Fiskus zagląda pod ziemię i szuka budowli

Mała budowla na wielkiej pustej działce może znacznie zmienić jej charakter. Z praktyki fiskusa wynika, że istnienie nawet kompletnie nieistotnej ekonomicznie budowli może przesądzić o nałożeniu na sprzedaż takiej nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zamiast VAT.

Choć podatek od towarów i usług jest wyższy, bo wynosi 23 proc., przedsiębiorca może go w pełni odzyskać. Dwuprocentowego PCC już nie. A przecież w wypadku nieruchomości te 2 proc. oznaczają zazwyczaj duże kwoty.

Mała studnia robi dużą różnicę

Władze skarbowe sprytnie wykorzystują przepisy ustawy o VAT. Wynika z nich, że podatek ten trzeba płacić od transakcji sprzedaży gruntu niezabudowanego będącego terenem budowlanym. Ale jeśli pojawi się tam jakaś budowla, dla fiskusa staje się on zabudowany. To oznacza, że sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona z VAT. Jest jednak regułą, że wtedy transakcja podlega PCC.

Przykład takiego podejścia to interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 19 października 2012 r. (nr IBPP1/443-1075/12/LSz). Dotyczyła ona działki budowlanej – całkiem sporej, bo o powierzchni 2,8 tys. mkw., i niemal pustej. Była tam zaledwie półtorametrowej głębokości studnia do zbierania wody podskórnej. Ale fiskus uznał, że ta niewiele warta studzienka to budowla, a zatem teren jest zabudowany i podlega PCC.

Podobny kłopot może się pojawić, gdy przedsiębiorca kupuje teren po rozebranej fabryce. Choć po starych budynkach nie zostaje – i to dosłownie – kamień na kamieniu, fiskus zagląda także pod ziemię. Jeżeli znajdzie pofabryczną podziemną kanalizację albo sieć wodociągową (nawet nieczynną), to takie podziemne budowle też mogą przesądzić o „zabudowanym" charakterze nieruchomości (interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 12 lipca 2013 r., nr IBPP1/443-341/13/AW).

Wystarczy nawet, by na pustym terenie był jedynie mały mostek nad rowem, a raczej przepust wody – dla fiskusa będzie budowlą. Tak twierdzi Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji z 27 sierpnia 2013 r. (nr IPPP1/443-505/13-4/ISZ).

Nieprzyjemne niespodzianki

Problemu z PCC nie ma, jeśli strony transakcji zawczasu wiedzą, że nieruchomość jest w rozumieniu fiskusa „zabudowana". Wówczas mają prawo zrezygnować ze zwolnienia, jeśli złożą w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie.

Gorzej, gdy już dojdzie do sprzedaży, a nabywca będzie chciał zwrotu nadwyżki VAT z urzędu skarbowego. Kwota VAT od takiej transakcji jest bowiem z reguły dość wysoka i nie da się jej odzyskać w drodze zwykłego odliczenia od podatku od bieżących transakcji. Jednakże fiskus przed zwrotem ma prawo przyjrzeć się nieruchomości, choćby zaglądając do tzw. map zasadniczych w wydziałach geodezji i kartografii w starostwach powiatowych. Jeśli dojdzie do wniosku, że jednak jest tam jakaś budowla – nie tylko nie zwróci VAT, ale też nałoży PCC. Wówczas podatnikowi pozostanie już tylko odwołanie od decyzji i walka w sądzie. Są racje ekonomiczne

Zupełnie inne, bardziej ekonomiczne myślenie o „zabudowie" działek prezentuje Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku w sprawie Don Bosco Onroerend Goed BV (sygn. C-461/08) zajmował się sprawą sprzedaży działki, na której wprawdzie jeszcze były budynki, ale już w trakcie rozbiórki. Trybunał uznał, że w takiej sytuacji rzeczywistym obiektem sprzedaży jest niezabudowana działka, bo przecież do takiego stanu zmierza rozbiórka, a nabywca będzie wykorzystywał nieruchomość już bez ruin.

Na razie jednak dość rzadko polskie urzędy skarbowe i sądy prezentują takie ekonomiczne podejście. Na szczęście zdarzyły się nacechowane takim myśleniem wyroki, np. WSA w Warszawie z 12 lipca 2013 r. (sygn. III SA/Wa 35/13).

Chodziło tam m.in. o pustą, ale dość wartościową działkę, na której stały znikomej wartości stare i małe budowle (np. wiata). Sąd stwierdził, że gdyby podchodzić do problemu formalistycznie, to o kwalifikacji nieruchomości dla celów VAT decydowałyby okoliczności niemające z ekonomicznego punktu widzenia żadnego znaczenia.

Opinia dla "Rz"

Tomasz Rysiak, radca prawny z kancelarii Magnusson

Nie da się ukryć, że władze skarbowe dążą do zwiększenia swoich wpływów podatkowych, doszukując się istnienia budowli nadziemnych i podziemnych na nieruchomościach, które na pierwszy rzut oka wydają się niezabudowane. Być może rozwiązaniem problemu byłoby wydanie przez ministra finansów interpretacji ogólnej, która zwróciłaby uwagę na walor ekonomiczny (lub jego brak) takich budowli przy traktowaniu gruntu jako zabudowanego lub niezabudowanego. W praktyce to nabywca nieruchomości powinien starannie sprawdzić jej historię oraz przejrzeć tzw. mapy zasadnicze w starostwach powiatowych. W ten sposób można wyeliminować niespodzianki fiskalne, bo władze skarbowe też mogą tam zajrzeć i dowiedzieć się o istnieniu wszystkich budowli, także podziemnych.