Uchwalona 16 września ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada na deweloperów obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży na rynku pierwotnym. Deweloperzy i banki mają niecałe pół roku na dostosowanie się do nowych regulacji.

Ryzyko upadłości

Niepewność gospodarcza znacząco zwiększa ryzyko upadłości firm deweloperskich.

W ciągu ostatnich pięciu lat liczba zadłużonych deweloperów wzrosła o ponad 350 proc. – wynika ze statystyk Krajowego Rejestru Długów. Dane pokazują, że w 2009 r. wzrost liczby dłużników w tej kategorii osiągnął największą roczną dynamikę w badanym okresie, która wyniosła 88 proc.

Przypomnijmy, że w czasie spowolnienia gospodarczego nastąpiło załamanie popytu na rynku nieruchomości mieszkalnych, będące efektem m.in. malejącej zdolności kredytowej potencjalnych nabywców oraz pogorszenia parametrów kredytów hipotecznych. Destabilizacja rynku nieruchomości w 2009 r. w wielu przypadkach  spowodowała podjęcie decyzji o wstrzymaniu realizacji planowanych i rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych, a także falę upadłości deweloperów.

Dotychczas największym ryzykiem obarczony był zakup nieruchomości we wczesnym etapie budowy. Bankructwo dewelopera najczęściej wiązało się dla nabywcy ze stratą środków finansowych zaangażowanych w inwestycję.

Ustawa, która wejdzie w życie 29 kwietnia 2012, nakłada na deweloperów i na banki  obostrzenia w procesie przeprowadzania transakcji, których przedmiotem są mieszkania i domy jednorodzinne (w tym domy budowane na działkach stanowiących dla nabywcy przedmiot użytkowania wieczystego). Wdrożenie zmian w prawie (wzorowanych na ustawie niemieckiej z 1974 r.) znacząco przybliży rodzime zasady handlu nieruchomościami na rynku pierwotnym do unijnych standardów.

Rachunek powierniczy

Główny zapis ustawy nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia ochrony wpłacanych przez nabywców środków pieniężnych. Deweloper ma do wyboru jedną z czterech dopuszczonych przez ustawę opcji.  Dla każdej inwestycji, w której sprzedaż mieszkań rozpocznie się po 29 kwietnia 2012, deweloper musi otworzyć zamknięty lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Instrument ten poddaje środki nabywców nieruchomości ścisłej kontroli banku. W praktyce oznacza to, że kupujący nie będą dokonywać wpłat bezpośrednio na rachunek dewelopera (jak dotychczas zazwyczaj miało to miejsce), ale na rachunek powierniczy w banku.

Zgodnie z art. 59 prawa bankowego stronami umowy rachunku powierniczego są bank i deweloper (powiernik). Nabywca nieruchomości występuje w roli powierzającego i pełni wobec umowy funkcję osoby trzeciej, co oznacza, że będzie on jedynie informowany o zawartych w niej warunkach.

Jeśli deweloper wybierze opcję otwartego rachunku powierniczego, może dodatkowo zapewnić swoim klientom ochronę wpłacanych przez nich środków w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Dzięki temu rozwiązaniu w razie odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej w sytuacji przewidzianej w ustawie (mowa o tym w art. 29 ustawy) lub bankructwa dewelopera klient otrzyma od banku lub ubezpieczyciela zwrot wszystkich środków dotychczas zaangażowanych w inwestycję, nawet tych  wypłaconych już deweloperowi.

Rolą banku w transakcji pomiędzy nabywcą a deweloperem będzie zatem nadzór nad prawidłowym rozliczeniem realizowanej inwestycji i pośrednictwo w transferze środków pieniężnych pomiędzy kupującym a deweloperem. Działania te będą polegać m.in. na kontroli realizacji etapów inwestycji, ewidencjonowaniu wpłat i wypłat i informowaniu o nich stron transakcji.

Jaki mechanizm działania

Jeśli inwestycja deweloperska będzie rozliczana przez otwarty rachunek powierniczy, to bank  wypłaci deweloperowi pieniądze w transzach, pod warunkiem zrealizowania poszczególnych etapów inwestycji, zgodnie z harmonogramem tego przedsięwzięcia. Wypłaty środków po ukończeniu każdego z etapów inwestycji uzależnione  zostaną od potwierdzenia tego przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez bank.

W myśl ustawy deweloper ma obowiązek wyznaczenia co najmniej czterech etapów inwestycji. Dla porównania w większości krajów Unii Europejskiej jest ich siedem. Jeżeli zatem deweloper nie ukończy danego etapu inwestycji, bank nie wypłaci mu  środków.

W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego bank wypłaci deweloperowi pełną kwotę, na którą opiewa transakcja sprzedaży nieruchomości. Nastąpi to jednak dopiero po zakończeniu inwestycji, a dokładnie po przeniesieniu prawa własności na nabywcę.

Zgodnie z art. 9 ustawy koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego poniesie deweloper.

Tylko w formie aktu notarialnego

Bezpieczeństwo kupujących dodatkowo wzmocni obowiązek zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. W tym wypadku koszty związane z jej sporządzeniem poniosą strony transakcji (nabywca i deweloper) po połowie.

Wszystkie roszczenia klientów wynikające z umowy  będą ponadto wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości. Należą do nich m.in. roszczenie o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Klient będzie miał prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli np. deweloper nie wywiąże się z warunków w niej zawartych lub zostanie ona sporządzona  niezgodnie z przepisami ustawy (mowa o tym w rozdz. 7 ustawy). Również deweloper będzie mógł odstąpić od umowy, jeśli kupujący nie uiści stosownych wpłat, nie podpisze umowy lub nie stawi się  do odbioru nieruchomości.

Nowe prawo upadłościowe

Nowe regulacje stanowią, że w razie ogłoszenia upadłości dewelopera zarówno środki pieniężne znajdujące się na rachunku powierniczym, jak i prawo własności (bądź prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym budowany jest dom jednorodzinny) będą stanowić odrębną masę upadłościową, służącą w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców związanych z daną inwestycją.

Dodajmy, że obecnie roszczenia nabywców nieruchomości wśród roszczeń pozostałych wierzycieli rozpatrywane są dopiero w czwartej kolejności. Dodatkowo nabywcy będą musieli zwołać zgromadzenie, na którym m.in. mogą zdecydować o kontynuacji budowy i ewentualnych dopłatach niezbędnych do jej ukończenia.

Na korzyść kupujących zmienią się również obowiązki informacyjne deweloperów. Przed rozpoczęciem sprzedaży firma deweloperska będzie musiała dostarczyć potencjalnym kupującym prospekt informacyjny dla danej nieruchomości. Dzięki niemu nabywcy zyskają możliwość bliższego zapoznania się z najważniejszymi parametrami realizowanej inwestycji (zawartymi m.in. w projektach budowlanych, historii zrealizowanych inwestycji) i danymi firmy deweloperskiej (pochodzącymi np. ze sprawozdań finansowych, odpisów z KRS, ksiąg wieczystych, pozwoleń na budowę etc.).

Długo oczekiwane zmiany

Ustawa deweloperska w obecnym kształcie jest efektem trwającej od blisko dziesięciu lat debaty publicznej, zapoczątkowanej przez Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego. Na zmianach w prawie skorzystają zarówno strony umowy deweloperskiej, zabezpieczając ryzyko transakcyjne, jak i banki, które znacząco zwiększą liczbę rachunków powierniczych w swoich portfelach.

Nadpodaż mieszkań

Wejście w życie nowych przepisów może  wiązać się z poniesieniem przez deweloperów dodatkowych kosztów, wynikających z konieczności finansowania inwestycji ze źródeł zewnętrznych bądź ze środków własnych. Z analiz Home Brokera wynika, że koszty firm deweloperskich mogą wzrosnąć nawet o 10 proc.

Analitycy uspokajają, że obecna sytuacja rynkowa uniemożliwia bezpośrednie przerzucenie ich na nabywców. Duża nadpodaż mieszkań deweloperskich w tym roku przełożyła się na spadki ich cen.

Tendencja ta była najwyraźniej widoczna na rynku warszawskim. Dane Home Brokera pokazują, że w stolicy przeciętna cena ofertowa mieszkań deweloperskich w sierpniu br. spadła o 10 proc. w porównaniu z sierpniem ub.r. do 8,3 tys. zł za mkw.

Komentuje Martyna Laskowska-Toczony, ekspert w departamencie bankowości transakcyjnej Banku Millennium

Rachunek powierniczy to instrument znany bankom i często wykorzystywany przez ich klientów  w rozliczaniu różnego typu transakcji, takich jak zakup udziałów w firmie czy realizacja kontraktów handlowych.

Dzięki ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego katalog tych najpopularniejszych transakcji zostanie poszerzony o inwestycje deweloperskie. Posiadaczem rachunku powierniczego w wersji mieszkaniowej jest deweloper.

Jednak będzie on mógł dysponować środkami zgromadzonymi na tym rachunku tylko pod określonymi w umowie warunkami narzuconymi przez ustawę. Do umowy dołączany jest spis wszystkich nabywców powierzających środki na rachunek powierniczy, który aktualizowany jest przez dewelopera na bieżąco w miarę sprzedaży kolejnych mieszkań.

W odpowiedzi na potrzeby deweloperów i ich klientów Bank Millennium, oprócz prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych i kontroli wypłat, postanowił wzbogacić swoją ofertę o system indywidualnych depozytów, wspierający dewelopera w kontroli aktualnego stanu wpłat i wypłat środków z rachunku powierniczego. Rozwiązanie to wykorzystuje automatyczną identyfikację przychodzących płatności oraz umożliwia przeglądanie i eksportowanie szczegółowych raportów.

System dostępny jest w formie aplikacji internetowej łączącej w sobie cechy bankowości internetowej i systemu księgowego, dzięki czemu deweloper otrzymuje narzędzie niezbędne do monitorowania i analityki sprzedaży lokali w inwestycji. Elastyczne podejście Banku Millennium do formułowania wielu zapisów umowy rachunku powierniczego pozwala na spełnienie indywidualnych oczekiwań klientów i  wyróżnia ofertę Banku Millennium na tle konkurencji.