Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który wypłatą rekompensaty obciążył solidarnie aż cztery osoby, w tym jedną prawną: wynajmującego, jego pełnomocniczkę – matkę, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz towarzystwo ubezpieczeń, w którym agent wykupił polisę OC.
Biżuteria w ruderze
Olga B. bez powodzenia prowadziła działalność gospodarczą – wyrób i sprzedaż biżuterii. Stoisko w galerii handlowej nie przynosiło spodziewanych dochodów. Postanowiła przenieść sklep w inne miejsce. Poszukiwań odpowiedniego lokalu podjął się Andrzej B. zajmujący się zawodowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W umowie zastrzegł, że nie odpowiada za wady ukryte nieruchomości oraz za szkody, jakich najemca może doznać z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.
Wkrótce Andrzej B. przedstawił klientce ofertę wynajęcia 17-metrowego lokaliku na parterze kamienicy w pobliżu centrum handlowego. Czynsz wynosił zaledwie 500 zł, bo front budynku zasłaniały rusztowania. Po zakończeniu remontu czynsz miał wzrosnąć do 1000 zł. Najemca miał też wyremontować lokal na swój koszt i wpłacić kaucję na pokrycie ewentualnych szkód. Właścicielem lokalu był Jerzy M., ale umowę najmu z Olgą B. zawarła jego matka Maria M., umocowana odpowiednio do zajmowania się nieruchomością syna.
Po kilku tygodniach Olga B. dowiedziała się od ekipy remontowej, że wynajęła lokal w budynku w całości wyłączonym z użytkowania ze względu na groźbę odspojenia stropów od ścian.
Ktoś musi zapłacić
Olga B. uznała umowę za nieważną i zażądała od Jerzego M. zwrotu nakładów na lokal oraz rekompensaty z tytułu utraconych korzyści. Gdy właściciel odmówił zapłaty, pozwała nie tylko jego, ale i pośrednika oraz ubezpieczające go towarzystwo. Od pełnomocniczki właściciela żądała zadośćuczynienia za krzywdę spowodowaną niemożnością prowadzenia działalności gospodarczej w wynajętym lokalu i związanym z tym rozstrojem zdrowia.
Sąd I instancji przyznał jej odszkodowanie – 31 tys. zł plus odsetki, w tym aż 16 820 zł z tytułu spadku wartości rynkowej wytworzonej biżuterii. Jednak pozew o zadośćuczynienie oddalił. Uznał bowiem, że poszkodowana dochodziła jedynie odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Takie roszczenie oparte jest na odpowiedzialności kontraktowej pozwanych, a ten reżim odpowiedzialności nie przewiduje zadośćuczynienia.
Do zapłaty odszkodowania sąd zobowiązał solidarnie Jerzego M., Marię M. oraz ubezpieczyciela pośrednika. Spełnienie całości lub części świadczenia przez jednego z pozwanych miało zwalniać pozostałych do wysokości dokonanej zapłaty.
Wyrok został zaskarżony przez obie strony: powódkę oraz wszystkich pozwanych.
Chora ze zmartwienia
Sąd Apelacyjny obniżył niemal o połowę odszkodowanie dla Olgi B., gdyż uznał, że nie wykazała ona dostatecznie straty w postaci spadku wartości niesprzedanej biżuterii, ani tego, że towar zostałby sprzedany, gdyby lokal wynajęty na sklep nie był obciążony wadą.
Natomiast zupełnie inaczej niż sąd okręgowy SA ocenił kwestię odpowiedzialności za krzywdę, jakiej Olga B. doznała z powodu wynajęcia lokalu w budynku nienadającym się do użytku. Jak wynikało z dokumentów i zeznań świadków, Maria M. musiała wiedzieć o złym stanie technicznym budynku. Zanim syn ustanowił ją swoim pełnomocnikiem, matka była właścicielką wynajętego lokalu i otrzymała z Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o wyłączeniu budynku z użytku. Uczestniczyła też wraz z synem w oględzinach budynku, podczas których oboje zostali poinformowani przez przedstawiciela PINB o tym, że budynku nie wolno użytkować. Jak zeznała urzędniczka PINB, powszechne jest jednak, że właściciele lekceważą tego typu zarządzenia. I sąd nie miał wątpliwości, że tak było w tym przypadku.
Z opinii biegłego psychologa i psychiatry wynikało, że m.in. naganne zachowanie Marii M. spowodowało u powódki depresję. Sąd Apelacyjny uznał więc, że pozwana musi zapłacić Oldze B. 10 tys. zł zadośćuczynienia za rozstrój zdrowia.
Swoim trzeba się interesować
Właściciel lokalu Jerzy M. argumentował w apelacji, że nie wyrządził powódce szkody, ponieważ nie znał stanu prawnego swej nieruchomości, nie zawarł osobiście umowy z Olgą B., a nawet nie wiedział o jej zawarciu, gdyż działał przez pełnomocnika w osobie swej matki. Sąd przypomniał jednak, że skutki prawne działań pełnomocnika działającego w ramach umocowania odnoszą się do mocodawcy. Tym samym to Jerzy M. był wynajmującym lokal w budynku wyłączonym z użytkowania, a brak świadomości tego stanu rzeczy nie zwalnia go z odpowiedzialności wobec najemcy. Nie wykazał on przy tym, że przy dochowaniu należytej staranności nie mógł uzyskać od matki lub z innego źródła wiedzy na temat stanu technicznego budynku. Na jego niekorzyść przemawia to, że udzielił matce pełnomocnictwa do negocjacji w sprawie decyzji o rozbiórce budynku oraz że w dacie zawierania umowy najmu budynek był remontowany. Jerzy M. powinien się zatem zainteresować, czy można było wynająć lokal w takim budynku.
Pośrednik powinien być staranny
Sąd nie przyjął także argumentów pośrednika, że dochował on należytej staranności jako osoba zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Po pierwsze czytał pełnomocnictwo Jerzego M. dla matki, z którego wynikało, że budynkowi grozi rozbiórka. Po drugie widział, że w budynku trwają prace remontowe. Po trzecie zaś musiał mieć wiedzę, że w tym mieście bardzo wiele budynków jest wyłączonych z użytkowania z uwagi na zagrożenia spowodowane szkodami górniczymi.
– Pozwany Andrzej B. winien rozważyć, czy pełnomocnik oferujący obiekt do wynajęcia, upoważniony do negocjacji w sprawie rozbiórki budynku, oferuje lokal nadający się do użytku ze względu na bezpieczeństwo jego eksploatacji. Zaniechanie w tym zakresie świadczy o braku profesjonalnej staranności – stwierdził sąd.
Ponieważ jednak Andrzej B. był ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej w zakresie swojej działalności zawodowej, odpowiedzialny z tytułu zapłaty odszkodowania dla Olgi B. jest także jego ubezpieczyciel.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 14 sierpnia 2014 r. (I ACa 331/14).
