W większości przypadków jednym z głównych postanowień umowy najmu jest obowiązek płacenia przez najemcę czynszu. Jednak nie jest to reguła.
Może się bowiem zdarzyć, również między przedsiębiorcami, że jeden z nich chce przekazać drugiemu rzecz czy lokal bez obowiązku regulowania czynszu. W takiej sytuacji do wykorzystania jest umowa użyczenia. Na jej podstawie użyczający zobowiązuje się pozwolić biorącemu w użyczenie przez czas oznaczony lub nieoznaczony bezpłatnie używać oddanej mu rzeczy. Może być to też lokal mieszkalny, komercyjny czy nieruchomość zabudowana. Co do zasady biorący w użyczenie powinien wykorzystywać przekazaną mu rzecz w sposób, który odpowiadałby jej właściwościom i przeznaczeniu. Aby wyeliminować wszelkie wątpliwości, najlepiej określić w umowie dopuszczalne przeznaczenie rzeczy. Jeżeli biorący rzecz w użyczenie wykorzystywałby ją w sposób sprzeczny z umową, doprowadzając do powstania szkód, to będzie odpowiedzialny również za przypadkową jej utratę lub uszkodzenie.
Istotą użyczenia zazwyczaj jest to, że użyczający, udostępniając rzecz biorącemu w użyczenie, podejmuje czynność faktycznie korzystną dla tego ostatniego.
Co do zasady biorącego w użyczenie obciążają obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu użyczenia – zwłaszcza lokalu. W art. 713 kodeksu cywilnego wskazano, że ponosi on zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Chodzi o czynności, które pozwalają zachować istotę lokalu w stanie niezmienionym (uwzględniając jego bieżącą eksploatację). Strony przy okazji zawierania umowy powinny sobie wyjaśnić, o jakie wydatki może im chodzić. Pewne koszty związane z użyczeniem może np. pokrywać użyczający. Podobnie strony powinny doprecyzować, kto odpowiada za szkody niewynikające z winy biorącego w użyczenie oraz w jaki sposób szkody te należy likwidować.
Istotnym elementem jest też określenie, kto i w jakim zakresie odpowiada za ubezpieczenie przedmiotu umowy (jeżeli to możliwe). Doprecyzować można zasady likwidacji szkód. Użyczający ma prawo zastrzec też prawo do kontrolowania – np. raz na pół roku – przedmiotu umowy.
Jeżeli wymienione zastrzeżenia nie znajdą się w umowie, to zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi, gdy biorący w użyczenie poczynił inne niż „zwykłe" nakłady i wydatki na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Tak więc w takiej sytuacji zweryfikowane zostaną wydatki. Od takiej oceny zależy możliwość żądania przez biorącego w użyczenie zwrotu tych nakładów.
Roszczenia użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie szkody z jednej strony i roszczenia biorącego w użyczenie o zwrot poniesionych nakładów na rzecz – z drugiej, przedawniają się z upływem roku od dnia wydania rzeczy przez biorącego w użyczenie użyczającemu.
