W praktyce zdarza się, że ktoś świadomie lub nieświadomie wybuduje budynek lub inną budowlę na cudzym gruncie. Świadomie stanie się to wtedy, gdy budowa prowadzona jest wprawdzie na cudzej nieruchomości, jednakże budującemu przysługuje do niej określony tytuł prawny, np. dzierżawa, najem, użytkowanie.
Częste są także sytuacje, gdy ktoś w pełni świadomie inwestuje w cudzą nieruchomość, nie mając ku temu żadnego formalnego umocowania, np. buduje wspólnie z małżonkiem dom na gruncie należącym wyłącznie do jednego z małżonków lub buduje na gruncie należącym do rodziców.
Oprócz takich przypadków w pełni świadomego inwestowania na cudzej nieruchomości zdarzają się przypadki zupełnie nieświadomej budowy na cudzym gruncie. Możliwe jest wybudowanie na nie swojej posesji całego budynku lub jedynie jego części; to drugie wiąże się zwykle z nieumyślnym przekroczeniem granicy działki.
Jest to możliwe szczególnie wtedy, gdy podziały działek dokonywane były dość dawno, a granice nie były wyraźnie utrwalone. Może to spotkać także przedsiębiorców.
Uprawnienia właściciela gruntu
W przypadku budowy na cudzym gruncie przedsiębiorca musi pamiętać o zasadzie superficies solo cedit, tj. że budynek przypada gruntowi, co oznacza, że budynek z chwilą jego wzniesienia staje się własnością właściciela gruntu.
Niekiedy budynek może stanowić odrębną nieruchomość, np. w przypadku obiektów istniejących lub wzniesionych na gruncie w użytkowaniu wieczystym, które będą stanowiły własność użytkownika wieczystego, a nie właściciela gruntu, np. Skarbu Państwa czy gminy.
Przedsiębiorcy czy innej osobie, która poczyniła na cudzy grunt nakłady w postaci wzniesienia budynku lub urządzenia, przysługują roszczenia pieniężne lub prawo zabrania nakładów w naturze (np. art. 226 – 227 kodeksu cywilnego).
Roszczenie o wykup
Nie zawsze tego typu uprawnienia są jednak satysfakcjonujące i wystarczające. Dlatego też istnieje dalej idące roszczenie, zwane roszczeniem o wykup, uregulowane w art. 231 k.c.
Przepis ten przyznaje posiadaczowi, który wzniósł budynek lub urządzenie, oraz właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie (nabycie) własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie należne dotychczasowemu właścicielowi.
Tylko osoba w dobrej wierze
W związku z koniecznością ochrony uzasadnionego interesu właściciela gruntu przepisy ściśle limitują przypadki, kiedy przedsiębiorca czy inna osoba inwestująca na cudzym gruncie może uzyskać prawo nabycia zabudowanego gruntu.
Uprawnienie takie przysługuje wyłącznie osobie w dobrej wierze. O dobrej wierze można z kolei mówić tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest uzasadnione okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem.
To dość restrykcyjne pojmowanie dobrej wiary łagodzi orzecznictwo sądowe, które dobrej wiary dopatruje się u posiadaczy w złej wierze, tj. takich, którzy wiedzieli lub powinni byli wiedzieć, że nie są właścicielami, jeżeli za traktowaniem takich posiadaczy na równi z posiadaczami w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego.
Za takim rozszerzonym pojęciem dobrej wiary przemawiają w praktyce stosunki rodzinne.
Większa wartość budynku
Kolejną przesłanką, niezbędną do skorzystania przez przedsiębiorcę z możliwości nabycia zabudowanego gruntu, jest to, by wartość wzniesionego na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynku lub urządzenia znacznie przewyższała wartość zajętej na ten cel działki.
Nabyciem obejmowana jest własność „zajętej działki”, co w praktyce oznacza, w zależności od stanu faktycznego, możliwość nabycia całej nieruchomości gruntowej lub jedynie jej części. Za nabywaną działkę wypłaca się właścicielowi wynagrodzenie według ogólnych zasad rynkowych.
Roszczenie przewidziane w art. 231 § 1 k.c. kieruje się zawsze wobec aktualnego właściciela gruntu. Podlega ono sukcesji pod tytułem ogólnym (np. spadkobranie) lub szczególnym (zbycie), z tym że warunkiem jest przejście posiadania zajętej działki.
Co może właściciel
Roszczenia właściciela gruntu wobec osoby, która wzniosła budynek lub urządzenie, idą jeszcze dalej. Przede wszystkim mogą być kierowane wobec każdego, niezależnie od tego czy posiada status posiadacza gruntu czy nie oraz niezależnie od czyjejkolwiek dobrej lub złej wiary.
Jedyną przesłanką jest niewspółmierność wartości działki i budynku, tj. tak jak przy roszczeniu służącym inwestorowi wartość wzniesionego budynku lub urządzenia musi znacznie przewyższać wartość zajętej na ten cel działki.
Gdy spełnione są te przesłanki, właściciel może w każdym czasie żądać nabycia od niego własności działki za zapłatą wynagrodzenia odpowiadającego jej wartości rynkowej. Realizacja tego żądania następuje bądź przez dobrowolne zawarcie umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, bądź w postępowaniu sądowym.
Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Jeżeli przeniesienie własności oraz ustalenie wysokości wynagrodzenia następuje na drodze sądowej, wówczas wartość określa się według cen obowiązujących w dacie orzekania.
Żądanie może dotyczyć jedynie działek zabudowanych przez osobę trzecią. Jeżeli np. budowa została zrealizowana na nieruchomości składającej się z kilku działek ewidencyjnych, wykupem można objąć wyłącznie działki zajęte pod budowę, a nie wszystkie należące do właściciela, nawet gdyby straciły one dla niego sens gospodarczy.
Niezabudowane w myśl art. 231 § 2 k.c. działki trzeba byłoby sprzedać, tj. przenieść w innym trybie niż wynikający z tego przepisu. Nie ma przy tym przeszkód, by obie czynności, tj. sprzedaż i przeniesienie własności w trybie art. 231 § 2 k.c. nastąpiły w ramach jednego aktu notarialnego.
Oba roszczenia o wykup przysługują w przypadku wzniesienia przez posiadacza budynku lub innego urządzenia. Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. Należy więc sięgnąć do ustawy z 7 lipca 1994 Prawo budowlane.
Co to jest budynek
Przez budynek należy więc rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, ma fundamenty i dach.
Wzniesieniem budynku w rozumieniu tego przepisu nie jest jego budowa w stadium początkowym (np. wybudowanie fundamentów czy fragmentów ścian) ani nadbudowa lub wykończenie przez posiadacza istniejącego już budynku, chyba że jest to nadbudowa lub przebudowa, która doprowadziła do powstania nowego obiektu, nieporównywalnie droższego od dotychczasowego (wyrok SN z 10 grudnia 1981, I CR 283/81, OSNCP 1982 nr 7, poz. 107; uchwała SN z 5 czerwca 1985, III CZP 33/85, OSNCP 1986 nr 5, poz. 66).
Budynek można natomiast uznać za wzniesiony, gdy znajduje się w tzw. stanie surowym. Przez „inne urządzenie” należy rozumieć np. piwnicę a także, jak uznał Sąd Najwyższy, ogrodzenie działki (np. wyrok SN z 19 lutego 1998, III CKN 375/97, OSNC 1998 nr 10, poz. 161; wyrok SN z 8 maja 2002, III CKN 940/00, Lex nr 56883).
Naniesienia budowlane
Kodeks cywilny w przypadku obu roszczeń posługuje się nieco odmiennymi sformułowaniami określającymi naniesienia budowlane.
W § 1 art. 231 k.c., tj. w przypadku uprawnienia przysługującego inwestorowi, wyraźnie wskazano, że chodzi tu o budowle wzniesione na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu. W § 2 tego artykułu, tj. w przypadku roszczenia służącego właścicielowi, mowa jest jedynie o wzniesieniu budynku lub innego urządzenia, bez dookreślenia ich położenia względem gruntu.
Rozróżnienie to w ocenie Sądu Najwyższego można uznać za celowe, co prowadzi do praktycznie doniosłych skutków. Powszechną praktyką minionych dziesięcioleci było budowanie rurociągów gazowych czy linii wysokiego napięcia na cudzych gruntach.
W wyroku z 16 lipca 2004 Sąd Najwyższy (I CK 26/04, M. Prawn. 2004/16/726) uznał, że właściciel nieruchomości, nad którą przechodzi linia wysokiego napięcia, która ogranicza sposób korzystania z danej nieruchomości i zmniejsza jej wartość, mimo że nie ma fizycznej styczności z samym gruntem, ma prawo żądać od właściciela linii na podstawie art. 231 § 2 k.c. wykupienia od niego działki.
Sąd uznał w tym wypadku, że inne potencjalne roszczenia, np. z art. 124 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, lub roszczenia odszkodowawcze mogą być niewystarczające i nieadekwatne dla zapewnienia odpowiedniej ochrony prawa własności. Będzie tak, szczególnie gdy instalacja powoduje znaczne uciążliwości, np. związane z wprowadzeniem tzw. strefy ochronnej dla całej działki, znacznym ograniczeniem w funkcjonalnym jej wykorzystaniu, istotnym obniżeniem wartości działki pozostającym w bezpośrednim związku z inwestycją.
Remedium także dla rodziny
Roszczenie o wykup może być zastosowane również w przypadku współposiadania gruntu i wzniesienia na nim przez współposiadaczy budynku, przy czym jednym z tych współposiadaczy jest właściciel gruntu. W praktyce chodzi z zasady o współposiadanie i wspólną budowę przez małżonków czy konkubentów, z których jeden jest właścicielem gruntu.
W uchwale z 5 marca 2003 (III CZP 99/02, OSNC 2003 nr 12, poz. 159) Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest wystąpienie przez jednego małżonka w czasie trwania wspólności ustawowej z żądaniem przeniesienia na jego rzecz – na podstawie art. 231 § 1 k.c. – udziału we własności gruntu, stanowiącego majątek odrębny drugiego małżonka, zabudowanego budynkiem mieszkalnym przed zawarciem małżeństwa w wyniku nakładów obojga małżonków, dokonanych w czasie pozostawania w konkubinacie.
Osoby będące wraz z właścicielem współposiadaczami samoistnymi zabudowanej przez nich działki mogą w takiej sytuacji, na podstawie art. 231 § 1 k.c., żądać od właściciela przeniesienia na nie udziału (udziałów) we współwłasności na podstawie tego przepisu. Nie można natomiast dochodzić ustanowienia odrębnej własności lokalu we wspólnie wzniesionym budynku (wyrok SN z 26 lipca 2000, I CKN 869/00, OSNC 2001 nr 1, poz. 15).
Komentarz
Tryb przeniesienia własności na podstawie art. 231 § 2 kodeksu cywilnego może być także zastosowany jako metoda na ograniczenie obciążeń podatkowych.
Zdarza się, że właściciel oddaje grunt w dzierżawę, zezwalając równocześnie dzierżawcy na wzniesienie na nim określonych budynków i budowli. Obiekty z chwilą ich wybudowania stanowią własność właściciela gruntu, mimo że nie zawsze jest to oczywiste dla stron umowy dzierżawy.
Zdarza się, że dzierżawca docelowo chce nabyć na własność grunt z budynkami. W razie sprzedaży cena obejmowałaby wartość gruntu i budynków, czyli w dużej części majątku już sfinansowanego przez nabywcę.
Powyższe wiązałoby się zwykle z koniecznością naliczenia od całości podatku VAT, który dopiero następczo mógłby zostać rozliczony z poniesionymi nakładami.
Jeżeli wartość budynków lub urządzeń byłaby wyższa od wartości zabudowanego gruntu, wówczas możliwe byłoby zmodyfikowanie transakcji w ten sposób, że w miejsce sprzedaży zabudowanej nieruchomości następowałoby przeniesienie własności samego gruntu według art. 231 § 2 k.c. i naliczenie podatku jedynie od jego wartości.
Autorka jest radcą prawnym, partnerem w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy
Czytaj również:
Co powinien zrobić przedsiębiorca ze swoją inwestycją na cudzym gruncie
Zobacz serwis:
