W warunkach kryzysu gospodarczego wymiernie wzrasta liczba postępowań upadłościowych oraz egzekucji, w których dochodzi do prób sprzedaży nieruchomości. Do niedawna wskazywano, że obciążenie nieruchomości najmem było istotnym czynnikiem zniechęcającym potencjalnych nabywców do udziału w licytacjach.
Przypomnijmy, że 3 maja 2012 r. weszła w życie istotna nowelizacja przepisów regulujących postępowanie cywilne (ustawa z 16 września 2011 r., DzU z 2011 r. nr 233, poz. 1381; dalej ustawa). Wśród uregulowań typowo proceduralnych zmianie uległy także konsekwencje, jakie wiążą się z nabyciem nieruchomości obciążonych najmem w postępowaniu egzekucyjnym, a pośrednio także w postępowaniu upadłościowym.
Jak było
Dotychczas nabywca nieruchomości „wchodził w miejsce" wynajmującego i – o ile nie nabywał lokalu mieszkalnego – co do zasady mógł wypowiedzieć obciążającą nieruchomość umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia przewidzianych w kodeksie cywilnym.
Potencjalny nabywca musiał się jednak mieć na baczności w sytuacji, gdy umowa najmu zawarta była na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz będąca przedmiotem najmu została najemcy wydana – w takiej sytuacji nabywcy nie przysługiwało omawiane uprawnienie.
Rozwiązania te znajdowały zastosowanie także w przypadku, gdy do sprzedaży dochodziło w wyniku przetargu w postępowaniu egzekucyjnym lub w toku postępowania upadłościowego.
Wygodne umowy na czas ograniczony
Omawiane uregulowania przyczyniły się do tego, że najemcy lokali użytkowych, przymierzający się do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o najem (np. sprzedawcy w centrach handlowych), chętnie godzili się na zawieranie umów ograniczonych czasowo. Jak się okazało, ochrona wynikająca z opatrzenia umowy datą pewną mogła być uzyskana w bardzo prosty sposób. Nie było konieczne uzyskiwanie daty pewnej w formie czynności notarialnej.
Wystarczało stwierdzenie zawarcia umowy w jakimkolwiek dokumencie urzędowym czy też umieszczenie na niej adnotacji przez organ państwowy lub organ jednostki samorządu terytorialnego, np. przy okazji składania dokumentacji podatkowej w urzędzie skarbowym (wyrok Sądu Najwyższego z 5 lutego 2009 r., I CSK 325/08).
Najemcy otrzymywali więc zabezpieczenie na wypadek trudności finansowych wynajmującego skutkujących wszczęciem egzekucji z nieruchomości, a w ograniczonym zakresie nawet ochronę na wypadek upadłości wynajmującego. Rozwiązania te pozwalały przedsiębiorcom na w miarę bezpieczne dokonywanie znacznych nawet nakładów inwestycyjnych i opieranie prowadzonej działalności gospodarczej na tańszym najmie lokalu użytkowego (w miejsce drogiej inwestycji we własność).
Zniechęcanie nabywcy nieruchomości
Z drugiej strony w pewnych okolicznościach omawianą ochronę można było wykorzystać do faktycznego udaremniania egzekucji z nieruchomości. Poprzez zawarcie długoterminowej umowy najmu czy dzierżawy nieruchomości lub jej części można było doprowadzić do tego, że nawet w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomość stawała się nieatrakcyjna dla nabywcy, skoro ten nie mógł jej wypowiedzieć (w toku postępowania upadłościowego niedogodność tę łagodziło uprawnienie syndyka do wypowiedzenia szczególnie niekorzystnych umów najmu lub dzierżawy na podstawie postanowienia sędziego komisarza).
Wszystko to spowodowało zmianę regulacji dotyczącej skutków nabycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w stosunku do obciążających nieruchomość umów najmu lub dzierżawy. W myśl obecnie obowiązujących norm co do zasady nabywca nieruchomości dalej wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela (wynajmującego).
W odniesieniu jednak do umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata może on wypowiedzieć umowę z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, nawet gdy umowa została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Warunkiem, jaki potencjalny nabywca musi spełnić, jest zachowanie miesięcznego terminu dla złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu liczonego od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.
Czy to jest okazja
Jak już wspomniałem, przepisy wprowadzające omawianą nowelizację weszły w życie 3 maja 2012 r. Na pierwszy rzut oka można więc sądzić, że nabycie nieruchomości w egzekucji lub w toku postępowania upadłościowego po tej dacie może być prawdziwą okazją, niepociągającą za sobą ryzyka w postaci konieczności honorowania długotrwałych umów najmu lub dzierżawy czy niemożliwości korzystania z nabytej nieruchomości. Diabeł jednak jak zwykle tkwi w szczegółach.
Istotne przepisy przejściowe
Nie wszyscy zdają sobie sprawę z brzmienia przepisów wprowadzających ustawę zmieniającą. Ustawa przewiduje stosunkowo długie vacatio legis, stanowiąc, że wchodzi ona w życie po upływie sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia (od 2 listopada 2011 r.). Samo jednak wejście w życie nie przesądza o możliwości zastosowania zmienionych przepisów.
Wprowadzając omawianą ustawę, ustawodawca odszedł bowiem od reguły, zgodnie z którą zmiany procedury są skuteczne w momencie ich wejścia w życie. W przypadku omawianej nowelizacji nowe regulacje (w tym zmianę dotyczącą możliwości wypowiedzenia umów najmu) stosuje się – co do zasady – do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie, nie ingerując tym samym w postępowania w toku.
Nie ma więc znaczenia sam moment przetargu, w wyniku którego doszło do nabycia nieruchomości. Dla określenia, czy nabywca może skorzystać z „nowego" uregulowania, konieczne jest precyzyjne ustalenie momentu wszczęcia postępowania, w wyniku którego do nabycia doszło.
Biorąc pod uwagę brzmienie nowej regulacji (art. 1002 ustawy – kodeks postępowania cywilnego), takie rozwiązanie ocenić należy krytycznie. Po pierwsze, przepis, który w sposób wyraźny ingeruje w prawa i obowiązki stron umów najmu, zostaje wprowadzony w sposób zmieniający treść umów zawartych jeszcze przed jego wejściem w życie. Tego rodzaju działanie ustawodawcy powinno być zarezerwowane dla sytuacji zupełnie wyjątkowych i trudno dla niego znaleźć głębsze uzasadnienie.
Nie może być zaakceptowana sytuacja, w której bez większego uzasadnienia zmienione zostały już ukształtowane w obrocie gospodarczym „reguły gry". Po drugie, brzmienie przepisu przejściowego, który nakazuje stosować nowe regulacje ustawy zmieniającej „do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie" stoi w pewnej sprzeczności z treścią wprowadzanego uregulowania.
„Nowy" art. 1002 trudno bowiem uznawać za normę stricte proceduralną (nie ma on bezpośredniego wpływu na przebieg postępowania egzekucyjnego czy upadłościowego, ale na prawa i obowiązki stron umowy najmu), dlatego też niełatwo będzie stosować go „do postępowań". Konieczność stosowania regulacji przejściowej, która ewidentnie zaprojektowana została z myślą o przepisach procedury, do normy, która procedury nie reguluje, rodzi pewne wątpliwości co do poprawności techniki legislacyjnej.
Po trzecie, omawiana zmiana będzie mieć wpływ nie tylko na postępowanie egzekucyjne, ale i postępowanie o ogłoszenie upadłości, a w obu rodzajach postępowań pojęcie „wszczęcia postępowania" nie musi być rozumiane jednolicie.
Niekiedy utożsamia się wszczęcie postępowania egzekucyjnego z wszczęciem egzekucji, przyjmując, że przypadają one na pierwszą czynność egzekucyjną. Sąd Najwyższy zdaje się jednak rozróżniać te momenty i przyjmować, że egzekucję wszczyna złożenie wniosku egzekucyjnego przez wierzyciela, natomiast postępowanie egzekucyjne rozpoczyna się w chwili podjęcia przez komornika pierwszej czynności egzekucyjnej z reguły związanej z doręczeniem dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji (tak w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 8 września 2011, III CZP 44/11). To właśnie ten moment będzie więc decydował o możliwości skorzystania przez nabywcę z nowej możliwości wypowiedzenia umowy najmu.
Jak się wydaje, nie ma podstaw do tego, aby w oparciu o powyższe budować analogię do postępowania upadłościowego. Jak wynika z dotychczasowego orzecznictwa Sądu Najwyższego (np. uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z 5 lutego 2004, III CZP 111/03, oraz postanowienia Sądu Najwyższego z 16 września 2004 r.), postępowanie o ogłoszenie upadłości wszczyna złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości przez uprawnionego. Decydująca jest więc chwila nadania pisma w urzędzie pocztowym.
PRZYKŁAD
Można wyobrazić sobie następującą sytuację: wierzyciel składa dwa wnioski (np. wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wobec jednego niesolidnego dłużnika, a wobec drugiego wniosek o ogłoszenie upadłości), w wyniku których w tej samej dacie dochodzi do przetargu dwóch nieruchomości obciążonych najmem. Następnie obie te nieruchomości nabywa ten sam podmiot.
Jeśli wnioski zostały złożone np. 2 maja 2012 r. (przed dniem wejścia w życie ustawy), a pierwsza czynność egzekucyjna przypadnie już po dniu wejścia w życie ustawy (3 maja 2012 r.), to mimo że oba wnioski doprowadzą do sprzedaży nieruchomości „obciążonej" najmem w tym samym dniu, tylko w jednym przypadku nabywca będzie miał prawo do wypowiedzenia umowy na nowej podstawie.
Wydaje się, że ustawodawca nie wziął pod uwagę, że pojęcie „wszczęcie postępowania" może być różnie interpretowane w zależności od rodzaju postępowania.
Należy też zwrócić uwagę na fakt, że uczestnik licytacji w postępowaniu egzekucyjnym może nie mieć świadomości, kiedy została podjęta pierwsza czynność egzekucyjna. Trudno sobie wyobrazić przeglądanie akt postępowania egzekucyjnego czy akt postępowania w przedmiocie ogłoszenia upadłości przez potencjalnych nabywców. Informacji takiej nie musi też zawierać wycena (operat) nieruchomości ani ogłoszenie o licytacji.
Potencjalnym nabywcom trudno więc będzie ocenić, czy będą mogli skorzystać z dobrodziejstw „nowego" uregulowania, czy też skutki takiej sprzedaży będą oceniane z perspektywy dawnego brzmienia przepisu. Tym samym, jeszcze przez jakiś czas, nabywanie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego czy upadłościowego może się dalej wiązać z dotychczasowym ryzykiem.
Paweł Kwiatkowski prawnik, kancelaria GESSEL
Komentuje Paweł Kwiatkowski, prawnik, kancelaria GESSEL
W praktyce moment złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub datę, w której podjęto pierwszą czynność egzekucyjną, można ustalić przy pomocy telefonu do komornika czy sądu. Z uwagi jednak na brak dostępu potencjalnych nabywców do akt postępowania trudno będzie uzyskane w ten sposób informacje zweryfikować.
Od strony prawnej może też budzić wątpliwości, czy odpowiednie organy powinny przekazywać omawiane informacje podmiotom niebędącym uczestnikami postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego. Dlatego też trudno zrozumieć, dlaczego ustawodawca zdecydował się uzależnić możliwość stosowania nowego przepisu od daty wszczęcia danego postępowania. Można jednak zaryzykować twierdzenie, że jeszcze dziś zastosowanie znajdują wyłącznie „stare" przepisy regulujące skutki sprzedaży nieruchomości.
Trudno bowiem wyobrazić sobie postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne „wszczęte" (w powyższym rozumieniu) po wejściu w życie ustawy zmieniającej i zakończone już w chwili obecnej. Potencjalni nabywcy powinni więc mieć na uwadze, że prawdopodobnie nie będą mogli skorzystać z dobrodziejstwa w postaci możliwości wypowiedzenia najmu lub dzierżawy i sprawdzać – w miarę istniejących możliwości – kiedy postępowanie zostało wszczęte.
