Włochy: Kupisz raczej bez przeszkód, ale z włoskim NIP

[b]Rz: Czy Polak może bez przeszkód zostać właścicielem włoskiej nieruchomości?[/b]

[b]Aleksandra Kamińska, Mario Botte:[/b] Prawo włoskie pozwala cudzoziemcom, co do zasady, swobodnie nabywać położone we Włoszech nieruchomości. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i prawnych. Nie jest przy tym wymagane uzyskanie zezwolenia wydanego przez centralny organ administracji będący odpowiednikiem np. polskiego zezwolenia wydawanego przez MSWiA. Ta zasada znajduje jednak ograniczenie w wymogu wzajemności. Oznacza to, że wolny dostęp do rynku nieruchomości mają obywatele tych państw, które zapewniają swobodny dostęp do nieruchomości obywatelom włoskim.

Inwestorzy i obywatele państw członkowskich Unii Europejskiej nie napotkają jednak na większe utrudnienia lub ograniczenia przy transakcjach nabywania praw do nieruchomości. Drobne niedogodności mogą przede wszystkim stanowić utrudnienia natury formalnej. Należy do nich m.in. obowiązek uzyskania włoskiego kodu fiskalnego odpowiednik numeru NIP który jest wymagany przy zawieraniu niektórych transakcji finansowych oraz przez wiele urzędów i instytucji.

[b]W jakiej formie zawiera się umowę sprzedaży?[/b]

Forma umowy sprzedaży nieruchomości we Włoszech jest zbieżna z polskimi przepisami prawa. Aby umowa przenosząca własność nieruchomości była w pełni skuteczna, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Dotyczy to zarówno umów sprzedaży przenoszących bezpośrednio własność nieruchomości, jak i umów sprzedaży udziałów w spółkach kapitałowych, w których majątku znajdują się nieruchomości.

[b]Jakie są formy prawa do nieruchomości we Włoszech?[/b]

Inwestorzy zainteresowani uzyskaniem prawnego tytułu do nieruchomości nie muszą decydować się od razu na jej zakup. Obok prawa własności dopuszcza się jej najem, użytkowanie oraz prawo do zabudowy.

Otóż prawo włoskie przewiduje możliwość ustanowienia oddzielnego prawa do zabudowy gruntu i utrzymania budynku Jest to odstępstwo od ogólnej zasady, że własność gruntu rozciąga się także na wszystko, co na nim stoi. Właściciel gruntu może zatem ustanowić na rzecz osoby trzeciej oddzielne prawo do wzniesienia na gruncie budynku, zachowując jednocześnie prawo własności do ziemi. Takie prawo jest zazwyczaj ustanawiane na okres do 99 lat. Prawo do zabudowy przyznawane jest co do zasady przez władze lokalne na rzecz przedsiębiorstw budowlanych.

[b]Gdzie sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania, które nas interesuje?[/b]

Prawo własności do nieruchomości jest ujawniane w rejestrze gruntów. Można to uznać za odpowiednik polskiej instytucji ksiąg wieczystych. Potencjalny nabywca jest dzięki temu chroniony przed ryzykiem nabycia ziemi lub lokalu od osoby nieuprawnionej.

Każde istniejące prawo własności oraz obciążenie ustanowione na nieruchomości powinno znaleźć odzwierciedlenie w rejestrze gruntów. Po sporządzeniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości notariusz niezwłocznie zgłosi ten fakt właściwym organom, a także postara się o odpowiedni wpis w rejestrze.

[b]Z jakimi podatkami i opłatami związanymi z nabyciem nieruchomości trzeba się liczyć?[/b]

Koszty związane z przeprowadzeniem transakcji są zależne od stopnia jej skomplikowania i wartości. Nie można jednoznacznie wskazać na wysokość opłat i podatków, które wiążą się z kupnem nieruchomości. Zazwyczaj to kupujący ponosi koszty notarialne oraz koszty doradztwa prawnego. Podatkami bezpośrednimi związanymi z zakupem nieruchomości są: VAT, podatek od rejestracji nieruchomości (l’imposta del registro), podatek od hipoteki (tasso ipotecario) oraz podatek katastralny (tributo catastale). Procentowe stawki powyższych podatków zależne są od typu i przeznaczenia kupowanej nieruchomości oraz od stron transakcji. Czyli w zależności od tego, czy stronami są osoby fizyczne będące płatnikami VAT lub nie, czy też przedsiębiorcy zajmujący się obrotem nieruchomościami, stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe.

[b]Jakie stawki obowiązują?[/b]

W przypadku zakupu domów lub działek pod zabudowę mieszkalną w większości przypadków nie zapłacimy VAT. Od tej zasady istnieją oczywiście pewne wyjątki. Obowiązek uiszczenia VAT powstanie, jeżeli nabędziemy dom od dewelopera, przy czym stawka podatku zależna jest od rodzaju zakupionego domu. Przy zakupie willi zapłacimy VAT w wysokości 10 proc. ceny sprzedaży. Przy zakupie luksusowej rezydencji stawka opodatkowania VAT wzrasta do 20 proc. ceny sprzedaży. Podatek od rejestracji wynosi zasadniczo 3 lub 7 proc., chociaż w niektórych wypadkach przewidziana jest zryczałtowana stawka w wysokości 168 euro. Podatki od hipoteki oraz katastralne kształtują się podobnie jak przy zakupie nieruchomości użytkowych, czyli w przedziale od 1 i 2 proc. oraz w wysokości 168 euro.

[ramka][b]Warto wiedzieć [/b]

[srodtytul]Kupowanie po włosku[/srodtytul]

>> Kluczowe znaczenie przy wyborze lokalizacji nieruchomości mogą mieć miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. We Włoszech bowiem, podobnie jak w Polsce, przeznaczenie każdej działki jest określane w planie zagospodarowania uchwalanym przez lokalne władze.

>> Warto zwrócić uwagę na fakt, że nie uzyskamy pozwolenia na budowę, jeśli planowana zabudowa nie będzie zgodna z przeznaczeniem działki przewidzianym w planie. Możliwa jest oczywiście zmiana przeznaczenia planu zagospodarowania i przeznaczenia działki, jest to jednak procedura skomplikowana, wymagająca zaangażowania profesjonalnych doradców.

>> Włoski rynek nieruchomości jest rynkiem bardzo zróżnicowanym regionalnie. Rozpoczynając poszukiwania, warto wiedzieć, że najciekawsze oferty sprzedaży można uzyskać od profesjonalnych pośredników obrotu nieruchomościami. Pozwala to także uniknąć kosztów poszukiwań i selekcji ofert na własną rękę.

>> Należy pamiętać, że pośrednicy najczęściej dysponują ofertami nieruchomości w miastach, okolicach aglomeracji lub regionach popularnych turystycznie. Szukając nieruchomości położonych z dala od najczęściej odwiedzanych regionów, najlepszą formą wyszukania ciekawej oferty pozostają poszukiwania bezpośrednie.[/ramka]

[ramka][srodtytul]Joanna Mroczek,associate director, Dział Badań Rynku i Doradztwa CB Richard Ellis Polska[/srodtytul]

>> Rynek mieszkaniowy, pomimo iż w większości krajów znajduje się w dolnej fazie cyklu koniunkturalnego, we Włoszech odnotowuje niewielkie zwyżki cen. Sektor budowlany, choć ogranicza swoją działalność, nadal oddaje do użytku nowe mieszkania znajdujące nabywców, głównie w segmencie popularnym. Okazje można jednak znaleźć na rynku wtórnym.

>> Obecnie najważniejszym problemem, z jakim boryka się gospodarka i rynek nieruchomości Italii, jest wycofanie się wielu zagranicznych inwestorów. Bezpośrednie inwestycje zagraniczne zostały drastycznie zredukowane. Dotyczy to również inwestycji w nieruchomości komercyjne, które w porównaniu z 2007 r. spadły o ponad 20 proc.

>> Ważnym wydarzeniem była sprzedaż portfolio nieruchomości dwóch największych banków włoskich: Banca Intesa i UniCredit, które w ten sposób podreperowały swoje zasoby finansowe. Przewiduje się, że w ten sposób swoją sytuację planuje poprawić wiele firm z różnych sektorów biznesu, co może być okazją dla inwestorów dysponujących zasobami gotówkowymi.

>> Rynek nieruchomości biurowych to przede wszystkim Rzym i Mediolan. W każdym z tych miast podaż powierzchni biurowej przekracza 10 – 11 mln mkw., a wskaźnik niewynajętej powierzchni jest niski, około 5 proc. Popyt nadal jest wysoki, zwłaszcza w centralnych obszarach biznesu. Roczny poziom najmu to 300 – 400 tys. mkw. Jego siłą napędową obecnie są głównie konsolidacje firm i przejęcia.

>> Najwyższe stawki czynszowe w biurach osiągają 40 – 50 euro za mkw. miesięcznie. Wielu deweloperów ogranicza jednak swoją działalność, coraz rzadziej budując obiekty spekulacyjnie. Analitycy nie przewidują nadpodaży, mimo iż w Mediolanie planuje się oddanie około 270 tys. mkw. w 2009 r.