Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ma prawo nałożyć wysoką karę na inwestora, który za szybko zaczął korzystać z nowego budynku, magazynu lub innego obiektu budowlanego. Przepisy są bowiem jasne: najpierw trzeba zadbać o dopełnienie wymogów formalnych, a dopiero potem planować przeprowadzkę.

Przykład

Przedsiębiorca Krzysztof Walczak wybudował małe centrum handlowe. Załatwianie formalności końcowych przeciąga się, a jemu zależy, żeby jak najwcześniej otworzyć sklep i punkty usługowe. Na budowę centrum zaciągnął duży kredyt.

Dlatego chce, żeby jak najszybciej zaczęło zarabiać na siebie. Kiedy tylko złożył wniosek o pozwolenie na użytkowanie i dokumenty do nadzoru budowlanego, postanowił otworzyć pierwszy sklep. Niestety, pośpiech będzie go słono kosztował. Nadzór za to go ukarał.

Uwaga!

Przedsiębiorca z naszego przykładu miał szansę zacząć korzystać ze swojego obiektu, zanim zakończy budowę a urzędnicy wydadzą pozwolenie na użytkowanie całego obiektu budowlanego. Mógł przed wykonaniem wszystkich robót wykończeniowych wystąpić o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego.

Inwestor ma do tego prawo tylko w tych przypadkach, gdy nie wykonał wszystkich robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, lecz wybudował cały obiekt, choć w części nie zostały jeszcze wykonane roboty wykończeniowe.

Jaki formalności

Obowiązujące prawo budowlane przewiduje dwie formy legalnego zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Obie sprawy załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (art. 57 ust. 6 prawa budowlanego).

Uwaga!

To w pozwoleniu na budowę inwestor ma informację, czy potrzebne jest pozwolenie na użytkowanie, czy wystarczy samo zawiadomienie. Wynika to z zapisu art. 55 prawa budowlanego. Zwykle to pierwsze jest niezbędne przy dużych inwestycjach.

Większość inwestycji będzie wymagała pozwolenia na użytkowanie, ale nie każda. Jest ono niezbędne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii:  V, IX – XVIII,  XX, XXII,  XXIV, XXVII – XXX (art. 55 prawa budowlanego). Co kryje się pod tymi liczbami, określa załącznik do prawa budowlanego.

Jakie obiekty

Pozwolenia na użytkowanie wymagają m.in.

- hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe,

- budynki biurowe i konferencyjne,

- budynki handlu, gastronomii i usług, hale targowe,

- budynki przemysłowe (produkcyjne, obiekty magazynowe), stacje paliw,

- place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi,

- budynki szkolne, przedszkolne, żłobki,

- warsztaty rzemieślnicze,

- dyskoteki.

Decyzję o pozwoleniu na  użytkowanie wydaje się po  przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Jedyną stroną jest tylko inwestor.

Zanim przystąpi się do korzystania z obiektu, pozwolenie na użytkowanie powinno być ostateczne. Co to znaczy?

Otóż wcale nie jest tak, jak zwykle dzieje się przy pozwoleniu na budowę, że decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej wydania i doręczenia a nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Na przykład gdy niezadowolony sąsiad (lub inna strona) odwoła się do wojewody, wówczas decyzja staje się ostateczna z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdził zasadność decyzji).

Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Natomiast w przypadku pozwolenia na użytkowanie można skorzystać bez obaw z dobrodziejstwa art. 130 § 4 kodeksu postępowania administracyjnego. Przewiduje on, że jeżeli decyzja jest zgodna z  wnioskiem wszystkich stron postępowania, to można ją wykonać z chwilą jej wydania.

W  przypadku pozwolenia na  użytkowanie jedyną stroną jest inwestor, tak więc jeżeli nie ma on zastrzeżeń do postanowień pozwolenia na użytkowanie, można natychmiast przystąpić do  korzystania z obiektu.

Może być i tak, że sklep lub inny lokal usługowy znajduje się na parterze budowanego budynku jednorodzinnego. W wypadku tego typu obiektów dla zgodnego z prawem zakończenia budowy wystarczy zawiadomienie, ale jeżeli inwestor chce korzystać ze sklepu, zanim skończy dom, musi najpierw uzyskać pozwolenie na użytkowanie tego sklepu.

Słone kary

Gdy inwestor złamie przedstawione powyżej zasady, to inspektor nadzoru budowlanego ustali dla niego karę na podstawie wzoru z art. 59f prawa budowlanego. Stawkę 500 zł pomnoży przez 10 oraz odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Zapłaci ten, kto nie dopełnił formalności. Karę nakłada się w formie postanowienia. Wpłaca się ją do kasy właściwego urzędu wojewódzkiego. Termin jest bardzo krótki. Trzeba ją wpłacić w ciągu siedmiu dni od doręczenia postanowienia (art. 59g prawa budowlanego). Kary są bardzo wysokie. Nie warto więc łamać przepisów, lepiej uzbroić się w cierpliwość i poczekać.

Uwaga! Kara może być nakładana wiele razy. Jeżeli więc raz się zapłaciło, ale nadal korzysta się z obiektu nie mając dopełnionych formalności, to nadzór budowlany może znowu wymierzyć karę.

Może zdarzyć się, że w skład nielegalnie użytkowanego obiektu wchodzą elementy budowlane odpowiadające różnym kategoriom obiektów. Na przykład obok magazynu sklep. Wtedy nadzór nakłada karę, która stanowi sumę kar dla obu kategorii tych obiektów.

Kary są wysokie, ponieważ ustawodawca wyszedł z założenia, że ich rolą jest zdyscyplinowanie inwestorów, by załatwiali końcowe formalności budowlane, czyli uzyskiwali pozwolenia na użytkowanie lub wnosili zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Leży to w interesie publicznym. Chodzi bowiem m.in. o bezpieczeństwo użytkowników obiektów. Nie ma przy tym znaczenia stan majątkowy inwestora.

Jak się bronić

Przedsiębiorca może się jednak bronić. Na przykład ma szansę uniknąć kary, gdy nadzór uznał, że rozpoczął użytkowanie obiektu, a tak faktycznie nie było.

Przykład

Przedsiębiorca planuje otworzyć hurtownię. Przywozi już do niej towar. Jednak hurtownia jest zamknięta, nie kupują w niej klienci.

Tymczasem nadzór budowlany uznał, że przedsiębiorca już użytkuje obiekt. Przedsiębiorca musi w takiej sytuacji udowodnić, że racja jest po jego stronie.

Z praktyki wynika, że przedsiębiorcy mają wiele problemów np. z jednoznacznym ustaleniem, kiedy dochodzi do tzw. rozruchu technologicznego, a kiedy rozpoczyna się już produkcja w wybudowanym zakładzie.

Szansę na obronę ma także inwestor, gdy nadzór uznał, że trzeba nałożyć kilka kar i źle je zsumował (w skład nielegalnie użytkowanego obiektu wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom obiektów).

W obu przypadkach przysługuje zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Inwestor ma prawo je złożyć w ciągu 14 dni od otrzymania postanowienia nakładającego karę.

Jeżeli wojewódzki inspektor utrzyma postanowienia swojego poprzednika w mocy, to można się skarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Złożenie zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia. Karę trzeba zapłacić, mimo że toczy się postępowanie.

Komentuje Mariola Berdysz, dyrektor fundacji „Wszechnica budowlana”

Przy przekazywaniu części obiektu budowlanego do użytkowania trzeba pamiętać o jednej istotnej sprawie.

Mianowicie ustawodawca zastrzegł, że gdy chodzi o roboty niezrealizowane, nie może być mowy o niewykonaniu urządzeń służących ochronie środowiska. Nie można też zapomnieć o konieczności wykonania odpowiedniej części urządzeń niezbędnych do użytkowania części obiektu, np. o miejscach parkingowych w odpowiedniej ilości w stosunku do powierzchni oddawanej do użytkowania.

Warto też wiedzieć, że formalności związanych z zakończeniem budowy może dopełnić inwestor, czyli ten, kto ma pozwolenie na budowę. Nie może ich załatwić potencjalny najemca obiektu budowlanego.

Konsekwencją załatwiania takich spraw przez najemcę może być nałożenie kary za nielegalne użytkowanie na inwestora (tego, który nie dopełnił obowiązku), a nie na użytkującego, np. najemcę.

Ile to kosztuje

Wysokość kary zależy od rodzaju obiektu i jego wielkości, im większy obiekt, tym kara będzie wyższa. Przedsiębiorcy, który nielegalnie użytkuje swój obiekt, grożą następujące kary:

- za hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko młodzieżowe o kubaturze od 2500 do 5000 m sześc. otrzyma grzywnę 112 500 zł. Liczy się to następująco: stawkę 500 mnoży się przez 10 a następnie przez współczynnik kategorii obiektu, w tym wypadku 15, i kategorii wielkości obiektu, tu 1,5;

- za budynki biurowe i konferencyjne o kubaturze od 2500 do 5000 m sześc. kara wynosi 90 000 zł, czyli 500 (stawka) x 10 x 12 (współczynnik kategorii obiektu) x 1,5 (współczynnik wielkości obiektu);

- za budynki handlu, gastronomii i usług o kubaturze od 2500 do 5000 m sześc. (np. sklepy, hale targowe, warsztaty rzemieślnicze, bary, myjnie samochodowe, stacje obsługi pojazdów) – 112 500 zł (500 x 10 x 15 x 1,5);

- za budynki przemysłowe o kubaturze od 2500 do 5000 m sześc., jak budynki produkcyjne, wytwórnie, obiekty magazynowe (budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty) – 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5);

- za zbiorniki przemysłowe o kubaturze od 2500 do 5000 m sześc., jak: silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych – 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5);

- za stację paliw o kubaturze od 1000 do 5000 mkw. – 11 2500 zł (500 x 10 x 15 x 1,5);

- za place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi o powierzchni od 1000 do 5000 m.kw. – 60 000 zł (500 x 10 x 8 x 1,5);

- odcinki dróg o długości od 1 do 10 km – 7500 zł (500 x 10 x 1 x 1,5);

- sieci o długości od 1 do 10 km, jak: elektromagnetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe – 60 000 zł (500 x 10 x 8 x 1,5);

- obiekty związane z transportem wodnym o kubaturze od 1000 do 5000 mkw., jak: porty, przystanie, baseny, doki, falochrony, nabrzeża, mola, pirsy, pomosty, pochylnie – 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5);

- wolno stojące kominy i maszty o wysokości od 20 do 50 m – 75 000 zł (500 x 10 x 10 x 1,5).

Czytaj też:

 

Zobacz:

» Firma » Nieruchomości

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo budowlane » Pozwolenie na budowę i użytkowanie