Przedsiębiorca powinien wobec kontrahentów stosować co najmniej zasadę ograniczonego zaufania. Postanowienia umowne musi tak kształtować, by nie ponosić szkody w przypadku nierealizowania zapisów kontraktu. Jednym z zabezpieczeń umownych jest zadatek.
Zadatek to kwota pieniędzy, która jest wręczana przez jedną stronę drugiej w momencie zawierania umowy. Jeśli strona, która przekazała zadatek, nie wykona umowy, druga może niezwłocznie, czyli bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu, odstąpić od umowy i zachować zadatek. Jeżeli natomiast umowy nie wykonuje osoba, która zadatek otrzymała, druga strona – na takich samych zasadach – może od umowy odstąpić i żądać zwrotu dwukrotnej jego wartości. Na przykład gdy A przekazał B zadatek 5 tys. zł, a następnie A nie wykonał umowy, to B może odstąpić od niej i zachować 5 tys. zł. W odwrotnej sytuacji A może żądać od B zwrotu 10 tys. zł. W obu przypadkach osoba, która nie wykonała umowy, traci 5 tys. zł, czyli wartość zadatku.
Jeśli umowa została wykonana zgodnie z założeniami, to zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy zadatek jest przekazany przez osobę zobowiązaną do zapłaty wynagrodzenia za zrealizowane usługi. Jeśli np. wynagrodzenie wynosi 20 tys. zł, a strona wcześniej dała zadatek 5 tys. zł, to będzie zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia w wysokości tylko 15 tys. zł.
W przypadku gdy nie da się zaliczyć zadatku na poczet wynagrodzenia ani innych świadczeń (gdy strona przekazująca zadatek nie płaci wynagrodzenia, ale wykonuje konkretne usługi) – zadatek ulega zwrotowi w normalnej wysokości. Przedmiotem zadatku mogą być wyłącznie pieniądze lub rzeczy zamienne. Wysokość zadatku stanowi zazwyczaj część wynagrodzenia głównego. Gdy jednak zadatek jednej ze stron wydaje się zbyt wysoki – powinna jego wysokość negocjować przed zawarciem umowy. Po zawarciu umowy nie można żądać zmiarkowania zadatku (jest tak przy karze umownej).
Zatrzymanie zadatku lub zwrot jego dwukrotności nie wchodzi w grę, gdy umowa zostaje rozwiązana. Jest tak, gdy strony zgodnie uznają, że nie chcą dalej umowy wykonywać. Rozwiązanie umowy może też mieć miejsce na podstawie orzeczenia sądu. Oczywiście, przy okazji zawierania umowy, do której wprowadzana jest instytucja zadatku, należy przeanalizować wszelkie możliwe skutki z nim związane. Dobrze jest doprecyzować, w jakiej sytuacji (po niewykonaniu jakich postanowień umownych w określonym terminie lub pod warunkiem) można od umowy odstąpić ze skutkami obejmującymi uzyskanie równowartości zadatku. Zadatek odróżnić też trzeba od zaliczki, która (w braku odmiennych postanowień umownych) jest przekazywana na poczet przyszłego wynagrodzenia i nie wiąże się z opisanymi skutkami.
Przedawnienie roszczeń związanych z zadatkiem następuje na zasadach ogólnych, czyli w ciągu dziesięciu lat, a w relacjach pomiędzy podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą po trzech latach.
Maciej J. Nowak, radca prawny
