Instytucja współwłasności jest uregulowana w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Według  niej współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Współwłasność może powstać m.in. przy spadku, w małżeństwie, w spółce cywilnej, przez orzeczenie sądu czy też przez czynność prawną.

Ułamkowa albo łączna

W polskim prawie współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, regulują ją wtedy właśnie przepisy kodeksu cywilnego, albo tzw. współwłasnością łączną, której cechą jest jej bezudziałowy charakter. Może powstać tylko ?z określonych stosunków prawnych na podstawie przepisów regulujących te stosunki oraz ustać tylko wraz z ich końcem. Najczęściej spotykanym przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa wspólność małżeńska.

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa, polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony odpowiednim ułamkiem. Jeśli zaś nie zostało określone, jaki udział (ułamek) przypada poszczególnym współwłaścicielom, to domniemywa się, że ich udziały są równe. Należy zaznaczyć, że każdy współwłaściciel odpowiedniego udziału może nim zarządzać bez zgody innych współwłaścicieli i korzystać z danej rzeczy w takim zakresie, by dało się to pogodzić z korzystaniem innych współwłaścicieli.

Uwaga na konflikt

Zdarza się jednak niekiedy, że gdy jest kilku i więcej współwłaścicieli może powstać konflikt pomiędzy nimi co do przedmiotu współwłasności. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia na przykład w zakresie korzystania z rzeczy wspólnej, czy w związku z jej utrzymaniem, w szczególności nieruchomości, jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności.

Na czym to polega

Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności zgodnie z art. 210 k.c. może wystąpić każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości jego udziału.

Przed wystąpieniem z takim roszczeniem, w szczególności do sądu, współwłaściciel powinien się upewnić, czy taka możliwość nie została uprzednio wyłączona w drodze umowy z pozostałymi współwłaścicielami, gdyż uprawnienie to może zostać wyłączone na czas nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia na kolejne pięcioletnie okresy. Istotne jest jednak (i to warto zapamiętać), że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu ?i może zostać podniesione przez uprawnionego w każdym czasie.

Znieść współwłasność co do zasady można w dwóch trybach:

- ?poprzez zawarcie odpowiedniej umowy, albo

- ?na skutek wydania stosownego postanowienia przez właściwy sąd.

Odpowiednia umowa

Jeżeli umowne zniesienie współwłasności miałoby dotyczyć nieruchomości, to należy pamiętać, aby umowę zawrzeć w formie aktu notarialnego. Inaczej zniesienie współwłasności może okazać się nieważne, a sąd wieczystoksięgowy nie wprowadzi stosownych zmian w księdze wieczystej. W przypadku, gdy współwłaściciele zdecydują się na umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, muszą także liczyć się ?z kosztami sporządzenia aktu notarialnego, które uzależnione są od wartości danej nieruchomości.

Stała opłata

Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może złożyć wniosek ?o zniesienie współwłasności nieruchomości do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości sądu rejonowego. Opłata sądowa ?w przypadku znoszenia współwłasności na drodze sądowej jest opłata stałą. Nie jest uzależniona od wartości nieruchomości. Postępowanie przed sądem toczy się w specjalnym tzw. nieprocesowym trybie, a jeżeli strony postępowania są zgodne, co do sposobu zniesienia współwłasności, to postanowienie ?w przedmiocie podziału nieruchomości może zapaść na pierwszym posiedzeniu. Koszty takiego postępowania są wówczas dużo mniejsze niż w przypadku, gdy pomiędzy stronami istnieje spór co do sposobu zniesienia współwłasności.

Ewelina ?Orlińska-Kiedroń, prawnik

Nie da się ostatecznie wybrać ani trybu ani sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości, który można polecić jako najlepszy, najszybszy i najtańszy dla współwłaścicieli. Wszystko zależy od stosunków, jakie łączą współwłaścicieli, od tego czy istnieje pomiędzy nimi zgodność co do podziału, w szczególności sposobu, ewentualnie w zakresie ustalenia wysokości spłat, czy też rozliczenia nakładów. Pamiętać jednak należy, że w sytuacji, gdy współwłaściciele zdecydują się już na sądowe zniesienie współwłasności, warto podjąć próbę porozumienia się i zgłosić się do sądu z gotowym pomysłem podziału.

W przypadku niemożliwego do rozwiązania pomiędzy współwłaścicielami sporu, należy mieć na uwadze, aby zgłaszając wniosek o zniesienie współwłasności, zgłosić także do rozstrzygnięcia przez sąd wszelkie swoje roszczenia z tytułu posiadania, czyli roszczenia z tytułu nakładów i korzystania przez niektórych współwłaścicieli z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z przysługujących im udziałów. Z zasady bowiem, wszystkie spory ?i wzajemne roszczenia współwłaścicieli powinny zostać rozstrzygnięte przez sąd w postępowaniu o zniesienie współwłasności. W czasie trwania współwłasności niedopuszczalne jest prowadzenie odrębnych spraw o roszczenia związane z posiadaniem, a z kolei jeśli sąd orzeknie już w kwestii zniesienia współwłasności, nie rozstrzygając ?o innych roszczeniach, to po zapadnięciu prawomocnego orzeczenia nie można już ich dochodzić.