Umowa najmu: jak ją rozwiązać, jaki okres wypowiedzenia

Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony albo oznaczony, tj. poprzez wskazanie daty końcowej najmu albo określenie czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, latach

Jeżeli w umowie czas jej trwania nie został określony ani nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się najem za zawarty na czas nieoznaczony.

Najem na czas oznaczony może być zawarty maksymalnie na dziesięć lat, a w przypadku umowy zawartej między przedsiębiorcami – na 30 lat. Po upływie tych terminów najem poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 kodeksu cywilnego), co oznacza, że może być wypowiedziany przez strony z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.

Pewność wynajęcia

W przypadku najmu lokali komercyjnych pewność wynajęcia powierzchni o określonej wielkości ma zasadnicze znaczenie dla obydwu stron umowy. Przedsiębiorcy chętniej zawierają umowy najmu na czas oznaczony i w umowach wyraźnie określają powody rozwiązania umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić z zachowaniem okresu wypowiedzenia bądź bez zachowania okresu wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym). W przypadku rozwiązania umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia stosunek najmu ustaje z chwilą upływu tego okresu wypowiedzenia. Orzecznictwo sądów wskazuje, że samo opróżnienie lokalu nie jest wystarczające, ale konieczne jest wypowiedzenie umowy najmu.

Z zachowaniem okresu wypowiedzenia

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę (art. 673 § 1 kodeksu cywilnego) z zachowaniem terminów umownych, jeżeli strony zawarły w umowie takie postanowienia, a w razie ich braku strony muszą zachować terminy ustawowe określone w kodeksie cywilnym >patrz ramka.

Co może być powodem

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę tylko wówczas, gdy strony przewidziały taką możliwość w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie – określenie wypadków, w których jest możliwe wypowiedzenie >patrz ramka.

Zgodnie z przepisami wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w następujących wypadkach:

- jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób (art. 667 § 2 k.c.),

- jeżeli najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 k.c.),

- jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 k.c.).

Co istotne, w wypadku zaległości z zapłatą czynszu wynajmujący zanim wypowie umowę najmu, powinien uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu (art. 687 k.c.). Uprzedzenie o zamierzonym wypowiedzeniu najmu nie może być połączone w jednym piśmie z wypowiedzeniem. W razie niedokonania przez wynajmującego uprzedzenia albo niezachowania przez wynajmującego formy pisemnej uprzedzenia wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne.

Tryb szczególny

Zastosowanie tych przepisów o możliwości wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym zostało wyłączone przez przepisy szczególne, regulujące kwestię wypowiedzenia umów najmu lokali mieszkalnych. W przypadku lokali mieszkalnych stosuje się szczególne przepisy art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą ustawą wynajmujący może wypowiedzieć umowę, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu) co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności albo pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub m.in. najemca zaniedbuje obowiązki i dopuszcza do powstania szkód; czy też wynajmuje, podnajmuje albo oddaje do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Jaka forma

Forma wypowiedzenia ma charakter oświadczenia jednostronnego, powodującego wygaśnięcie umowy. Dopuszczalna jest każda forma wypowiedzenia, w przypadkach spornych także czynność procesowa poprzez pozew o eksmisję. Prawidłowo skonstruowane wypowiedzenie umowy najmu musi jednoznacznie określać przyczynę, zachowywać terminy ustawowe bądź umowne.

Da się przedłużyć

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony (art. 674 k.c.).

Strony mogą także w umowie zawrzeć postanowienia o automatycznym przedłużeniu umowy najmu po upływie okresu najmu. Strony także mogą, bez zapisywania tego w umowie, przed zakończeniem umowy podjąć rozmowy w sprawie renegocjacji i przedłużenia umowy na tych samych bądź równie korzystnych warunkach, działając w ramach zasady swobody umów.

Co z odstąpieniem

Odstąpienie od umowy najmu jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy. Takie klauzule można znaleźć w umowach najmu lokali w centrach handlowych, gdy umowy zawierane są, zanim obiekt zostanie oddany do użytku i zanim lokal zostanie wydany najemcy.

Jakie zdarzenia

Powodem wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony mogą być następujące zdarzenia:

- użytkowanie lokalu w sposób sprzeczny z umową i jego przeznaczeniem,

- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,

- podnajem lokalu lub też oddanie go osobie trzeciej do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego,

- niewpłacenie lub nieuzupełnienie kaucji.

Jakie terminy

Jeżeli najem lokalu jest na czas nieoznaczony, umowa najmu może być wypowiedziana:

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.);

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych albo krótszych niż miesiąc – obowiązują terminy ustawowe wypowiedzenia umowy najmu;

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;

- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego powyżej w art. 688 k.c. termin wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony, ale nie może on być krótszy niż trzymiesięczny. Termin trzymiesięczny został wprowadzony w celu zapewnienia najemcy pewności wynajmu lokalu.