

Chodzi tu m.in. o zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Dotyczyć to może m.in. wyładowań atmosferycznych, wstrząsów sejsmicznych, silnych wiatrów, intensywnych opadów deszczu czy w okresie zimowym śniegu, osuwisk ziemi, oblodzeń, pożarów lub powodzi, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Do końca miesiąca

W celu zapewnienia właściwego utrzymania obiektu budowlanego jego właściciel lub zarządca ma obowiązek zapewnić przeprowadzenie okresowych kontroli przez osoby do tego uprawnione. Koszty z tym związane ponosi zarządca lub właściciel nieruchomości. Z kolei obowiązkiem organów nadzoru budowlanego jest skontrolowanie wykonania tego obowiązku.

Termin na przeprowadzenie jednej z takich kontroli upływa 30 listopada. Najpóźniej do tego dnia skontrolowane powinny być wszystkie obiekty wielkopowierzchniowe, jak np. magazyny, biurowce, obiekty użyteczności publicznej – urzędy administracji, szpitale, szkoły, sklepy wielkopowierzchniowe. Zgodnie z prawem budowlanym dwa razy w roku – do 30 listopada oraz do 31 maja – powinny być skontrolowane wszystkie budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw., oraz inne obiekty o powierzchni dachów co najmniej 1 tys. mkw.

Powierzchnia dachu powinna być liczona jako powierzchnia jego rzutu na płaszczyznę poziomą

Powierzchnia dachu powinna być liczona jako powierzchnia jego rzutu na płaszczyznę poziomą. Jeżeli jednak budynki wchodzące w skład kompleksu mają własną książkę obiektu budowlanego, to powierzchnia dachu powinna być liczona dla każdego budynku oddzielnie.

Kompleks budynków będzie zatem podlegał kontroli jedynie wówczas, gdy powierzchnia poszczególnych budynków wchodzących w jego skład będzie przekraczała 2 tys. mkw. Jak słusznie interpretuje przepisy Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, rzeczywistą powierzchnię dachu budynku można określić na podstawie jego projektu budowlanego.

Jednocześnie GUNB uważa, że powierzchnia dachu nie decyduje o tym, czy kontroli mają być poddane zespoły budynków. Powierzchnię dachu bierze się bowiem pod uwagę jedynie w odniesieniu do innych obiektów, które nie są budynkami. Jeżeli właściciel lub zarządca ma do czynienia z zespołem budynków, wówczas powinien określić powierzchnię zabudowy poszczególnych budynków wchodzących w skład tego zespołu.

Kontroli będą podlegały tylko te budynki, których powierzchnia zabudowy przekracza 2 tys. mkw. Natomiast powierzchnia zabudowy zespołu budynków nawet przekraczająca 2 tys. mkw. nie świadczy o konieczności dokonywania przeglądu całego zespołu budynków.

Obowiązkowa kontrola powinna objąć nie tylko budynek, ale również budowlę i instalację narażoną na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujące podczas użytkowania obiektu. Sprawdzone powinny być również instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe.

Kto może działać

W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, upoważniona do jej dokonania będzie osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych w zależności od zakresu posiadanych uprawnień.

Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych wyodrębnionych w specjalnościach budowlanych określa rozporządzenie ministra transportu i budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (DzU nr 83, poz. 578 ze zm.).

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych lub osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Natomiast kontrolę stanu technicznego i stanu bezpieczeństwa budowli piętrzących mogą przeprowadzać upoważnieni pracownicy państwowej służby do spraw bezpieczeństwa budowli piętrzących.

Nieprawidłowości trzeba usunąć

Zarządca lub właściciel nieruchomości po przeprowadzeniu kontroli obiektu powinien zgłosić ten fakt do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Jeżeli podczas kontroli zostało stwierdzone, że obiekt budowlany może zagrażać lub jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, inspektor nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W swojej decyzji inspektor powinien określić termin wykonania tego obowiązku.

Decyzja taka może być wydana również w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jednocześnie w decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości organy nadzoru budowlanego mogą zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Właściciel lub zarządca nieruchomości ma obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz uzupełnić braki wskazane przez nadzór budowlany, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną.

Obowiązek ten powinien znajdować potwierdzenie w protokole z kontroli obiektu budowlanego, a osoba dokonująca kontroli obowiązana jest przesłać kopię tego protokołu bezzwłocznie do inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości. Po jego otrzymaniu inspektor nadzoru ma obowiązek przeprowadzenia bezzwłocznie kontroli obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

PRZYKŁAD

Pan M. jest zarządcą obiektu wielkopowierzchniowego. W tym roku przypada obowiązek przeprowadzenia jego kontroli rocznej i pięcioletniej. Zarządca nie wie, czy może wykonać je jednocześnie. Nie ma przeszkód, by tak zrobił. Zakres kontroli pięcioletniej i kontroli rocznej jest różny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej.

Oznacza to, że właściciel lub zarządca w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia, może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej.

Jednak sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków związanych zarówno z przeprowadzeniem kontroli rocznej, jak i pięcioletniej.

Przeprowadzenie takiej kontroli nie zwalnia też właściciela bądź zarządcy z przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do 31 maja albo do 30 listopada. Takie stanowisko potwierdza w swoich interpretacjach Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Surowe kary

Właściciele i zarządcy obiektów budowlanych, którzy nie wykonują obowiązków w zakresie obowiązkowych kontroli, dopuszczają się przestępstwa budowlanego.

Zgodnie z art. 91a ustawy – Prawo budowlane, kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych (jedna stawka może wynieść od 10 zł do 2 tys. zł), karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Natomiast karze grzywny podlega ten, kto nie spełnia obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli lub nie prześle protokołu w przypadku kontroli przeprowadzanej dwa razy w roku.

Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 21 grudnia 2010 r. (II OSK 1969/09), dla realizacji obowiązków właścicieli lub zarządców obiektu budowlanego z zakresu utrzymania budynku w należytym stanie technicznym nie jest wymagane wydanie odrębnej decyzji administracyjnej.

Są to bowiem obowiązki wynikające wprost z mocy ustawy, a uchybienie tym obowiązkom rodzi odpowiedzialność karną. Skoro przepisy prawa określają zasady utrzymania obiektów budowlanych wynikających wprost z mocy prawa, decyzja administracyjna nie może także zwolnić lub zabronić właścicielom lub zarządcom tych obiektów wypełniania tych obowiązków.

Odpowiedzialności karnej podlegają także osoby, które dokonują okresowych kontroli obiektów budowlanych bez odpowiednich uprawnień lub prawa wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Przestępstwo to zagrożone jest karą grzywną, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do roku.