Niedociągnięcia w wykończeniu nowych budynków biurowych czy mieszkalnych niestety się zdarzają. Można żądać jednak ich usunięcia, korzystając z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej lub gwarancji.

Rękojmia za wady

Rękojmia za wady fizyczne przysługuje z mocy prawa i nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć, nie trzeba też zapisywać jej zasad w umowie kupna lokalu (budynku).

O odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, deweloper odpowiada za usterki zmniejszające wartość oraz użyteczność lokalu lub budynku. Na przykład w przypadku, gdy w lokalu ściany mają pęknięcia. Z instytucji rękojmi można także skorzystać, gdy okazuje się, że rzecz nie ma właściwości, o jakich sprzedający zapewniał kupującego, np. okno miało być uchylne, a można je otworzyć tylko na oścież.

Gdy deweloper odmawia usunięcia usterek, można dochodzić odszkodowania za wady fizyczne przed sądem

Uwaga!

Sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawierania umowy. Jeżeli więc przy  sprzedającym nabywca zamykał i otwierał okno, i nie wnosił zastrzeżeń, to później nie może domagać się usunięcia tej wady.

Osoba, która chce dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi musi zgłosić wadę sprzedającemu w ciągu miesiąca. Czas liczy się od dnia ujawnienia się wady w trakcie użytkowania. Wystarczy jednak powiadomić sprzedawcę listem poleconym (za potwierdzeniem odbioru) przed upływem tego miesiąca. W piśmie trzeba koniecznie szczegółowo opisać wady, zażądać ich usunięcia i wyznaczyć deweloperowi realny termin na ich usunięcie.

Praktyka wśród deweloperów jest różna – albo odpowiadają pisemnie albo jego przedstawiciel kontaktuje się i umawia się na oględziny lokalu (budynku) i następnie strony uzgadniają sposób i termin usunięcia wady. Jeżeli w czasie oględzin strony dokonają ustaleń, warto spisać protokół.

Deweloper powinien przystąpić do usunięcia usterki w terminie i zgodnie z ustaleniami.

W przypadku, gdy deweloper odmawia usunięcia wady, można dochodzić odszkodowania za wady fizyczne przed sądem. Jest to jednak droga długa i żmudna.

Uwaga!

Uprawnienia do zgłaszania wad wygasają po trzech latach od wydania lokalu (budynku). Termin ten nie dotyczy wad, które sprzedawca podstępnie zataił.

Zanim nabywca otrzyma klucze do świeżo wybudowanego lokalu (budynku) podpisuje protokół odbioru. Ma więc okazję, żeby dokładnie obejrzeć lokal (budynek) wytknąć wszystkie niedoróbki osobie reprezentującej sprzedawcę. Powinien także przypilnować, żeby informacja o nich znalazła się w protokole. Jest to tym ważniejsze, że zbywający musi go podpisać, a to oznacza, że zobowiązuje się do usunięcia usterek.

Gdy w protokole nie zostaną odnotowane niedoróbki, powstaje domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej więc będzie wówczas wywalczyć w sądzie naprawienie usterek. Trzeba jednak pamiętać, że podpisanie protokołu przez kupującego, nie oznacza, iż nie może później reklamować wad. Bardzo często przecież wiele z nich pojawia się dopiero po jakimś czasie >patrz przykład.

Przykład

Krzysztof Kowalski kupił lokal usługowy od dewelopera, chce prowadzić w nim sklep zoologiczny. Lokal ma jedna sporo usterek. Zamiast drewnianych, okna są plastikowe, w łazience na ścianie jest grzyb a ściany mają pęknięcia. Wszystkie te wady wskazał w czasie odbioru lokalu, i zostały wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego.

Deweloper zobowiązał się, że je usunie i dotrzymał słowa. Krzysztof Kowalski wykończył lokal i sklep już działa. Po półtora roku okazało się, że na ścianach tym razem w pomieszczeniu sklepowym, a nie łazience, pojawił się grzyb. Ekspert, który obejrzał lokal stwierdził, że to wina złej wentylacji. Krzysztof Kowalski wystąpił więc do dewelopera z żądaniem jej poprawienia.

Deweloper w ogóle nie odpowiedział na jego list. Przedsiębiorca postanowił więc wystąpić na drogę sądową. Teraz szuka prawnika, który w jego imieniu przygotuje mu pozew.

Naprawienie szkody

Kupujący może żądać od sprzedawcy m.in. naprawienia szkody z racji nienależytego wykonania zobowiązania, czym niewątpliwie jest sprzedaż z wadami (art. 471 k.c.). Ale musi spełnić jeden warunek: taką wymierną szkodę potrafi wskazać.

Przykładowo nieszczelne okna doprowadziły do tego, że w czasie ulewy woda wlewa się do mieszkania i m.in. zalała komputer stojący na biurku pod oknem wart 4 tys. zł.

Ze swoimi żądaniami do sprzedającego trzeba występować tylko na piśmie. W razie sporu wszelkie listy i pisma posłużą jako dowód na poparcie żądań.

Odstąpienie od umowy

Kupujący, korzystając z rękojmi może ostatecznie też odstąpić od umowy, tzn. zwrócić lokal (budynek) w zamian za zwrot pieniędzy.

Taką szansę straci jednak, jeżeli kwestionowane wady zostaną niezwłocznie usunięte, np. okna wymienione, ściany odgrzybione albo też wadliwa rzecz zostanie wymieniona na nową, np. niezamykające się okna zostaną zastąpione nowymi. Nie jest to jednak takie proste, gdy lokal został nabyty za kredyt. Rezygnacja z umowy jest wtedy bardzo trudna.

Zrezygnować z umowy można także wtedy, gdy sprzedający usunął poważną wadę (taką, która znacznie utrudnia korzystanie), ale pojawiła się ona ponownie.

Osoba, która kupiła lokal (budynek) ma także inne wyjście a mianowicie zażądać obniżenia ceny.

Gdyby jednak kupujący nie doszedł do porozumienia ze sprzedającym, to pozostaje jedynie droga sądowa >patrz ramka.

Przykład

Michał Luski długo szukał lokalu na swoje biuro projektowe. Znalazł go w dobrym miejscu.

Cena, jaką zaproponował sprzedający też była atrakcyjna. Do lokalu miały przynależeć trzy miejsca postojowe przed budynkiem (wynikało to wyraźnie z umowy przedwstępnej). Było to bardzo ważne, ponieważ zależało mu, żeby jego klienci mieli, gdzie parkować swoje auta.

Zdecydował się więc kupić wybrany lokal. Po podpisaniu umowy okazało się, że miejsca postojowe będą wprawdzie, ale nie obok lokalu, bo te już zostały sprzedane, tylko w pewnej odległości od biura. Po długim namyśle projektant postanowił więc od umowy odstąpić.

Działanie wspólne

Wady fizyczne mogą dotyczyć nie tylko lokalu, ale i nieruchomości wspólnej np. pękniętej ściany lub nieszczelnego okna znajdujących się na klatce schodowej a nie w lokalu użytkowym. Jeżeli wady dotyczą poszczególnych lokali, to kupujący zgłaszają wady bezpośrednio do dewelopera.

Natomiast gdy wady ma budynek (nieruchomość wspólna), w praktyce zarząd lub zarządca reprezentujący wspólnotę mieszkaniową zgłasza deweloperowi wykryte wady i żąda ich usunięcia, co nie wyklucza roszczeń poszczególnych właścicieli.

Uwaga!

Wspólnota mieszkaniowa nie może występować wobec dewelopera samodzielnie o odszkodowanie, nawet za wady fizyczne nieruchomości wspólnej.

Mówi o tym Sąd Najwyższy w uchwale z 23 września 2004 r. (III CZP 48/04). Zgodnie z nią, wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. A to dlatego, że rękojmia wynika z umów zawartych między sprzedającym a kupującymi. Wspólnota mieszkaniowa natomiast nie jest stroną tych umów, a zatem nie ma uprawnień do dochodzenia roszczeń.

W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził jednak, że wspólnota mieszkaniowa może wystąpić w tej sprawie do sądu, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia. W tym celu wspólnota powinna podjąć uchwałę. Uchwała powinna zawierać następujące postanowienia: zgodę na przyjęcie roszczeń, następnie upoważnienia dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej do wniesienia powództwa do sądu przeciwko deweloperowi o wypłatę odszkodowania za wady fizyczne oraz do zawarcia umowy.

Wspólnota powinna także udzielić pełnomocnictwa prawnikowi wybranemu przez zarząd, który będzie następnie prowadził sprawę w sądzie w imieniu tej wspólnoty mieszkaniowej.

Czasami gwarancja

Często nabyty budynek lub lokal jest w stanie surowym i trzeba go po prostu wykończyć. Zakupione do tego celu wyroby budowlane posiadają najczęściej gwarancję. Zazwyczaj określa się w niej: kiedy można z niej skorzystać; jakich wad nie obejmuje; jak długo trwa, np. rok, dwa lata, a nawet więcej.

Jeśli z gwarancji nie wynika, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa rok od dnia wydania rzeczy. Dokument gwarancyjny powinien również wskazywać, w jakim czasie zostanie rozpatrzona reklamacja.

Uwaga! To nabywca lokalu (budynku) decyduje, czy chce skorzystać z rękojmi za wady fizyczne czy z gwarancji. Może także na zmianę korzystać z tych dwóch trybów. Musi po prostu ocenić, co będzie korzystniejsze. W sytuacji, gdy doszło do realizacji uprawnienia w ramach gwarancji i np. producent dostarczył nowe drzwi, to prawo do i termin gwarancji biegnie na nowo (art. 580 k.c.).

Z tytułu gwarancji deweloper będzie odpowiadać tylko, gdy jej udzieli. Gwarancja jest dobrowolna i powinna zostać zapisana w umowie. Obok roszczenia z tytułu rękojmi można żądać odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Podstawa prawna:

art. 556 – 581 kodeksu cywilnego