- Skierowałem do wójta gminy wniosek o dokonanie transakcji wiązanej, chodzi o zamianę nieruchomości gruntowej (którą gmina usiłuje bezskutecznie sprzedać w drodze przetargu) na lokal użytkowy, którego jestem właścicielem. Czy jest to prawnie możliwe, skoro są to różnego rodzaju nieruchomości?
Ogólne zasady dotyczące gospodarowania mieniem gminnym określa ustawa o samorządzie gminnym. W jej art. 30 ust. 2 pkt 3 postanowiono, że do zadań wójta należy w szczególności gospodarowanie mieniem komunalnym. Przejawem gospodarowania takim mieniem jest m.in. gospodarowanie nieruchomościami. Uszczegółowienie zasad dotyczących tego gospodarowania zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Tam, w art. 13 ust. 1 postanowiono, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
Czytaj więcej
Czynność zamiany niezabudowanych działek, będących własnością gminy, w zamian za inną nieruchomość stanowiącą własność osób fizycznych, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów, która powinna zostać opodatkowana z zastosowaniem podstawowej stawki VAT .
Powyższe oznacza, że nieruchomości samorządowe mogą być przedmiotem m.in. zamiany. Umowa zamiany ma normatywne podstawy w Kodeksie cywilnym. Z art. 603 kodeksu wynika, że przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
Z punktu widzenia pytania kluczowe znaczenie będą miały regulacje zawarte w art. 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi on:
- Pkt 1. Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości.
- Pkt 2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego.
Z konstrukcji wskazanych regulacji wynikają pewne istotne wnioski.
Po pierwsze, nieruchomości stanowiące własność jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) mogą być przedmiotem umowy zamiany.
Po drugie, ustawodawca nie stwarza ograniczeń przedmiotowych, czyli w odniesieniu do rodzaju zamienianych nieruchomości. W konsekwencji nie ma przeszkód, aby np. gmina oferowała do zamiany nieruchomość gruntową natomiast osoba fizyczna/prawna oferowała w zamian nieruchomość lokalową (użytkową).
Po trzecie, wskazana regulacja dotyczy zarówno podmiotów posiadających status przedsiębiorców, jak i „zwykłych" osób fizycznych.
Po czwarte, kwestia uzgodnienia zamiany nieruchomości jest wynikiem wzajemnych ustaleń zainteresowanych podmiotów. Tym samym nie dojdzie do transakcji, gdy brak będzie woli zamiany po którejkolwiek ze stron wiązanej transakcji.
Po piąte, dla ważności wskazanej transakcji konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego, co ma podstawy w art. 158 kodeksu cywilnego, co z kolei będzie skutkowało koniecznością poniesienia dodatkowych znacznych kosztów notarialnych.
Autor jest radcą prawnym
Podstawa prawna:
Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. DzU z 2021 r. poz. 1372); Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2020 r. poz. 1990 ze zm.)
