Agencja straci prawo pierwokupu małych działek

Od połowy lipca 2003 r. Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej (z małymi wyjątkami). Nie ma przy tym znaczenia, czy chodzi o 1 metr kwadratowy, czy o 2000 hektarów ziemi.

Taki wymóg wprowadziła ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ustawa). Nie definiuje ona pojęcia nieruchomości rolnej, tylko odsyła do kodeksu cywilnego. Według niego jest nią praktycznie każda działka z wyjątkiem tych, które w miejscowych planach przeznaczono na inne cele, np. budowlane.

Problem nie istniałby, gdyby były miejscowe plany. Tymczasem w wielu gminach zwyczajnie ich nie ma. W dużych miastach opracowano je zaledwie dla kilku procent terenów (np. w Warszawie ok. 14 proc., a we Wrocławiu ok. 21 proc.). W efekcie prawo pierwokupu stosuje się do nieruchomości, w wypadku których widać gołym okiem, że od dawna nie mają nic wspólnego z rolnictwem.

Agencja rzadko korzysta z przysługującego jej przywileju. Niemniej jednak pytać się trzeba, konsekwencje niewywiązania się z tego obowiązku są bardzo poważne. - Umowa jest wówczas dotknięta bezwzględną nieważnością -wyjaśnia Lech Borzemski, notariusz oraz rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej.

W praktyce procedura sprzedaży wygląda następująco. Inwestor o obowiązku zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych dowiaduje się od notariusza. Rejent w jego imieniu sporządza umowę warunkową sprzedaży, a następnie informuje o przeprowadzanej transakcji agencję. Jeżeli w ciągu miesiąca nie wyrazi chęci odkupienia ziemi, zawiadamia o tym strony i wtedy dochodzi do zawarcia właściwej umowy sprzedającej.

Ministerstwo Rolnictwa szacuje, że od daty wejścia w życie ustawy zawarto 300 tys. aktów notarialnych, z czego w 300 wypadkach agencja skorzystała z prawa pierwokupu.

- Nie korzystamy z prawa pierwokupu w wypadku działek do 1ha -wyjaśnił Tomasz Ciodyk, zastępca dyrektora Zespołu Gospodarowania Zasobem Agencji Nieruchomości Rolnych.

Agencja wykonuje więc dużo niepotrzebnej pracy, bo 80 proc. zapytań w sprawie pierwokupu dotyczy tego typu parceli.

Dla inwestorów jest to strata czasu. Przepis uderza też w osoby inwestujące w obrębie dużych miast, gdyż w większości z nich wiele terenów ma status rolnych.

W niektórych wypadkach można ominąć prawo pierwokupu. Ustawa zwalnia z niego rolników indywidualnych, którzy kupują ziemię w celu powiększenia swojego gospodarstwa. Według ustawy są to osoby, które mają wykształcenie rolnicze zawodowe, średnie lub wyższe. Muszą też mieszkać na terenie danej gminy. Wielu inwestorów melduje się więc na terenie danej gminy, wydzierżawia od rolnika kawałek gruntu, a następnie staje do przetargu organizowanego przez agencję i kupuje taniej ziemię.

Agencja Nieruchomości Rolnych oraz Krajowa Rada Notarialna wielokrotnie apelowały o zmiany w ustawie. -Przede wszystkim prawo pierwokupu nie powinno obejmować nieruchomości poniżej 1 hektara - twierdzi Tomasz Ciodyk.

Niewykluczone, że zmiany będą. Ministerstwo Rolnictwa pracuje nad nowelizacją ustawy. Chce, żeby działki do 1 ha nie były objęte prawem pierwokupu. Zmierza też do takich zmian, które pozwolą wyeliminować przypadki omijania prawa pierwokupu. Jak rolnicy będą traktowane tylko te osoby, które na terenie danej gminy mieszkają minimum 3 lata i mają wykształcenie rolnicze zawodowe, średnie lub wyższe.

Nad swoim projektem zmian pracują także senatorowie. Podobnie jak ministerstwo chcą, by działki poniżej 1 ha nie podlegały prawu pierwokupu.

podyskutuj z autorką, e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl

Absurdalne przepisy powodują, że za grunty rolne uznaje się nawet niektóre działki w okolicach krakowskiego Wawelu oraz tereny leżące w warszawskim Śródmieściu. Olbrzymie ilości gruntów rolnych w miastach to również efekt braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. ¦

Prawo pierwokupu utrudnia obrót nieruchomościami. Sprzedaż z pominięciem tej formalności jest nieważna. Ważność takiej transakcji można podważać długo po czasie, w którym nieruchomość została sprzedana.

Banki, które finansują zakup danej nieruchomości, dają krótkie terminy na załatwienie formalności. Nie zawsze inwestorzy są w stanie ich dotrzymać.