[b]Przypomniał o tym WSA w Szczecinie w wyroku z 6 listopada 2008 r. (I SA/Sz 411/08).[/b]

Organy podatkowe uznały, że cena sprzedaży nieruchomości nie odpowiada jej wartości rynkowej. Potwierdził to rzeczoznawca w operacie szacunkowym. Na tej podstawie określono wyższy PCC od tej transakcji.

Podatnik odwołał się od decyzji, a potem wniósł skargę do WSA. Wskazał w niej na wadliwie przeprowadzone oszacowanie wartości nieruchomości.

Sąd oddalił skargę. Art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o PCC mówi bowiem, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Wartość rynkową natomiast, jak wynika z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia.

[ramka][b]Komentuje Marcin Nowakowski, konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)[/b]

Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wartość rynkową sprzedawanej rzeczy powinien określić sam podatnik (przy umowie sprzedaży – kupujący). Jeśli tego nie zrobił lub jeśli urząd uzna, że zaniżył wartość, wzywa go do podania nowej w terminie nie krótszym niż 14 dni. Urząd powinien też w wezwaniu podać wartość według własnej wstępnej oceny. Przy czym, zgodnie z [b]wyrokiem WSA w Warszawie z 26 listopada 2007 r. (III SA/Wa 1619/07)[/b], taka wstępna ocena wartości rynkowej nie może być oceną dowolną. Podatnikowi należy wyjaśnić, z jakich powodów określona przez niego wartość jest kwestionowana, oraz udzielić informacji o przeciętnych cenach w danej miejscowości w obrocie podobnymi rzeczami w czasie dokonania transakcji (z uwzględnieniem stopnia zużycia tych rzeczy).

Jeśli we wskazanym terminie podatnik nie „poprawi” wartości sprzedawanej rzeczy na odpowiadającą rynkowej, urząd może ją określić z uwzględnieniem opinii biegłego. Organ podatkowy może też oprzeć się na wycenie rzeczoznawcy wskazanego przez podatnika. W myśl jednak [b]wyroku WSA w Lublinie z 28 lutego 2007 r. (I SA/Lu 657/06)[/b] opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w postępowaniu podatkowym i podlega ocenie jak każdy inny dowód. Oznacza to [b](co potwierdził WSA w Łodzi w wyroku z 9 marca 2004 r., I SA/Łd 292/03)[/b], że biegły ocenia, a nie ustala stan faktyczny, i treść takiej opinii nie jest bezwzględnie wiążąca dla organu podatkowego.

Warto też pamiętać, że § 49 w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej, a także ich cech wpływających na poziom cen.

Aby rzetelnie ocenić stan i stopień zużycia nieruchomości, konieczne jest przeprowadzenie oględzin. W [b]wyroku WSA w Łodzi z 12 lutego 2008 r. (II SA/Łd 770/07)[/b] stwierdzono, że operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że wartość nieruchomości stanowiąca podstawę opodatkowania PCC powinna być określona na dzień zawarcia umowy. Natomiast przeprowadzenie oględzin kilka lat po transakcji może wykazać inny jej stan niż ten z chwili zawarcia umowy.[/ramka]

[i]Zespół Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]