Za sklep w ruderze właściciel lokalu zapłaci najemcy odszkodowanie

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach, który wypłatą rekompensaty obciążył solidarnie aż cztery osoby, w tym jedną prawną: wynajmującego, jego pełnomocniczkę – matkę, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz towarzystwo ubezpieczeń, w którym agent wykupił polisę OC.

Biżuteria w ruderze

Olga B. bez powodzenia prowadziła działalność gospodarczą – wyrób i sprzedaż biżuterii. Stoisko w galerii handlowej nie przynosiło spodziewanych dochodów. Postanowiła przenieść sklep w inne miejsce. Poszukiwań odpowiedniego lokalu podjął się Andrzej B. zajmujący się zawodowo pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W umowie zastrzegł, że nie odpowiada za wady ukryte nieruchomości oraz za szkody, jakich najemca może doznać z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Wkrótce Andrzej B. przedstawił klientce ofertę wynajęcia 17-metrowego lokaliku na parterze kamienicy w pobliżu centrum handlowego. Czynsz wynosił zaledwie 500 zł, bo front budynku zasłaniały rusztowania. Po zakończeniu remontu czynsz miał wzrosnąć do 1000 zł. Najemca miał też wyremontować lokal na swój koszt i wpłacić kaucję na pokrycie ewentualnych szkód. Właścicielem lokalu był Jerzy M., ale umowę najmu z Olgą B. zawarła jego matka Maria M., umocowana odpowiednio do zajmowania się nieruchomością syna.

Po kilku tygodniach Olga B. dowiedziała się od ekipy remontowej, że wynajęła lokal w budynku w całości wyłączonym z użytkowania ze względu na groźbę odspojenia stropów od ścian.

Ktoś musi zapłacić

Olga B. uznała umowę za nieważną i zażądała od Jerzego M. zwrotu nakładów na lokal oraz rekompensaty z tytułu utraconych korzyści. Gdy właściciel odmówił zapłaty, pozwała nie tylko jego, ale i pośrednika oraz ubezpieczające go towarzystwo. Od pełnomocniczki właściciela żądała zadośćuczynienia za krzywdę spowodowaną niemożnością prowadzenia działalności gospodarczej w wynajętym lokalu i związanym z tym rozstrojem zdrowia.

Sąd I instancji przyznał jej odszkodowanie – 31 tys. zł plus odsetki, w tym aż 16 820 zł z tytułu spadku wartości rynkowej wytworzonej biżuterii. Jednak pozew o zadośćuczynienie oddalił. Uznał bowiem, że poszkodowana dochodziła jedynie odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy. Takie roszczenie oparte jest na odpowiedzialności kontraktowej pozwanych, a ten reżim odpowiedzialności nie przewiduje zadośćuczynienia.

Do zapłaty odszkodowania sąd zobowiązał solidarnie Jerzego M., Marię M. oraz ubezpieczyciela pośrednika. Spełnienie całości lub części świadczenia przez jednego z pozwanych miało zwalniać pozostałych do wysokości dokonanej zapłaty.

Wyrok został zaskarżony przez obie strony: powódkę oraz wszystkich pozwanych.

Chora ze zmartwienia

Sąd Apelacyjny obniżył niemal o połowę odszkodowanie dla Olgi B., gdyż uznał, że nie wykazała ona dostatecznie straty w postaci spadku wartości niesprzedanej biżuterii, ani tego, że towar zostałby sprzedany, gdyby lokal wynajęty na sklep nie był obciążony wadą.

Natomiast zupełnie inaczej niż sąd okręgowy SA ocenił kwestię odpowiedzialności za krzywdę, jakiej Olga B. doznała z powodu wynajęcia lokalu w budynku nienadającym się do użytku. Jak wynikało z dokumentów i zeznań świadków, Maria M. musiała wiedzieć o złym stanie technicznym budynku. Zanim syn ustanowił ją swoim pełnomocnikiem, matka była właścicielką wynajętego lokalu i otrzymała z Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o wyłączeniu budynku z użytku. Uczestniczyła też wraz z synem w oględzinach budynku, podczas których oboje zostali poinformowani przez przedstawiciela PINB o tym, że budynku nie wolno użytkować. Jak zeznała urzędniczka PINB, powszechne jest jednak, że właściciele lekceważą tego typu zarządzenia. I sąd nie miał wątpliwości, że tak było w tym przypadku.

Z opinii biegłego psychologa i psychiatry wynikało, że m.in. naganne zachowanie Marii M. spowodowało u powódki depresję. Sąd Apelacyjny uznał więc, że pozwana musi zapłacić Oldze B. 10 tys. zł zadośćuczynienia za rozstrój zdrowia.