Jak budować na cudzym gruncie

Dziś bezwzględnie obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko co jest trwale związane z gruntem, np. budynek, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej. Wkrótce może sie to zmienić

Zasada superficies solo cedit obowiązuje bez względu na wartość wzniesionych budowli, czyli nawet wówczas, gdy budynki wybudowane na cudzym gruncie znacznie przekraczają wartość zajętego gruntu.

Bezwzględnie obowiązujący charakter tej zasady sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w wyniku których inna osoba niż właściciel gruntu (np. inwestor) mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu.

Są wyjątki

Wyjątki od omawianej zasady mogą wynikać jedynie z przepisów ustawy. Może to być:

- prawo odrębnej własności lokalu, uregulowane w ustawie z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali;

- art. 49 § 1. kodeksu cywilnego stanowiący, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa;

- prawo własności budynków i budowli przysługujące użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej, uregulowane w art. 235 kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Obecne przepisy rodzą konsekwencje w zakresie architektury i ładu przestrzennego miast. Przywołać można niedawną sprzedaż nieruchomości przez PKP w centrum Warszawy. Sprzedano jedynie część działki, która nie znajdowała się nad torami kolejowymi, gdyż potencjalni inwestorzy zainteresowani byli jedynie prawem rzeczowym, w tym przypadku prawem użytkowania wieczystego. Dokonano podziału ładnej, ustawnej działki, zgodnie z przebiegiem działki „nad torami" oraz działki „budowlanej" w taki sposób, że nowa zabudowa będzie „odwrócona" od jednej z głównych arterii miasta – Aleji Jerozolimskich, zaś działka nad torami pozostanie niezabudowana.

Możliwości wykorzystania cudzej nieruchomości w celu wybudowania obiektu budowlanego dostarczają umowy dzierżawy oraz inne prawa, w których strony przewidziały uprawnienia do zabudowy (np. nieruchomości oddane w trwały zarząd). W takich przypadkach jednak powstałe obiekty budowlane stają się częściami składowymi nieruchomości, na której zostały zrealizowane, tym samym przechodzą na własność właściciela gruntu, dlatego inwestorzy rzadko decydują się na takie rozwiązanie. Na takiej zasadzie powstała galeria handlowa Warszawa Wileńska oraz zabudowa części terenów PKP pod obiekt Ikei.

W obecnych realiach finansowych deweloperzy nie otrzymają kredytów bankowych na inwestycje bez własności bądź użytkowania wieczystego gruntu, tj. bez odrębnej księgi wieczystej oraz miejsca na ustanowienie hipoteki na rzecz banku kredytującego. Przy odrębnej własności obiektu budowlanego stanie się to możliwe.

Prawa do korzystania z cudzego gruntu, pod różnymi postaciami, istnieją w wielu systemach prawa, m.in. w Skandynawii czy w USA. Posiadają jedną cechę wspólną – umożliwiają czasowe, ale trwałe i bezpieczne korzystanie w określony sposób z nieruchomości stanowiącej własność innej osoby dla realizacji celów inwestycyjnych.

Przede wszystkim użytkowanie wieczyste

W naszym systemie prawa cywilnego taką rolę pełni instytucja prawa użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego nie przystaje jednak do potrzeb inwestorów chcących realizować obiekty budowlane posadowione nad lub pod gruntem. Podstawowym jego ograniczeniem jest możliwość ustanawiania wyłącznie na gruntach Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.

Prawo odrębnej własności obiektu budowlanego będzie można ustanawiać zarówno na gruntach państwowych, jak i na gruntach prywatnych. Kolejną zasadniczą różnicą dzielącą oba prawa jest możliwość obciążania, a tym samym zabezpieczania hipoteką instytucji finansujących inwestycję. Z istoty użytkowania wieczystego wynika, że obejmuje całą nieruchomość.

W przypadku odrębnej własności obiektu budowlanego posiadającego własną księgę wieczystą obciążenie hipoteczne obejmuje jedynie to prawo, zaś właściciel na swojej księdze wieczystej posiada wolne miejsce hipoteczne. Dodatkowo prawo odrębnej własności obiektu budowlanego może być przedmiotem swobodnego obrotu przez osobę będącą właścicielem obiektu budowlanego. Tak, jak w przypadku odrębnej własności lokalu w budynku wielorodzinnym.

Tak więc w obecnym stanie prawym w Polsce, poza prawem użytkowania wieczystego, nie istnieje inne prawo, które w sposób stabilny pozwalałoby na zainwestowanie w nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności innej osoby.

Co powinno być w umowie

Umowa ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego powinna określać w szczególności:

- oznaczenie, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości, w granicach której ustanawiana będzie odrębna własność obiektu,

- powierzchnię, opis usytuowania i przeznaczenie obiektu budowlanego oraz obowiązek jego utrzymywania w należytym stanie,

- sposób korzystania z nieruchomości, w granicach której ustanawiana będzie odrębna własność, w tym w szczególności ustanowienie służebności niezbędnych dla prawidłowego korzystania z obiektu budowlanego, będącego przedmiotem odrębnej własności.

Możliwe będzie zawarcie umowy ustanawiającej odrębną własność obiektu również co do już istniejących budynków.

Propozycje zmiany

W celu realizacji obiektów budowlanych posadowionych nad lub pod gruntem zachodzi konieczność wprowadzenia nowej instytucji prawnej – prawa warstwowego. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zaproponowało nowe prawo własności – prawo odrębnej własności obiektu budowlanego.

Równolegle Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzi prace nad wprowadzeniem do obrotu prawnego nowego ograniczonego prawa rzeczowego – prawa zabudowy. Jednak ograniczone prawo rzeczowe nie spełni podstawowego celu, jakim jest zagwarantowanie inwestorom oraz instytucjom finansującym inwestorów stabilnego, rzeczowego prawa do wybudowanego obiektu wraz z możliwością jego obciążania.

Zaletą prawa zabudowy jest prostota takiego rozwiązania i synchronizacja z już istniejącym porządkiem prawnym (dodanie kolejnego ograniczonego prawa rzeczowego do zamkniętego katalogu praw rzeczowych) oraz możliwość korzystania z pokaźnego dorobku doktryny i judykatury w zakresie ograniczonych praw rzeczowych. Odrębną własność obiektu budowlanego będzie mógł ustanawiać zarówno właściciel nieruchomości, jak i użytkownik wieczysty, ten ostatni wyłącznie za zgodą właściciela, wyrażoną w formie aktu notarialnego .

Jak było kiedyś

W prawie rzymskim ukształtowała się emfiteuza (dzierżawa wieczysta) jako wieloletnia, zbywalna i dziedziczna dzierżawa gruntów. Było to prawo rzeczowe o treści zbliżonej do prawa własności. Emfiteuza umożliwiała czerpanie zysków z tytułu dzierżawy, ale bez prawa do własności gruntu i bez możliwości nabycia przez zasiedzenie.

Uprawnienia emfiteuty były szerokie, przysługiwały mu środki ochrony prawa rzeczowego takie jak powództwa petytoryjne i prawo pobierania pożytków. Emfiteuta nie mógł pogarszać rzeczy, miał obowiązek płacenia podatków oraz rocznego czynszu właścicielowi.

Prawo polskie również znało instytucję emfiteuzy jako własność użytkową w odróżnieniu od własności głównej. Emfiteuza polegała na przeniesieniu przez właściciela zwierzchniego wszelkich uprawnień faktycznych związanych z korzystaniem z nieruchomości na rzecz właściciela użytkowego. W zamian właściciel użytkowy wnosił roczny i niezmienny czynsz, niezależny od uzyskiwanych dochodów.

Uprawnienia właściciela użytkowego nie różniły się w zasadzie od uprawnień właściciela zwierzchniego i były ujawniane w dziale II ksiąg hipotecznych. Kiedy w życie wszedł dekret prawo rzeczowe z 11 października 1946 roku (DzU nr 57, poz. 319) oraz przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (DzU nr 57, poz. 321), wszelkie grunty emfiteutyczne stały się z chwilą wejścia w życie prawa rzeczowego własnością dotychczasowych właścicieli użytkowych, zaś uprawnienia dotychczasowych właścicieli zwierzchnich zmieniły się w ciężary realne.

Zgodnie z wyrokiem WSA z 21 grudnia 2005 roku (I SA/Wa 435/05) dotychczasowy właściciel użytkowy gruntu emfiteutycznego na obszarze m.st. Warszawy był legitymowany do złożenia wniosku o przyznanie na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy na podstawie dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (DzU nr 50, poz. 279 ze zm.). -

Marcin Lewiński dyrektor działu nieruchomości w Marvipol

Marcin Lewiński dyrektor działu nieruchomości w Marvipol

Obiekt budowlany stanowiący odrębny przedmiot własności będzie odrębną nieruchomością podobnie jak odrębna własność lokalu mieszkalnego, jednak odrębna własność obiektu budowlanego nie będzie związana z udziałem w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości jak w przypadku odrębnej własności lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności obiektu budowlanego nie pozbawi właściciela lub użytkownika wieczystego prawa do gruntu czy możliwości korzystania z pozostałej, po ustanowieniu odrębnej własności obiektu budowlanego, części nieruchomości. Dodatkowo ustanowienie takiego prawa odpłatnie przyniesie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dodatkowe zyski z nieruchomości. Prawo odrębnej własność obiektu budowlanego będzie mogło również zostać ustanowione nieodpłatnie.

Dla prawa odrębnej własności obiektu budowlanego będzie prowadzona odrębna księga wieczysta, w której ujawniane będą dane jak w każdej innej księdze wieczystej: oznaczenie nieruchomości, spis praw, własność, prawa, roszczenia i ograniczenia oraz hipoteka. Uzyskanie możliwości ustanawiania hipoteki na prawie odrębnej własności obiektu budowlanego na zabezpieczenie spłaty uzyskanego na realizację takiego obiektu finansowania stanowi największą zaletę projektu Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Proponowane rozwiązanie ma na celu uwolnienie bardzo atrakcyjnych inwestycyjnie terenów położonych w centrach miast, które do tej pory ze względu na obowiązujące prawo uznawane były za tereny architektonicznie niemal niemożliwe do dalszego zagospodarowania. Inwestorzy będą mogli wznosić budowle pod lub nad peronami dworców kolejowych oraz liniami PKP przechodzącymi najczęściej przez środek miast, tunelami, drogami, wodami płynącymi czy mostami. Możliwa stanie się również realizacja planowanego od dawna „przykrycia" Trasy Łazienkowskiej w Warszawie i zagospodarowanie powstałych w ten sposób „nowych" terenów na inwestycje publiczne i komercyjne.

Projektowane regulacje stworzą nowe możliwości efektywnego inwestowania na terenach dotychczas uznawanych za obarczone nadmiernym ryzykiem lub nieatrakcyjne pod względem inwestycyjnym z powodu braku możliwości uzyskania przez inwestora silnego tytułu prawnego do nieruchomości. Rozważana koncepcja zawężenia projektowanej regulacji do nieruchomości użytkowanych jedynie przez spółki grupy PKP wydaje się zbyt wąska na potrzeby dzisiejszego rynku nieruchomości.