Ryzyko niewłaściwej klasyfikacji może ciążyć na nabywcy, a także na notariuszu – płatniku [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=185384]podatku od czynności cywilnoprawnych[/link].
Transakcje obejmujące nieruchomości komercyjne (biura, magazyny, centra handlowe) mogą dotyczyć samej tylko nieruchomości. Zwykle jednak wraz z tytułem prawnym do gruntu i wzniesionego na nim obiektu dochodzi do przeniesienia innych aktywów związanych z nieruchomością, takich jak umowy handlowe dotyczące nieruchomości, pracownicy zajmujący się jej obsługą, wierzytelności, roszczenia, zobowiązania związane z nieruchomością itp.
W takiej sytuacji należy rozważyć, czy przedmiotem planowanej transakcji nie jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa sprzedającego.
[srodtytul]Skutki podatkowe[/srodtytul]
Ta kwestia nie ma charakteru czysto akademickiego, ponieważ zaliczenie przedmiotu transakcji do danej kategorii wywołuje różne skutki w podatku VAT i podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).
W wypadku gdy przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa sprzedającego, transakcja nie będzie podlegała przepisom [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=172827]ustawy o VAT[/link] (tj. nie będzie ani opodatkowana, ani zwolniona z VAT), lecz będzie opodatkowana PCC.
Jeżeli nie mamy do czynienia z przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią, to należy ustalić, czy transakcja będzie opodatkowana VAT, a więc nie będzie podlegała PCC czy też będzie zwolniona z VAT (i będzie opodatkowana PCC).
Nieruchomości komercyjne często są własnością spółek celowych, z których każda jest właścicielem jednej nieruchomości. W ramach transakcji zbycia nieruchomości spółki celowe zwykle wyzbywają się całego swojego majątku i są następnie likwidowane. W praktyce takie transakcje są często traktowane jako sprzedaż pojedynczych składników majątkowych.
Tymczasem charakter zbywanych składników wskazuje, że mogą one stanowić przedsiębiorstwo lub zorganizowane części przedsiębiorstwa.
[srodtytul]Kiedy mamy do czynienia z przedsiębiorstwem...[/srodtytul]
W wypadku sprzedaży nieruchomości przez spółki celowe często możemy mieć do czynienia ze sprzedażą przedsiębiorstwa. Niewątpliwie spółki celowe posiadają przedsiębiorstwa służące prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej np. na wynajmie powierzchni biurowej/handlowej/magazynowej w nieruchomości.
Taka sama działalność gospodarcza będzie prowadzona przez nabywcę po sfinalizowaniu transakcji i oparta na tych samych składnikach majątkowych. Dodatkowo, o ile w ramach transakcji przechodzą na nabywcę wszystkie składniki majątkowe generujące przychody i koszty spółki, można przyjąć, że składniki te stanowią zorganizowany zespół mający zdolność do bycia przedsiębiorstwem.
W definicji przedsiębiorstwa kluczowe znaczenie ma element funkcjonalny, poszczególne składniki majątku staną się przedsiębiorstwem, jeżeli połączy je funkcja, jaką łącznie mogą spełnić. W tym wypadku funkcją składników majątkowych jest osiąganie przychodów z wynajmu nieruchomości.
[srodtytul]...lub jego częścią[/srodtytul]
Biorąc pod uwagę definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa, istotne jest ustalenie, czy elementy transakcji są wystarczająco wyodrębnione funkcjonalnie, organizacyjnie i finansowo w przedsiębiorstwie sprzedającego.
Niejednokrotnie – jeżeli transakcja obejmuje oprócz samej nieruchomości także umowy, prawa i zobowiązania z nią związane – elementy te są wyodrębnione w powyższych trzech obszarach, przez co transakcja jest sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
[b]Podsumowując, część transakcji opodatkowanych VAT jako sprzedaż nieruchomości nie powinna podlegać VAT, lecz PCC, ponieważ ich przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa sprzedającego. Poziom ryzyka zależy od listy składników majątkowych wchodzących w skład przedmiotu transakcji.[/b]
[srodtytul]Kto ponosi ryzyko[/srodtytul]
Jeżeli od transakcji zostanie naliczony VAT a organy podatkowe sklasyfikują ją jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, która nie podlega VAT, nabywca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego przy zakupie. Jeżeli nabywca odliczy ten podatek, władze skarbowe oszacują mu zaległość podatkową w wysokości nienależnie odliczonego VAT.
Dodatkowo, jeżeli transakcja nie podlega przepisom ustawy o VAT, byłaby opodatkowana PCC według stawki 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości oraz 1 proc. od wartości większości pozostałych praw majątkowych. Obowiązek zapłaty podatku będzie ciążył na nabywcy.
Może się więc wydawać, że negatywne skutki przeklasyfikowania transakcji ze sprzedaży nieruchomości na sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa ciążą wyłącznie na nabywcy.
[srodtytul]Odpowiada także notariusz[/srodtytul]
Pamiętajmy jednak, że transakcje dotyczące nieruchomości są zawierane w formie aktu notarialnego. W takim wypadku to notariusz jest płatnikiem PCC i to na nim ciąży obowiązek obliczenia i pobrania podatku. Według art. 30 ordynacji podatkowej płatnik podatku ponosi odpowiedzialność za podatek niepobrany lub za pobrany a niewpłacony.
Dopiero gdy podatek nie został pobrany z winy podatnika, organy podatkowe mogą dochodzić podatku bezpośrednio od niego. Ta regulacja nakłada odpowiedzialność za niepobranie PCC na notariusza. Dopiero zawinione działanie nabywcy nieruchomości umożliwia dochodzenie od niego – przez organy podatkowe – niepobranego podatku.
W konsekwencji, w razie przeklasyfikowania transakcji na przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, odpowiedzialność z tytułu niepobrania PCC będzie z reguły ciążyć na notariuszu.
[srodtytul]Jak się zabezpieczyć[/srodtytul]
Aby uchronić się przed kwestionowaniem skutków podatkowych transakcji, strony powinny rozważyć wystąpienie z wnioskiem o pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego, w której zapytają organy podatkowe o właściwą klasyfikację jej przedmiotu.
Posiadanie takiej interpretacji przed zamknięciem transakcji i zastosowanie się do niej może wyeliminować ryzyko podatkowe związane z niewłaściwą klasyfikacją.
[i]Autor jest radcą prawnym w zespole doradztwa podatkowego kancelarii Salans[/i]
