Mimo że transakcje kupna nieruchomości mogą się wydawać stosunkowo proste do przeprowadzenia, to nabywcy powinni uważać na związane z nimi pułapki. Jedną z kwestii, jakie należy wziąć pod uwagę, jest ryzyko nabycia zanieczyszczonej nieruchomości. Jest ono szczególnie wysokie na gruntach odzyskiwanych z terenów zakładów przemysłowych. Lokowane niegdyś w centrach miast, po latach świetności są burzone, a działki wystawiane na sprzedaż.

Problemem jest często to, czego nie widać, czyli podziemne instalacje oraz zanieczyszczenia gruntu. Kupując ziemię od pierwotnego właściciela, np. likwidowanego zakładu lub syndyka, stosunkowo łatwo można się dowiedzieć o rodzaju prowadzonej na niej działalności. Ustalenie, czy na miejscu działała szwalnia, stacja paliw czy magazyn nawozów, pozwala na ocenę, jakich ewentualnie zanieczyszczeń można się spodziewać. Często też w istniejącym jeszcze zakładzie dostępna dokumentacja daje wskazówki, gdzie szukać podejrzanych miejsc.

Niestety, na rynku częstsze są transakcje zakupu nieruchomości od podmiotów, które nabyły je w celu ich dalszej szybkiej odsprzedaży. Z reguły sprzedający kupuje grunt oczyszczony z zabudowań i nie ma żadnej dokumentacji terenu ani wiedzy o wcześniejszej historii działki albo po prostu nie chce jej mieć.

[srodtytul]Przepisy korzystniejsze, ale...[/srodtytul]

Zgodnie z generalną zasadą wynikającą z art. 22 ust. 1 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=BAC8FAA4F9480FE9ECDC077E493B200F?id=185460f]ustawy o zapobieganiu i naprawie szkód w środowisku (DzU z 2007 r. nr 75, poz. 493[/link]; dalej: ustawa) ponoszenie kosztów działań zapobiegawczych i naprawczych (dotychczas zwanych rekultywacją) obciąża podmiot korzystający ze środowiska (zasada: zanieczyszczający płaci).

Wyjątkiem od tej reguły jest art. 22 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym podmiot korzystający ze środowiska nie ponosi kosztów przeprowadzenia działań zapobiegawczych lub naprawczych m.in. w sytuacji, gdy zostały one spowodowane przez inny podmiot oraz wystąpiły mimo zastosowania przez podmiot korzystający ze środowiska właściwych środków bezpieczeństwa.

Ustawa wprowadziła istotną zmianę w zakresie podmiotu odpowiedzialnego, wyznaczając tym samym cezurę czasową dla różnych sytuacji zanieczyszczonych nieruchomości. W myśl art. 35 ust. 2 ustawy do szkód w środowisku dotyczących powierzchni ziemi wyrządzonych przed 30 kwietnia 2007 r. stosuje się przepisy prawa ochrony środowiska w brzmieniu dotychczasowym.

Zmianie uległ także organ właściwy do prowadzenia spraw z zakresu rekultywacji (inną cezurą czasową jest 31 stycznia 1980 r. ze względu na ówczesną zmianę stanu prawnego).

[srodtytul]... za stare szkody i tak zapłaci nabywca[/srodtytul]

Kryterium, które decyduje o tym, czy należy stosować przepisy nowej ustawy czy przepisy dotychczasowe, jest czas wyrządzenia szkody w środowisku albo okoliczność, że szkoda powstała na skutek działalności zakończonej do tej daty.

Tym samym nie jest istotny moment ujawnienia zanieczyszczenia. Jest to o tyle ważne, że wcześniej, pod rządami ustawy o ochronie środowiska (art. 102), rekultywacja gruntu obciążała podmiot władający, niezależnie od tego, czy miał wpływ na zanieczyszczenie środowiska (choć istniała możliwość przerzucenia tego obowiązku na starostę albo sprawcę zanieczyszczenia).

Jeżeli zatem po zakupie nieruchomości okaże się, że została zanieczyszczona, a zanieczyszczenie nastąpiło przed 30 kwietnia 2007 r., to co do zasady nabywca jest odpowiedzialny za usunięcie zanieczyszczenia. W korzystniejszej sytuacji będą nabywcy nieruchomości, na których zanieczyszczenia powstały po wskazanej dacie.

Gdy nabywca nie będzie w stanie wskazać sprawcy zanieczyszczenia albo z innego powodu nie będzie możliwe wszczęcie wobec niego postępowania egzekucyjnego, działania naprawcze podejmie organ ochrony środowiska, którym jest regionalny dyrektor ochrony środowiska. Dolegliwością nabywcy takiego gruntu jest jednak konieczność znoszenia rozłożonych nieraz w czasie czynności naprawczych.

[srodtytul]Warto zlecić audyt[/srodtytul]

Na co zatem warto zwrócić uwagę przy kupnie nieruchomości? Powinno ono zostać poprzedzone zbadaniem nieruchomości pod kątem ewentualnych zanieczyszczeń. Audyt środowiskowy obejmować może całą działkę albo jej wybrane punkty. Jego zakres, rozmiar oraz badane parametry zależą od decyzji kupującego.

Powszechną praktyką jest, że między umową przedwstępną a przyrzeczoną działka udostępniana jest stronie kupującej do wykonania takiego audytu (prawo to zwykle zastrzeżone jest w umowie przedwstępnej).

Jest to o tyle ważne, że nawet jeżeli działka będąca przedmiotem transakcji nie była używana w sposób mogący ją zanieczyszczać, to nie można wykluczyć pojawienia się zanieczyszczeń na skutek przepływu wód podziemnych z działki sąsiedniej albo wystąpienia tzw. dzikiego wysypiska.

Należy dokładnie prześledzić historię nieruchomości. Ustalić, kto, kiedy i co wytwarzał na działce, jakie było jej przeznaczenie i do czego służyła. Prowadzenie pozornie nieszkodliwej działalności, np. w zakresie składowania drewna, może się okazać ryzykowne, jeżeli na skraju działki firma miała stację paliw. Wskazana jest także wizyta w organach ochrony środowiska, kwerenda w rejestrze gruntów, księdze wieczystej, analiza mapek z naniesionymi budynkami.

[srodtytul]Co spisać w umowie[/srodtytul]

Sama umowa powinna zawierać postanowienia odnoszące się, po pierwsze, do stanu działki i braku zanieczyszczeń. Po drugie, warto, aby określała obowiązki stron i sposób ponoszenia kosztów na wypadek ujawnienia zanieczyszczenia w przyszłości. Mogą się w niej też znaleźć oświadczenia stron odnośnie do dotychczasowego wykorzystywania działki i jej wcześniejszego przeznaczenia. Takie postanowienia mogą się w przyszłości okazać pomocne w dochodzeniu odpowiedzialności od zbywcy.

Nasze zabiegi, choćby najstaranniejsze, nie uchronią nas całkowicie przed ryzykiem ujawnienia zanieczyszczenia po pewnym czasie. Wtedy przydatna może się okazać zatrzymana część ceny jako zabezpieczenie na wypadek ujawnienia rzeczonych wad nieruchomości.

[i]Autor jest radcą prawnym w kancelaria KPMG D. Dobkowski[/i]