Jakie sa różnice między prawem pierwokupu a prawem odkupu

Umowa warunkowa

Prawo pierwokupu (uregulowane przez art. 596 i nast. kodeksu cywilnego), oznacza prawo określonej osoby do pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby jej właściciel zamierzał ją sprzedać osobie trzeciej. W takiej sytuacji osoba, która ma zamiar sprzedać rzecz, zobowiązana jest do zawarcia z osobą trzecią warunkowej umowy sprzedaży.

Następnie sprzedawca musi zaoferować osobie uprawnionej z prawa pierwokupu kupno tej rzeczy na takich samych warunkach, jakie wynikają z umowy warunkowej zawartej z osobą trzecią.

Jeżeli osoba uprawniona nie oświadczy w ciągu terminu ustawowego (co do nieruchomości jest to okres miesiąca od zaoferowania kupna, zaś co do innych rzeczy jest to tydzień), że ze swego prawa korzysta, wówczas umowa warunkowa dochodzi do skutku.

Jeśli zaś uprawniony oświadczy, iż prawa swoje wykona, to między nim a sprzedającym rzecz, automatycznie dochodzi do zawarcia umowy o tej samej treści co umowa warunkowa zawarta poprzednio z osobą trzecią. Gdyby sprzedawca skonstruował z osobą trzecią postanowienia umowy, które miałyby na celu udaremnienie wykonania prawa pierwokupu (np. cena sprzedaży rzeczy byłaby niewspółmiernie wysoka), to będą one bezskuteczne wobec uprawnionego z prawa pierwokupu.

Jakie sankcje

Sankcją za bezwarunkową sprzedaż rzeczy osobie trzeciej, a także za niezawiadomienie uprawnionego o sprzedaży lub podanie mu do wiadomości istotnych postanowień warunkowej umowy sprzedaży niezgodnych z rzeczywistością, jest odpowiedzialność odszkodowawcza ograniczona do tzw. negatywnego interesu umownego.

Sprzedawca musi zaoferować osobie uprawnionej z prawa pierwokupu kupno rzeczy na takich samych warunkach, jakie wynikają z umowy warunkowej zawartej z osobą trzecią

Oznacza to ograniczenie odszkodowania do jedynie tych strat, które powstały na skutek tego, iż strona poszkodowana liczyła na zawarcie umowy. Jednak gdy prawo pierwokupu przysługiwało Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.

Należy podkreślić, że aktualna linia orzecznicza wskazuje na możliwość zakwalifikowania umowy zbycia rzeczy zawartej bezwarunkowo mimo zastrzeżonego prawa pierwokupu jako bezskutecznej wobec uprawnionego na podstawie art. 59 kodeksu cywilnego.

Istota tej instytucji polega na uznaniu zawartej umowy za bezskuteczną w stosunku do osoby trzeciej niebędącej stroną omawianej czynności prawnej. Sąd uwzględni to żądanie, jeżeli wnosi o to osoba uprawniona do pierwokupu i tylko w sytuacji, gdy o ustanowionym prawie pierwokupu wiedziały obie strony umowy i jeżeli nie minął rok od jej zawarcia.

Prawo pierwokupu jest niezbywalne oraz co do zasady niepodzielne (tj. nie można z niego skorzystać tylko w pewnym zakresie np. poprzez sprzedaż części rzeczy). Jeżeli jest kilku uprawnionych z tytułu prawa pierwokupu, a niektórzy z nich go nie wykonują, pozostali mogą je wykorzystać w całości.

Transakcja powrotna

Prawo odkupu (uregulowane przez art. 593 i nast. kodeksu cywilnego), oznacza możliwość ponownego nabycia rzeczy sprzedanej, co w konsekwencji powoduje tzw. sprzedaż powrotną. Zgodnie z treścią prawa odkupu sprzedawca ma uprawnienie oświadczyć kupującemu, że chce od niego odkupić rzecz będącą przedmiotem sprzedaży, co spowoduje, że stanie się on ponownie jej właścicielem.

Prawo odkupu może być zastrzeżone na okres pięciu lat. Termin ten nie może być dłuższy, nawet jeżeli strony postanowią tak w umowie. W takim przypadku ulega on skróceniu do lat pięciu. Początkiem biegu terminu jest chwila zawarcia umowy, bądź też wprowadzenia do niej postanowień w drodze zmiany umowy, które ustanawiają to prawo. Upływ tego terminu powoduje wygaśnięcie prawa.

Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący jest zobowiązany do przeniesienia z powrotem na sprzedawcę własności kupionej rzeczy za zwrotem ceny, kosztów sprzedawcy oraz zasadniczo kosztów nakładów koniecznych (są to wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym np. wydatki na konserwację rzeczy) a pozostałych w granicach zwiększenia wartości rzeczy.

Jeżeli kupujący odmówi po wykonaniu prawa odkupu przeniesienia prawa własności, to sprzedawca ma prawo żądania na drodze powództwa, nakazania złożenia odpowiedniego oświadczenia w tej kwestii, a prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie kupującego.

Gdyby więc nabywca, nie zważając na uczynione zastrzeżenie, wyzbył się rzeczy na korzyść osoby trzeciej, jest on zobowiązany do przywrócenia stanu poprzedniego, by umożliwić wykonanie uprawnienia sprzedawcy. Jeśliby tego nie uczynił, może on ponosić odpowiedzialność z tytułu niewykonania zobowiązania według ogólnych zasad z art. 471 i nast. kodeksu cywilnego.

Przedmiotem licznych kontrowersji jest kwestia zastosowania roszczenia bezskuteczności względnej z art. 59 k.c. dla ochrony uprawnionego z tytułu prawa odkupu. Część doktryny przyjmuje, że podobnie jak przy prawie pierwokupu, dokonanie zbycia rzeczy bezwarunkowo mimo zastrzeżonego prawa odkupu jest bezskuteczne wobec uprawnionego na podstawie art. 59 kodeksu cywilnego, po spełnieniu przesłanek tam wskazanych.

Podobnie jak prawo pierwokupu, prawo odkupu jest niezbywalne oraz niepodzielne. Jeżeli jest kilku uprawnionych z tytułu prawa odkupu, a niektórzy z nich go nie wykonują, pozostali mogą je wykorzystać w całości.

Jakie są właściwości

Prawo pierwokupu oraz prawo odkupu to dwa odrębne instrumenty prawne. Różnią się one przede wszystkim tym, że:

- Skorzystać z prawa odkupu może poprzedni właściciel rzeczy. Prawo pierwokupu może być przewidziane na rzecz podmiotu, który wcześniej nie był właścicielem.

- Wykonanie prawa odkupu jest uzależnione od inicjatywy uprawnionego (tj. przyznaje ono stronie uprawnionej możliwość uzyskania w każdym czasie nabycia przedmiotu sprzedaży). Prawo pierwokupu wymaga uprzedniego zawarcia umowy przez zobowiązanego z tytułu tego prawa.

- Celem ustanowienia prawa odkupu jest ponowne nabycie rzeczy, zaś celem prawa pierwokupu jest pierwszeństwo kupna rzeczy.

- Prawo odkupu może być zastrzeżone wyłącznie w drodze umowy. Prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie, ale jest ono także zastrzeżeniem ustawowym (np. art. 166 k.c., który ustanawia ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej).

- Prawo odkupu jest prawem terminowym tj. może być ustanowione na termin 5 lat. Prawo pierwokupu nie jest ograniczone terminem ustawowym.

Mateusz Dróżdż prawnik Gide Loyrette Nouel, wykładowca Uczelni Łazarskiego

Mateusz Dróżdż prawnik Gide Loyrette Nouel, wykładowca Uczelni Łazarskiego

Prawo pierwokupu oraz prawo odkupu stanowią instrumenty prawne, które powodują pewne ograniczenia w rozporządzaniu rzeczą. Wykorzystywane one są przez kontrahentów przede wszystkim w obrocie powszechnym.