Nie tylko czynsz wpływa na koszty najmu

Każdą umowę można negocjować i warto o tym pamiętać. Kiedy właściciel biurowca nie chce dostosowywać jej wzorca do potrzeb najemcy, zasłaniając się umową kredytową, to często jest to tylko taktyczny wybieg. Ale nie zawsze.

Czasem wzorce są narzucane przez wielkie międzynarodowe firmy, które nie pozwalają polskim oddziałom stosować ich elastycznie. Wtedy negocjacje niewiele dadzą. Trzeba pomyśleć, czy chcemy wynająć dany lokal i narazić się na niespodzianki, czy wybrać inny.

Ryzykowne jest także zawieranie umów najmu, kiedy nie ma jeszcze biurowca i grożą opóźnienia w jego budowie. - Warto wtedy zastrzec w umowie możliwość odstąpienia, jeżeli będą opóźnienia na poszczególnych etapach budowy - radzi Lech Żyżylewski z kancelarii Domański Zakrzewski Palinka.

- Właściciel biurowca może obciążyć najemcę kosztami płaconego podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste czy ubezpieczenia budynku. Tylko wówczas jednak, gdy umowa wyraźnie to przewiduje - dodaje Tomasz Tatomir z kancelarii Chałas i Wspólnicy. - Najemca nie może się o tym dowiedzieć, gdy płaci pierwszy czynsz.

Niektóre postanowienia może jednak znaleźć nie w umowie, lecz w załącznikach, np. w regulaminie, i jeżeli nie sprawdził przed podpisaniem umowy, co się w nich znajduje, to niestety musi się dostosować.

Zawierając umowę na czas określony, właściciel może żądać od najemcy czynszu za cały umówiony okres. Jednak najemca, który chce się wyprowadzić przed upływem terminu, na który zawarł umowę, bo np. przenosi siedzibę do innego miasta lub zbankrutował, nie jest na przegranej pozycji. Gdy wykaże, że właściciel nie szukał następcy na jego miejsce i tym samym przyczynił się do powstania szkody po swojej stronie, to ten powinien obniżyć żądaną kwotę. Jeżeli nie chce tego zrobić, zawsze pozostaje droga sądowa.

Zdarza się także, że nowy nabywca nieruchomości chce się pozbyć najemcy przed upływem terminu. Normalnie, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony i nie przewiduje wcześniejszego jej wypowiedzenia, nabywca może to zrobić. Jeżeli zatem najemcy zależy na tym, by do tego nie doszło, powinien dopilnować, aby umowa miała datę pewną, tzn. była poświadczona przez notariusza. Takiej umowy nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć przed upływem terminu.