- Jestem dzierżawcą nieruchomości gminnej przez okres trzech lat. Okres dzierżawy kończy się, na dzierżawioną nieruchomość poniosłem wysokie nakłady. Między innymi doprowadziłem do uzbrojenia terenu i wzniesienia budynku. Czy w takiej sytuacji gmina powinna mi przedłużyć okres dzierżawy bez przetargu? Czy w ogóle ma taką możliwość?
Czynności związane z wydzierżawianiem i wynajmowaniem gruntów gminnych muszą być powiązane z zasadą prawidłowej gospodarki. Oznacza to, że z jednej strony organy gminy nie mogą zapominać o konieczności realizacji poszczególnych zadań publicznych, ale z drugiej strony podejmowane działania muszą być opłacalne pod względem finansowym, czy ujmując to szerzej – ekonomicznym. Nie można wymusić na gminie, żeby przedłużyła konkretną umowę dzierżawy, ale pamiętać trzeba o tym, że konkretne działania organów gmin będą podejmowane i oceniane zgodnie ze wskazaną zasadą.
W art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, że zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy gruntów publicznych (w tym gruntów gminnych) na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony – następuje w drodze przetargu. Odpowiednia rada (rada gminy, rada powiatu) lub sejmik województwa, a przy gruntach państwowych – wojewoda mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od przetargowego trybu zawarcia tych umów.
W orzecznictwie wskazano, że zgoda na odstępowanie od zasady prowadzenia przetargu przy zawieraniu umów dotyczących nieruchomości gminnych może być zarówno indywidualna, odnosić się do konkretnych przypadków, jak również generalna, dla wszystkich kategorii umów en bloc (wyrok WSA w Krakowie z 15 maja 2009 r., II SA/Kr 442/09).
Jednocześnie w orzecznictwie wskazuje się, że gmina ma prawo do zróżnicowanego gospodarowania mieniem i w związku z tym nie ma przeszkód, aby zgoda na wyłączenie trybu przetargowego została wyrażona w trakcie trwania aktualnej umowy dzierżawy (wyrok WSA w Gdańsku z 10 czerwca 2014 r., II SA/Gd 148/14).
Konkludując, wskazać należy, że:
- wójt/ burmistrz/ prezydent miasta może z własnej woli (bez zgody rady gminy) zawrzeć w trybie bezprzetargowym umowę dzierżawy na czas oznaczony do trzech lat
- za zgodą rady gminy wójt / burmistrz / prezydent miasta może zawrzeć umowę dzierżawy gruntu gminnego na okres dłuższy niż trzy lata lub też na czas nieoznaczony.
Niewątpliwie dodatkową korzystną dla dzierżawcy okolicznością będzie fakt, że poniósł na dzierżawiony grunt znaczne nakłady. Tym bardziej jest wówczas możliwe, a czasem wskazane zwolnienie go z trybu przetargowego. Inaczej pojawi się bowiem groźba kierowania przez byłego dzierżawcę do gminy roszczeń o zwrot poniesionych nakładów.
Z punktu widzenia zasady prawidłowej gospodarki stanowiłoby to przeważnie nieracjonalne dla gminy rozwiązanie.
—Maciej J. Nowak, radca prawny
