Zasłonili fasadę budynku, więc dostaną niższy czynsz

Nadzwyczajna zmiana stosunków nie musi dotyczyć całej branży. Wystarczy, że dotyczy tylko stron danej umowy, by kontrahent mógł skorzystać z klauzuli rebus sic stantibus z art. 357¹ kodeksu cywilnego. Pozwala ona sądowi zmniejszyć świadczenia strony umowy w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków w danej branży gospodarczej.

To sedno niedawnego wyroku warszawskiego Sądu Apelacyjnego. Może on być precedensem ważnym dla innych firm. Zwłaszcza restauratorów i właścicieli sklepów zlokalizowanych w odnawianych budynkach. Pod warunkiem, że prace utrudniają klientom dostęp do lokalu.

Za rusztowaniem

Kwestia ta wynikła w sprawie spółki, która prowadzi Restaurację Polską przy Trakcie u zbiegu ulic Krakowskiego Przedmieścia i Królewskiej w Warszawie w budynku popularnie zwanym domem bez kantów. Wynajmuje tam lokal od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Firma domagała się od WAM obniżenia czynszu ze względu na trwającą dziewięć miesięcy, na przełomie lat 2009 i 2010, renowację elewacji tej kamienicy. Jako dodatkowy argument wskazywała też przeprowadzony remont kapitalny Krakowskiego Przedmieścia.

WAM udzieliła czteromiesięcznej bonifikaty w wysokości 50 proc. czynszu, co jednak nie usatysfakcjonowało restauratora. I na podstawie wspomnianej klauzuli zażądał on w sądzie zmniejszenia czynszu za cały okres odnawiania budynku.

Nie tylko recesja w całej branży może uzasadniać zmniejszenie świadczenia

Lokalne utrudnienia ?jak powszechne

– Nasz klient nie mógł przewidzieć renowacji. A przez rusztowanie z siatką, które w praktyce zasłaniało lokal, obroty spadły o blisko 40 proc. Ponadto czynsz w tym czasie odbiegał znacząco od cen rynkowych – argumentował pełnomocnik restauratora mecenas Marcin Bącal z kancelarii prawnej Chajec, Don-Siemion & Żyto.

Sąd Okręgowy oddalił pozew, wskazując, że w chwili zawierania umowy (w 2004 r.) najemca wiedział, że będzie remont ulicy, chociaż nie był określony jego zakres i data. Spodziewać się też powinien remontu starego budynku. Co najważniejsze, zmiana stosunków nie dotyczy indywidualnej sytuacji kontrahenta, np. kłopotów finansowych, choroby, ale zmiany stosunków dotyczących większej grupy firm, podmiotów, w szczególności warunków gospodarczych o powszechnym charakterze.

Sąd Apelacyjny (sędziowie Lidia Sularzycka, Edyta Jefimko i Beata Kozłowska – sprawozdawca) był przeciwnego zdania.

– To zbyt wąskie rozumienie nadzwyczajnej zmiany stosunków, zbliżające je do siły wyższej – uznał sąd. – Wystarczy, że jest to nietypowe ryzyko umowne, obiektywne i niezależne od strony. A dziewięciomiesięczny remont kamienicy nie był objęty ryzykiem umowy najmu. Owszem, kamienica jest stara i była remontowana tylko raz, w latach 50. Trudno jednak podzielić stanowisko SO, że najemca miał przewidzieć, iż akurat po 50 latach będzie ponownie odnawiana i że będzie to powiązane z całkowitym zasłonięciem lokalu. Nadzwyczajność zmiany nie oznacza powszechności, ale wystarczy, że dotyczy tylko kontrahentów – wskazał sąd.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny zmniejszył czynsz za cały okres przesłonięcia lokalu ( sygnatura akt I ACa 952/13).