[b]Jestem właścicielką lokalu użytkowego uzyskanego w spadku. Wynajmuję go na działalność gospodarczą (sklep) temu samemu najemcy od prawie ośmiu lat. Czy tak długi okres najmu daje najemcy jakieś szczególne uprawnienia wobec wynajmujących, np. w postaci prawa do odkupu albo dłuższego okresu wypowiedzenia?[/b] – pyta czytelniczka DOBREJ FIRMY.

Długoletni najem wpływa na uprawnienia najemcy tylko w jeden sposób: jeśli najem jest zawarty na czas oznaczony dłuższy niż dziesięć lat, po upływie tego terminu poczytuje się go za zawarty na czas nieoznaczony (bezterminowo). To zaś oznacza, że po tym czasie łatwiej jest obu stronom najem zakończyć.

[srodtytul]Na czas określony...[/srodtytul]

Umowę najmu lokalu użytkowego zawartą na czas określony, jeśli obie strony wywiązują się z obowiązków, można wypowiedzieć tylko w wypadkach w niej określonych. Słowem, zasadniczo z rozwiązaniem umowy czekać trzeba do zakończenia okresu, na który została zawarta. Dotyczy to każdej ze stron. Umowa taka ma bowiem dać najemcy gwarancję, że przez określony czas będzie miał odpowiednie warunki do prowadzenia swej działalności, a właścicielowi zapewniać ciągłość dochodów.

[srodtytul]...i nieoznaczony[/srodtytul]

Natomiast umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, a taką staje się ona automatycznie po upływie dziesięciu lat, choćby zawarta była np. na 15 lat, każda ze stron może wypowiedzieć w terminach wynikających z kodeksu cywilnego albo ustalonych między najemcą a wynajmującym, np. w aneksie do tej umowy. Jeśli najemca i wynajmujący (właściciel) tego nie uczynili, termin wypowiedzenia zależy od terminu płatności czynszu. Gdy umowa dotyczy najmu lokalu użytkowego, a czynsz jest płatny miesięcznie, każda ze stron może wypowiedzieć najem na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy umowie na czas nieoznaczony ustalenie w niej krótszego okresu wypowiedzenia jest niedopuszczalne.

Tak więc, jeśli właściciel złoży wypowiedzenie np. 21 września 2008 r., umowa najmu ulegnie rozwiązaniu nie wcześniej niż 31 grudnia 2008 r.

Jeśli wedle umowy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

[srodtytul]Bez uprawnień[/srodtytul]

Długoletni najem nie daje więc najemcy absolutnie żadnych szczególnych uprawnień, chyba że w umowie między najemcą a właścicielem zostały mu takie uprawnienia przyznane. Nie wynika to zaś z żadnych przepisów.

Nie ma zwłaszcza niczego takiego jak prawo odkupu. Prawo zaś pierwokupu, na wypadek gdyby właściciel zdecydował się na sprzedanie przedmiotu najmu, może być ustalone tylko w umowie między najemcą a właścicielem. Ustawowe, czyli automatyczne, prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej, jeśli umowa dzierżawy została zawarta na okres dłuższy niż trzy lata albo faktyczny okres jej trwania wynosił co najmniej dziesięć lat. Najmu to nie dotyczy.

Nie wchodzi w rachubę także zasiedzenie przedmiotu najmu przez najemcę. Jednym z warunków zasiedzenia jest to, by występujący o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości był jej posiadaczem samoistnym, tj. władał nią jak właściciel, z wyłączeniem innych osób. Najemca tego warunku nie spełnia – jest zawsze posiadaczem zależnym, bez względu na to, jak długo najem trwa. O zasiedzeniu przez najemcę nie może więc być mowy.

Trzeba pamiętać o odmiennościach w pozycji prawnej najemców lokali mieszkalnych wynikających z[link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767] ustawy o ochronie praw lokatorów[/link], a także – gdy chodzi o najemców lokali komunalnych i należących do gmin i Skarbu Państwa oraz dzierżawców gruntów komunalnych i skarbowych – z [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami[/link].

[i]Podstawa prawna: art. 661, art. 673 i art. 668 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link][/i]