Konkurencja a postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę

Starosta udzielił Janowi Z. pozwolenia na budowę dwóch dużych kurników. Od decyzji odwołała się Justyna W. właścicielka sąsiedniej kurzej farmy. Jej zdaniem powinna być stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Nieruchomość Jana Z. jest blisko jej działki i będzie miała na nią wpływ.

Bliskie sąsiedztwo

Starosta a następnie wojewoda uznali, że nie ma ona racji. Z mapy ewidencyjnej wynika, że działki skarżącej są oddalone od projektowanych budynków o ponad 120 m. Ponadto nieruchomość Jana Z. od terenu inwestycyjnego jest oddzielona drogą. Kobieta wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu.

Jej zdaniem starosta powinien powiadomić ją o prowadzonym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę fermy w sąsiedztwie. Jest bowiem właścicielem nieruchomości, na której prowadzi fermę kurek odchowywanych na nioski. W bezpośredniej bliskości od fermy skarżącej ma powstać ferma kur nieśnych, która może w dłuższej perspektywie doprowadzić do znacznych strat finansowych i braku opłacalności odchowywania kurek i likwidacji fermy.

WSA oddalił jednak skargę. W uzasadnieniu tłumaczył, że bycie stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę reguluje art. 28 ust. 2 prawa budowlanego, a nie art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego, na który powoływała się Justyna W. Zgodnie z tym przepisem stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu.

Określenie więc obszaru oddziaływania obiektu jest niezbędne do zdefiniowania interesu prawnego osób trzecich w ramach postępowania o pozwolenie na budowę. Jeśli bowiem nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania danego obiektu właścicielowi tej nieruchomości, jej użytkownikowi wieczystemu lub ewentualnie jej zarządcy przysługuje prawo uczestniczenia jako strona w postępowaniu.

Co z tym obszarem

Z kolei art. 3 pkt 20 prawa budowlanego definiuje obszar oddziaływania obiektu. Jest to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego, na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

WSA zauważył, że przepis ten nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących m.in. szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu.

Do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, należą m.in. przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawo wodne.

Natomiast przepisem odrębnym, na podstawie którego podmiotowi można przyznać status strony postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę, nie jest art. 144 kodeksu cywilnego, który zawiera zakaz dokonywania tzw. immisji pośrednich z własnej nieruchomości na inne nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten nie wprowadza bowiem żadnych ograniczeń w zagospodarowaniu działek, na które w ten sposób inwestycja oddziałuje.

Zdaniem WSA starosta szczegółowo przeanalizował przepisy szczególne i na tej podstawie doszedł do wniosku, że skarżącej nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu o pozwoleniu na budowę.

WSA podziela argumentację starosty i wojewody co do tego, że skarżąca nie wykazała swego interesu prawnego. Argumenty podnoszone przez nią koncentrują się wokół wykazania co najwyżej jej interesu faktycznego.

W skardze podnosi się bowiem, że realizacja inwestycji doprowadzi do znacznych strat finansowych i braku opłacalności odchowywania kurek na jej femie.

Subiektywne odczucie

W ocenie WSA subiektywne odczucie Justyny W., że powinna brać udział w postępowaniu, nie pozwala uznać, że może być stroną postępowania w myśl art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Nie jest tak, że obszar oddziaływania to teren, w którym da się odczuć jakiekolwiek skutki (uciążliwości) spowodowane funkcjonowaniem projektowanego obiektu. Takie rozumienie odwołuje się do oddziaływania faktycznego, którego nie można utożsamić z oddziaływaniem polegającym na wprowadzeniu ograniczeń prawnych.

Tylko osoby, których prawo doznaje ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, są stronami w postępowaniu o pozwolenie na jego budowę. Chodzi przy tym o ograniczenia wynikające z określonych przepisów odrębnych.

Stąd w każdej sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien każdorazowo zbadać, czy obowiązują przepisy odrębne, z których wynikają w związku z projektowaną inwestycją jakieś ograniczenia w zagospodarowaniu danego terenu, i na ich podstawie wyznaczyć teren w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego.

W tej konkretnie sprawie planowana inwestycja, na co słusznie zwrócił uwagę wojewoda, oddalona jest od nieruchomości skarżącego o ponad 120 m, a odległość pomiędzy istniejącymi budynkami skarżącego a planowanymi będzie wynosić ok. 150 m.